Leasing immobilier - Une voie innovante vers la propriété

Notre dernière étude avec YouGov montre que l’immobilier reste une valeur refuge pour les nouvelles générations. Seulement, devenir propriétaire en 2023, ressemble vaguement à une lutte pour assister au concert de sa reine préférée. Que ce soit pour une Aya, une Beyoncé ou une Lana : soit vous êtes trop fauchés et c’est déjà perdu d’avance, soit vous n’avez juste pas la patience. Pour autant, tout le monde en rêve. Et il se pourrait bien que l’un de vos rêves devienne réalité avec l’émergence de plusieurs start-ups comme Hestia, Pazapa ou encore Sézame qui réinventent le concept du leasing immobilier. Bon pour le carré d’or, il faudra repasser.

Comprendre le leasing immobilier

Leasing, c’est juste de l’anglais pour signifier location. Un concept bien connu dans l’univers de l’automobile, qui permet d’utiliser une voiture sans avoir besoin de l’acheter. Dans l’immobilier, ce concept existe depuis 1984 sous l’appellation de “location-accession” : soit l’acquisition progressive d’un bien immobilier.

Initialement, la loi location-accession date de 1984 : elle a été constituée pour encourager les bailleurs sociaux à construire puis à mettre ces nouveaux logements en leasing afin de permettre aux foyers les plus modestes de devenir propriétaires. Pour financer ce type de projet, il est possible de faire appel au prêt social location-accession (PSLA). Son accès est soumis à des critères d’éligibilité, notamment un seuil de revenus maximum. Alors bien évidemment, la classe moyenne n’est pas concernée.

Le leasing immobilier a été remis au goût du jour par de nouveaux acteurs, avec une mise à jour intelligente des conditions d’accès et d’éligibilité plus adaptées aux réalités des Français. Premièrement, le choix du bien vous revient. Ensuite, si vous êtes solvables mais non finançables, vous pouvez jouer la montre et outrepasser les règles traditionnelles du crédit immo. Et le meilleur pour la fin : une partie de votre loyer devient votre propre apport.

Mais attention, pour les personnes un peu balbutiantes financièrement, le leasing immobilier n’est pas un arbre magique qui fait tomber des euros sur votre livret A ou autre PEL. Pour devenir officiellement propriétaire, vous avez un délai d’environ 3 ans en moyenne pour acheter à votre tour le bien, préalablement acquis par l’entreprise de leasing.

Bon à savoir

Pourquoi 3 ans ?
Pour des raisons légales, la société de leasing bénéficie d’une période de 5 ans pour pouvoir revendre le bien qu’elle a acquis pour vous. Par sécurité économique, le contrat de leasing est donc fixé sur une moyenne de 3 ans.
De votre côté, une fois ce délai écoulé, le bien est remis sur le marché. Il est donc important de comprendre vos besoins avant de vous lancer dans un projet en leasing.

Comment fonctionne le leasing ? Étude de cas Hestia.

Une multitude de questions vous viennent en tête ? Ça tombe bien, nous aussi. Alors qui de mieux placé pour répondre à nos interrogations ? Adrien et Nino, cofondateurs d’Hestia, ont répondu à l’appel pour nous aider à démystifier les tenants et les aboutissants de ce concept aussi mystérieux que prometteur.

Une chose nous a ôté tout soupçon en préparant notre rencontre, lorsque nous avons pu lire sur le site d’Hestia leur histoire : “Adrien veut acheter un appartement. Très vite, on lui fait comprendre qu’avec son nouveau statut d’entrepreneur, et dans ce contexte immobilier, il va devoir tirer un trait sur son projet. Pour l’instant. C’est le début d’une enquête avec Nino. [...] C’est là qu’ils font un constat alarmant, qui changera leur vie.”

Adrien et Nino sont tous les deux concernés par l’envie de devenir propriétaire mais l’environnement complexe, peu, voire pas du tout adapté à leur profil les en empêche. Tiens donc, ça nous rappelle quelque chose. Le crédit immo comme ça devrait être ? Cc les cofondateurs Pretto.

2022, Hestia voit le jour (oui, encore un rêve que beaucoup d’entre nous souhaiteraient réaliser : gagner sa vie de son art, de ses idées, de ses luttes).

Le processus de leasing immobilier est assez simple, ou plutôt simplifié - pour nous, pour vous - c’est certainement tout le travail de création du concept qui a dû être plus compliqué. Dans ce processus, trois acteurs principaux interviennent : l’acheteur (vous), le vendeur et la société de leasing.

Les missions et rôles de chacun :

Vous : Être stable financièrement (pas richissime, juste stable avec des perspectives). Trouver son bien. Simuler son projet. Avoir 3% d’apport. Emménager et vivre sa vie de proprio. Devenir finançable pour acheter le bien à la société de leasing (jusqu’à 3 ans en moyenne).

À noter : tous les acteurs de leasing immobilier sont en ligne et ont à disposition un outil de simulation pour faciliter les démarches en amont. (Chez Hestia, le bien doit s’élever à un montant moyen minimum de 120 000 €).

Le vendeur : Vendre le bien de vos rêves.

La société de leasing immobilier :

Rôle de coach immobilier : si vous n’avez pas encore de projet en tête, un pôle est dédié à la recherche de bien pour vous accompagner.

Rôle de coach financier : avant l’achat, ce pôle anticipe avec vous, votre capacité d’emprunt en avance, sur environ 1 à 3 ans. Le plus souvent supérieure à votre capacité d’emprunt actuelle. Pourquoi ? Contrairement à un parcours en banque classique, ici le but est de prendre en compte votre potentiel d’évolution (comme lors d’un prêt étudiant). Après l’achat et ce, jusqu’à ce que vous puissiez acheter le bien à votre tour, le coaching vous suit en temps réel, pour optimiser vos chances auprès des banques jusqu’à ce que vous soyez prêts (bon, 3 ans max hein).

Rôle d’acquéreur : achète le bien CASH. Ce qui lui permet d’obtenir 1) une meilleure marge de négociation 2) de mettre votre dossier au-dessus de la pile (rares sont les personnes qui investissent comptant) 3) de vous revendre le bien au prix avant marge (on ne va pas leur jeter la pierre, il faut bien des petites contreparties).

Avantages du leasing immobilier. À qui s’adresse cette alternative ?

Pour les personnes dites solvables mais non finançables. À mesure que le monde évolue, les métiers et les modes de vie de chacun changent aussi. De plus en plus de personnes sont entrepreneures/cheffes d’entreprise, d’autres ont contracté un prêt étudiant, un prêt automobile ou encore divorcent… Seulement d’ici à ce que les critères bancaires des institutions classiques s’alignent, ça prend du temps. Le leasing immobilier permet d’outrepasser les conditions bancaires en vigueur et de jouer la montre. En gros, vous êtes capable de supporter le remboursement d’une mensualité mais vous n’avez pas encore l’apport suffisant pour espérer obtenir un crédit en banque, l’augmentation des taux bloquent votre projet ou tout simplement vous avez un profil “atypique”. Mais pourtant vous avez de bons revenus.

C’est un peu comme cette éternelle frustration du “3 fois le montant du loyer” pour espérer louer ce 20m² en ville à 1 000€ quand vous en gagnez 2 500€.

Le leasing immobilier vous permet de contourner le problème des critères bancaires un temps. Le temps de vous constituer le dossier parfait sans jeter trop d’argent par les fenêtres et surtout de sécuriser votre projet immobilier.

Si nous devions dresser une liste non exhaustive pour comprendre à qui s’adresse le leasing immo voilà comme nous voyons les choses :

Les personnes avec un crédit en cours (étudiant, leasing auto, crédit conso) : vous avez votre projet immobilier en tête mais votre capacité d’endettement se trouve bloquée par ce crédit qui touche (à quelques mois/années près) à sa fin.
Les personnes qui n’ont pas le statut préféré des banques : le CDI. Professions libérales, fonction publique, entrepreneuriat…
Les personnes qui souhaitent acheter avant de vendre (prêt relais refusé) : un changement de projet de vie précipité (mutation, divorce, bébé, patrimoine familial en vente…)

Nous avons enquêté en interne pour comprendre les perspectives de cette nouvelle alternative :

J'ai récemment collaboré avec une cliente qui a lancé sa propre association il y a quatre ans. En seulement un an, cette association s'est transformée en une société en pleine croissance. En revanche, son historique financier de société ne couvre pas encore trois années, ce qui limite ses options de financement auprès des banques. Malgré sa solvabilité, elle se trouve dans l'impasse pour obtenir un prêt. Cependant, il est encourageant de constater que dans deux ans, elle répondra aux critères de financement des banques. Malheureusement, à ce moment-là, son projet immobilier pourrait ne plus être à sa portée.
En tant que courtier, mon objectif est de transformer les obstacles en opportunités. C'est ainsi que j'ai découvert le leasing immobilier, une solution innovante qui semble taillée sur mesure pour des situations comme celle-ci. Pouvoir leur présenter cette solution et les accompagner dans la concrétisation de leur projet, malgré les obstacles, est une perspective enthousiasmante en tant que membre de l'équipe Pretto.

Quentin, courtier chez Pretto depuis février 2023.

Évidemment, la voie classique pour devenir propriétaire est rassurante car plus populaire. Alors finalement, deux options s’offrent à vous.

S’il n’y a pas d’urgence : patientez tranquillement et lancez vous quand vous êtes prêt. Autrement, le leasing immobilier est une solution très intéressante pour les projets et/ou profils complexes (c’est-à-dire bloqués par des critères bancaires strictes), qui ont trouvé leur bien immobilier. Celui qui coche toutes les cases.

Inconvénients du leasing immobilier. Pour qui cette solution est moins adaptée ?

Pour les personnes avec peu de visibilité sur le moyen/long terme. Oui le monde évolue et de nos jours la patience relève du développement personnel. Avec les nouvelles technologies qui permettent le paiement en plusieurs fois, s’offrir un téléphone à des milliers d’euros, un bout de tissu de fast fashion et même plus récemment un billet de train SNCF, devient chose facile. L’idée avec le leasing immobilier est de faciliter des projets de vie en décalage avec les réalités bancaires. Et non pas de créer plus d’endettement.

Il faut garder en tête que devenir propriétaire avec ou sans leasing immobilier c’est devenir responsable des dépenses adjacentes comme les frais de copropriété, la taxe foncière ou encore les dépenses liées à l’énergie, l’entretien du bien, etc.

“Dès le début de l’inscription, nous mettons en place un budget d’achat pour s’assurer que le loyer à nous verser durant la période de leasing, soit aligné avec les ressources et la capacité d’endettement de notre client. Nous prenons également soin de caler ce loyer aux futures mensualités que le client aura à sortir, une fois l’obtention de son crédit.” Nino, cofondateur Hestia.

Un besoin d’accompagnement

Comme mentionné plus haut, la loi location-accession de 1984 favorise les foyers les plus modestes.

Les nouveaux acteurs du leasing immobilier ouvrent le concept à une autre catégorie de la population et peuvent répondre aux deux problématiques suivantes :

Augmenter sa capacité d’emprunt pour accéder au bien de ses rêves
Jouer la montre et contourner les conditions d’octroi du crédit immobilier pour sécuriser son projet immobilier

Finalement, les solutions qui émergent dans le monde de l’immobilier et du crédit répondent toutes à un réel besoin d’accompagnement des réalités de chacun. Le leasing immobilier vient défier les usages financiers en s’alignant sur les modes de vie et de consommation des nouvelles générations. En tant que locataire-accédant, les droits et les devoirs sont les mêmes que pour un parcours classique. Si votre profil correspond à cette nouvelle solution, il est important d’avoir identifié son potentiel en amont afin de s’assurer de pouvoir acheter le bien d’ici 3 ans mais aussi de pouvoir assumer les responsabilités liées au statut de propriétaire.