Quel est le rôle du co-emprunteur dans l’achat immobilier ?

Comme pour l’emprunteur solo, le co-emprunteur doit présenter un dossier bien monté, afin d’espérer voir son projet financé. L’établissement prêteur va alors étudier la solvabilité des co-emprunteurs.

La majorité des Français empruntent à deux, et cela se comprend : cela permet généralement d’accéder à de meilleures conditions de crédit !

Un co-emprunteur est un des emprunteurs du crédit immobilier. Lorsque vous présentez votre demande à la banque, celle-ci se basera sur vos deux dossiers et sur vos revenus. Il s'agit d'une autre garantie et d'une sécurité pour la banque qui étudiera les éléments des profils qui sollicitent un crédit immobilier.

Dans certains cas, les co-emprunteurs peuvent être des amis pour un achat à plusieurs, mais ce type de financement est plus rare.

Pour illustrer le rôle du co-emprunteur, il est possible de faire un parallèle avec la colocation pour une location. Dans ce cas, le colocataire est un partenaire ou un ami, voire un parent. Une situation qui aide à obtenir le logement ou à vivre dans un bien plus grand en raison d'un budget plus important. Il en est de même pour un prêt immobilier. Dans le cas d'un crédit, avec un co-emprunteur, la banque prend en compte les ressources de chaque emprunteur et s'assure de la solidité du profil.

Le co-emprunteur est signataire de l'offre de prêt immobilier. Il s'engage donc à respecter les termes du contrat. Des termes qui concernent principalement sa responsabilité en cas de défaillance de l'autre emprunteur, ce qui est une garantie pour la banque du bon remboursement du crédit immobilier. Une clause de responsabilité est généralement incluse dans l'offre de prêt. Clause que vous devrez lire attentivement si vous souhaitez être co-emprunteur.

La banque étudie notamment :

• Le taux d’endettement
• Le taux d’apport personnel
• Le montant du reste à vivre

De plus, le co-emprunteur est solidaire du remboursement en cas de défaut de paiement de l’emprunteur principal. Vous êtes donc solidaires dans les engagements pris vis-à-vis de la banque et vous avez plus de responsabilités que si vous vous portez juste caution.

Découvrez le témoignage de Quentin et Fidji, un jeune couple, qui a effectué son premier achat immobilier avec Pretto :

Si vous empruntez seul, la question ne se pose pas : vous devez être assuré à 100 %. Mais si vous empruntez à plusieurs, la question est à prendre différemment.

Sachez que l’assurance doit être prise en charge au minimum à 100 %. En fonction de votre projet et de votre situation, la prise en charge de l’assurance peut varier : c’est le principe de la quotité.

Il s'agit ainsi de répartir le risque entre les co-emprunteurs. La répartition se décide selon votre bon vouloir, généralement selon la participation de chacun au remboursement de l'emprunt. Vous pouvez :

• décider d’une quotité à 50/50 (c’est-à-dire qu’en cas de problème de l’un de deux co-emprunteurs, l’assurance prend en charge 50 % de la mensualité).
• mais également répartir le risque en fonction de la part des revenus dans le ménage.

Vous pouvez aussi partir sur une quotité à 70/30, à 60/40… ou aller au-delà de 100 %. Une protection à 100 % par tête signifie que si l’un des deux co-emprunteurs subit un accident, l’assurance prend en charge la totalité de la mensualité. Mais c’est évidemment plus cher.

De nombreuses questions se posent lorsque l'on achète un bien immobilier à deux. Alors que les co-emprunteurs sont solidaires, ils sont également liés par leur statut : mariés, pacsés ou en union libre. Un élément qui a son importance en cas de décès, de séparation ou de changement de régime sur les parts des deux emprunteurs.

Si vous achetez avec votre moitié, tout dépend donc de votre situation maritale ! Chaque régime matrimonial prévoit des conséquences différentes en cas de séparation, décès ou changement de régime. Mieux vaut donc se poser les bonnes questions au moment de l’achat. Voici les éléments à retenir pour un achat en couple.

L'achat en union libre avec un co-emprunteur n'est pas recommandé par les notaires qui précisent qu'il vaut mieux acheter mariés. Toutefois, cette situation est courante.

Si vous vivez en union libre, vous pouvez acheter un logement en indivision. Vous et votre conjoint.e (les « indivisaires ») établissez alors la part du bien détenue par chacun d’entre vous.

En fonction de votre apport et de votre participation au remboursement de l’emprunt, vous serez donc propriétaire à hauteur d’un certain pourcentage de la valeur du bien. Vous devez fixer cette répartition à l’écrit devant un notaire car, en dehors de cette spécification, le droit suppose que vous achetez à part égale, quelle que soit la réalité du financement derrière.

En cas de séparation, cette situation pourrait donc potentiellement être problématique pour l'un des deux indivisaires.

Vous êtes en indivision et vous souhaitez anticiper le décès d’un membre de votre couple ? Vous pouvez alors rédiger un testament en faveur de l'autre. Cependant, quand le concubin hérite, le taux d'imposition grimpe à 60 %.

Sans testament, ce sont les héritiers désignés par la loi qui vont hériter de la part de celui qui vient de décéder. Si vous n’avez pas d’enfants, ce sont vos parents ou les membres de votre fratrie. Votre concubin risque alors de se retrouver à nouveau en indivision, mais avec des personnes qu’il n’aura pas choisies.

Dans la réalité, cette situation entraîne souvent la vente du bien immobilier. En effet :

• l’indivision non choisie est souvent contraignante
• il faut parfois vendre le bien pour pouvoir payer les frais de succession
• parfois, un des héritiers souhaite racheter les parts des autres

• Pour les PACS signés avant le 1er janvier 2007 : les couples intègrent systématiquement le régime de l’indivision. En cas d’achat, ils sont donc chacun propriétaires d’une partie du bien immobilier.
• Pour les PACS signés après le 1er janvier 2007 : c’est le régime de la séparation de biens qui s’applique par défaut.

Depuis 2007, les conjoints pacsés peuvent donc acheter chacun une part du bien immobilier, qui correspondra à ce qu'ils financent individuellement. Et dans le cadre d’un achat misant sur un emprunt à 100 %, les parts se définissent selon les montants que les conjoints décident de rembourser chacun de leur côté.

Les apports personnels de l’achat du bien immobilier ne sont pas identiques ? Cela va là aussi moduler le pourcentage d'achat. Ce taux est à stipuler dans l’acte d’acquisition, afin de prévenir tout problème en cas de séparation.

Le régime matrimonial, la communauté réduite aux acquêts ou la séparation de bien notamment, a une influence sur l'achat immobilier. Le mariage est généralement le statut le plus protecteur pour les co-emprunteurs.

Durant toute la période du mariage, tous les biens acquis deviennent forcément des biens communs. Ils appartiennent à parts égales aux deux membres du couple. L’achat d’un logement pendant le mariage est donc considéré par défaut comme un bien commun.

Cependant, si un membre du couple finance le logement à 100 % à l’aide d'une donation ou d'une succession, le bien immobilier peut alors être considéré comme un bien propre au receveur. On peut aussi avoir un financement mixte. Exemple : la réalisation d’un emprunt à hauteur de 100 000 €, plus un apport personnel provenant d’un bien propre.

La séparation des biens est un autre régime matrimonial. Celui-ci permet à chacun de conserver son patrimoine, qu’il ait été acquis avant ou après le mariage.

Il est bien sûr possible d’acheter à deux au sein de ce régime (comme pour le PACS). Le notaire vous demandera alors dans quel pourcentage vous achetez le logement. La méthode de calcul sera donc la même que pour le PACS.

Avec ce régime, il n’y a donc pas de distinction entre les acquêts (donc ce qui est acquis pendant le mariage) et les biens propres acquis avant le mariage. Les biens appartiennent à la communauté, à parts égales, quelle que soit la méthode de financement.

Ce type de contrat de mariage est plutôt rare, car les conséquences peuvent être lourdes en cas de séparation.

• Il y a une séparation des biens pendant le mariage.
• Au moment d’une séparation, d’un décès ou d’un changement de régime matrimonial, l’esprit de communauté intervient.

A ce moment-là, on compare donc les biens acquis par chacun des époux pendant le mariage, et si l’un des deux s’est enrichi, il doit à l’autre la moitié de son patrimoine supplémentaire.

Ce régime est très rarement adopté par les mariés.

Emprunter avec une autre personne que votre conjoint, c’est possible. Néanmoins, vous devrez justifier la situation. L’achat en indivision sera aussi certainement très compliqué et il vaut alors peut-être mieux se tourner vers des montages de type Société Civile Immobilière (SCI).

Comme pour l’achat en famille, la SCI est une autre possibilité. Cela demande une plus longue préparation, et cela permet aussi aux acquéreurs d’être propriétaires de la société civile à hauteur de leur investissement.

• si vous êtes en indivision ou en communauté (hors mentions spécifiques à l’acte de vente) chacun est propriétaire à 50/50.
• dans les autres cas (en séparation de biens par exemple), il faut évaluer à quelle hauteur du prix d’achat du bien immobilier chacune des parties est propriétaire.

• la nue-propriété. Le nu-propriétaire bénéficie de son bien, mais ne peut ni l'utiliser ni en tirer des bénéfices.
• l’usufruit. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, sans que celui-ci lui appartienne.

À quoi sert le démembrement ? Généralement à préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien.

Vous pouvez préciser dans le testament que vous faites de votre co-emprunteur un héritier de la pleine propriété ou bien de l’usufruit. L’un ou l’autre n’aura pas du tout le même impact pour votre héritier !