Nue propriété : définition et droits

La nue propriété est l’élément principal du droit de propriété. Elle vous donne le droit de disposer de votre bien, c’est-à-dire qu’elle fait de vous le possesseur du bien. Vous disposez de votre bien (vous pouvez le vendre par exemple) mais en revanche vous ne pouvez pas l’utiliser (l'occuper, par exemple) ou percevoir des revenus dessus (en tirer des loyers par exemple).

Pour tout comprendre aux termes juridiques voici un petit moyen de décomposer facilement la propriété en passant par les racines des mots :

• « L’usus vient de l’usage, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien (par exemple le droit d’habiter le bien)
• Le « fructus » fait référence aux fruits, c’est-à-dire la possibilité de louer et de percevoir les loyers d’un logement par exemple
• « L’abusus » vient de la capacité de vendre le bien ou de le modifier

La nue propriété fait référence au troisième point : le fait de pouvoir disposer du bien et d’avoir la capacité de le vendre par exemple.

En tant que nu-propriétaire, et avec l’accord du ou des usufruitiers, vous pouvez vendre votre logement si vous le souhaitez. Par ailleurs, l’usufruit étant par principe temporaire, vous avez vocation à devenir plein propriétaire à la fin de l’usufruit.

Cependant, en tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez pas occuper l’immeuble ou le louer. Vous devez permettre à l’usufruitier d’utiliser paisiblement son bien.

Par conséquent, vous êtes dans l'obligation de payer les grosses réparations de l’immeuble, celles qui concernent la structure du bâtiment (par exemple lorsqu’il s’agit de refaire la toiture, les murs, les planchers etc.).

Notez toutefois que ces travaux peuvent être mis à la charge de l’usufruitier par un accord entre les deux parties.

Vous envisagez de vous lancer dans un achat immobilier en nue propriété ? C’est une bonne façon de se constituer un patrimoine à moindre coût. Vous pourrez ainsi anticiper vos revenus à la retraite, optimiser votre fiscalité ou préparer votre transmission. Mais en quoi cela consiste exactement ? On vous dit tout ci-dessous.

• Le prix d'achat

L’atout principal de l'achat en nue-propriété est le prix d’achat. En effet, acheter en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une décote sur le prix d'achat de l'ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.

Par ailleurs, vous n’aurez pas à supporter les charges ! L'usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d'entretien de l'immeuble. Attention cependant, les grosses réparations restent à votre charge comme expliqué précédemment.

• La défiscalisation

Avec la nue propriété, vous pouvez totalement défiscaliser vos revenus fonciers. En effet, pendant toute la période du démembrement, l'opération n'a aucune incidence en termes d'impôt puisque vous n'encaissez pas les loyers du logement donné en location.

De plus, vous pouvez réduire votre base IFI. S’il est assujetti à l’IFI, l'usufruitier lui, doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable. Il est alors redevable de l'IFI sur la pleine propriété du bien. Pendant toute la période du démembrement, en tant que nu-propriétaire vous n’avez pas à en tenir compte pour évaluer votre patrimoine imposable à l'IFI.

• La transmission fiscale

Enfin, et c’est généralement l’argument qui séduit les nu-propriétaires, vous pouvez transmettre votre bien à un coût fiscal faible. Par exemple, si vous souhaitez transmettre votre bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière !

Pour tout comprendre à la valeur fiscale de la nue propriété nous avons récapitulé pour vous le barème en fonction de la durée de l’usufruit.

Valeur de l'usufruit viager et temporaire :

• Cas 1

Imaginez que la valeur du bien en question soit de 200 000 € et que l'usufruitier ait 40 ans.

Dans ce cas, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 60 000 € (soit 30 % de la valeur des biens), la valeur fiscale de l’usufruit est alors 140 000 € (soit 70 % de la valeur des biens).

• Cas 2

Imaginez maintenant que la valeur du bien en question soit cette fois-ci de 300 000 € et que l'usufruitier ait 70 ans.

Dans ce cas, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 180 000 € (soit 60 % de la valeur des biens), la valeur fiscale de l’usufruit est alors 120 000 € (soit 40 % de la valeur des biens).

Comme vous l’avez vu avec le barème ci-dessus, plus vous transmettez votre patrimoine en avance et moins le coût de cette transmission sera élevé. Vous pouvez aussi donner la nue-propriété à vos petits-enfants et l'usufruit à vos enfants, ce qui permet de bénéficier des abattements applicables aux dons réalisés envers les descendants.