Acheter entre amis : les Petits Mouchoirs en vrai

Comme vous pouvez l’imaginer, ce n’est pas la situation la plus simple à défendre devant votre banque, mais ce n’est pas impossible, à condition de se poser les bonnes questions, et de bien mettre en valeur votre dossier.

Une banque, lorsqu'on lui soumet un dossier de demande de prêt, va rechercher avant tout des garanties de stabilité : de la cohérence et de la lisibilité dans votre projet, des garanties de sécurité…

Si vous achetez entre amis, cela met en jeu de multiples acteurs (donc potentiellement des dossiers assez différents) dont les situations matrimoniales varient, parfois déjà propriétaires et parfois non… Autrement dit, vous ne lui facilitez pas la tâche, il va donc falloir trouver comment lui donner des garanties.

La banque va aussi chercher à avoir des garanties quant à la solidité du lien qui unit les acheteurs. De même, si vous êtes en couple (marié, pacsé ou non) mais souhaitez participer à l’achat sans votre conjoint, la banque demandera probablement à ce que votre conjoint soit caution solidaire.

Une fois votre projet bien défini, il faut aussi choisir le statut juridique qui vous convient le mieux. Acheter en indivision est l’une des possibilités.

L’indivision est la solution la plus simple à mettre en place lorsque l’on achète entre amis. En effet, l’indivision ne demande aucune démarche spécifique, si ce n’est le passage obligatoire chez le notaire. Chacun des « indivis » (nom donné aux copropriétaires) est propriétaire du bien à hauteur de son apport financier.

Tous peuvent en jouir pleinement, et tous sont solidaires du paiement des frais fiscaux et d’entretien. En cas de vente, chacun retrouve sa part du prix de vente du bien.

Il faut cependant noter qu’en indivision, les indivis ne peuvent pas empêcher l’un d’entre eux de vendre. Selon la loi : « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Néanmoins, en cas de vente, les indivis sont prioritaires pour le rachat de la part de l’indivis vendeur. En cas de décès d’un indivis, les autres ne peuvent pas automatiquement racheter ses parts, qui reviennent à ses héritiers.

Des conflits sont donc possibles, et puisque toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité, l’indivision peut se retrouver bloquée.

Si vous choisissez l’indivision pour acheter entre amis, nous vous conseillons donc de mettre en place une convention d’indivision chez le notaire, pour éviter tout conflit au sein des copropriétaires.

Que faire si un ou plusieurs des membres de l'indivision souhaite en sortir ? Le principe juridique fondamental dans l’indivision est que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Autrement dit, si une personne souhaite vendre sa part, elle peut le faire, même si les autres ne sont pas d’accord.

Plusieurs solutions s’offrent alors à vous en cas de séparation :

• Soit vous vendez le bien et vous vous répartissez le fruit de la vente proportionnellement à la part investie par chacun, moins le montant restant éventuel à rembourser à la banque ;

• Soit vous optez pour le rachat de soulte, une manière élégante d’appeler le rachat d’une des parts par l’autre ou les autres propriétaires :

• si vous souhaitez rester dans le bien : vous devez racheter la part de celui qui veut partir, ce qui inclut potentiellement l’emprunt en cours, et les fonds propres apportés par l’autre propriétaire ;

• si vous souhaitez partir : sur le même principe, vous revendez votre part (emprunt et apport) à l’autre ou aux autres propriétaire.

Avant de vous engager dans le rachat de soulte, il faut donc voir si vous êtes capable de la financer ! Pour cela, deux solutions via le simulateur Pretto :

• si vous devez encore rembourser une partie de votre crédit, commencez par voir si vous êtes finançable pour la partie restante, sans la montant de la soulte. Vous pourrez par la suite expliquer votre situation plus en détails avec votre Expert crédit.

• si vous avez remboursé votre crédit, vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt, en remplaçant le prix du bien par le montant de la soulte

Cette société a des statuts, qui sont établis par les actionnaires (tous les acheteurs) et définissent les règles de la gestion du bien (en cas de revente de parts, ou de décès d’un des actionnaires, cela peut se révéler très utiles).

Vous êtes donc mieux protégé que dans le cas d’un achat en indivision, car tous les cas de figure ont normalement été envisagés. De plus, les comptes doivent être tenus et déposés auprès des services fiscaux : cela vous protège d’éventuels soucis de gestion entre actionnaires.

Cette solution est par contre plus coûteuse : créer une SCI coûte entre 350 € et 2 000 €, si vous passez par un professionnel. Il vous faudra aussi faire appel aux services d’un expert comptable. C’est aussi une solution plus coûteuse en temps, car l’entretien d’une SCI passe par de nombreuses obligations administratives (assemblée générale annuelle, tenue des comptes…

Sauf cas particulier mentionné dans les statuts, vous ne pouvez pas revendre vos parts dans la société sans l’accord unanime des autres actionnaires.

Une fois cet accord obtenu, vous pouvez céder vos parts à l’actionnaire restant, ou bien, si vous êtes plus de deux actionnaires, vous pouvez demander votre retrait. C’est alors la société qui rachète vos parts. Si vous étiez seulement deux actionnaires, l’actionnaire restant ne peut rester seul dans la SCI après votre départ. Il dispose alors d’un an, à compter du départ, pour trouver un autre actionnaire ou bien régulariser la situation.

S’il n’y a pas d’accord à l’amiable validant votre départ, un juge peut autoriser le retrait s’il considère que votre situation personnelle le justifie.

Enfin, les associés peuvent aussi décider la dissolution anticipée de la SCI : cela requiert un accord unanime. Si l’accord n’est pas unanime, mais que certains membres souhaitent la dissolution, un juge peut ici aussi être amené à trancher.

Il est important de savoir que la mésentente entre associés n’est pas considérée comme un motif juridique suffisant pour déclarer une dissolution, il faudrait prouver qu’elle a entraîné une paralysie de la société ou au moins des problèmes graves de fonctionnement.

Le mieux, afin d’éviter toute situation conflictuelle, est de prévoir dans les statuts les conditions précises des dissolutions à l’amiable, et de règlement des conflits.

Acheter entre amis est donc une configuration qui demande beaucoup de réflexion et d’organisation, afin de monter un dossier solide. Quels sont alors les avantages de ce mode d’achat ?

L’important est donc d’avoir toutes les clés en main pour mener votre projet à bien : pour cela, rien de tel qu’une relation de confiance et beaucoup d’organisation. Les sources de conflit lors d’un achat peuvent être nombreuses, il faut donc veiller à choisir les bonnes personnes avec qui acheter.

Surtout, quel que soit le mode juridique d’organisation que vous choisirez, établissez un accord d’exploitation écrit entre acheteurs : en cas de conflit ou de désaccord, vous pourrez vous référer à un vrai document, écrit noir sur blanc, et que vous aurez étoffé au fur et à mesure que vous découvrirez le mode de fonctionnement qui vous convient !