Pouvez-vous faire une donation à votre enfant pour son achat immobilier ?

Mais, me direz-vous, les donations parents-enfants ne sont-elles pas également taxées ? Bien vu ! Elles le sont. Mais elles offrent néanmoins de très belles opportunités que nous vous présentons dans cet article.

En tant que parent, vous êtes libre de vos donations envers vos enfants. Vous pouvez donner ce que vous voulez (bien immobilier, argent, etc.), et autant que vous voulez. Cependant, comme annoncé en introduction, les donations sont soumises à l’imposition. Les droits de donation suivent le tableau ci-dessous :

Cependant, dans le cadre d’une donation parents-enfants, vous pouvez bénéficier d’exonérations très intéressantes. En effet, vous pouvez bénéficier d’une abattement de 100 000 € sur les dons manuels faits à vos enfants.

Chaque parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 € à son enfant, tous les 15 ans, sans être imposé. Un couple peut donc faire une donation allant jusqu’à 200 000 € à chacun de ses enfants, tous les 15 ans, sans avoir à payer de droits de donation.

De la même manière, l’exonération peut aller jusqu’à 31 865 € pour les petits-enfants et 5 310 € pour les arrière-petits-enfants. Ces exonérations étant cumulables, un enfant peut recevoir tous les 15 ans 200 000 € de ses parents (100 000 x 2), 127 460 € de ses grands-parents (31 865 x 4) et 42 480 € de ses arrière-grands-parents (5 310 € x 8), sans payer le moindre centime au fisc.

Vous pouvez profiter de cet abattement en une ou plusieurs fois. Aussi, si vous n’utilisez pas tout l’abattement lors d’une première donation à votre enfant, vous pouvez profiter du reliquat pendant encore 15 ans, si vous effectuez une nouvelle donation.

Ces exonérations peuvent également être cumulées avec d’autres types de donations.

Cet abattement, qui peut aller jusqu’à 159 325 €, est applicable à tous les dons (y compris ceux réalisés entre deux personnes n’ayant pas de lien de parenté). Le handicap doit être présent au moment de la donation, et être justifié par un certificat.

L’article 790 G du Code général des impôts définit que cette exonération, qui va jusqu’à 31 865 €, peut être accordée tous les 15 ans, à condition :

• que le donateur ait moins de 80 ans
• que le donataire soit majeur
• que la donation soit une somme d’argent et vise les enfants, petits-enfants, ou arrière-petits-enfants du donateur (ou neveux et nièces si le donateur n’a pas de descendance)

Dans la grande famille de la donation, il faut savoir distinguer les différentes catégories.

Le don manuel est défini par l’article 894 du Code civil comme « l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte ». Il peut concerner tous types de biens, sauf les biens immeubles.

Attention à ne pas confondre le don manuel avec le présent d’usage. Le présent d’usage, c’est le cadeau que vous offrez par tradition, à Noël ou pour un anniversaire. Sa valeur reste minime par rapport à votre fortune, et il n’est pas imposable. Les dons manuels, eux, peuvent être imposés. Ils doivent d’ailleurs être déclarés au fisc, même s’ils ne sont pas imposables.

Par défaut, le don manuel d’un parent à un enfant est considéré comme une avance sur la part que ce dernier percevra au moment de la succession de son parent. Dans le cas d’une succession avec plusieurs enfants, le bien donné est « rapporté » à la succession. C’est-à-dire qu’au décès du parent, la donation est revalorisée afin de permettre un juste partage entre tous les héritiers.

Cette procédure, souvent source de conflits entre héritiers, peut néanmoins être contournée par un pacte adjoint précisant que le don est « hors part successorale ».

Dans certains cas, comme les dons d’argent manuels ou familiaux, la déclaration de la donation au fisc est suffisante. Il s’agit néanmoins d’exceptions, la norme restant le recours à un notaire. Ce dernier intervient obligatoirement dans la réalisation de deux types de donations :

Dans le cas de la donation d’un bien immeuble (c’est-à-dire ne pouvant pas être déplacé), vous devez obligatoirement passer chez le notaire. C’est lui qui assure la traçabilité de la propriété du logement, et vous permet à vous et vos descendants d’en jouir sans entrave.

Comme toute donation parent-enfant, les donations d’immeubles sont soumises à l’imposition et aux exonérations énoncées plus haut. Le donataire devra s’acquitter du montant restant, auquel s’ajoutent trois taxes spécifiques à ce type de don :

• la taxe de publicité foncière, qui représente 0,60 % du montant total,
• le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement s’élève à 2,37 % du montant de la taxe de publicité foncière,
• la contribution de sécurité immobilière, qui représente à 0,1 % du montant total.

La donation-partage vous permet de régler votre succession à l’avance en répartissant de votre vivant votre patrimoine entre vos enfants. L’avantage, c’est que vous réduisez les chances de conflit entre vos héritiers. En effet, dès lors qu’elle est signée par le notaire, la donation-partage est scellée, et ne peut plus être remise en cause. En clair, qu’un des biens légués ait pris ou perdu de la valeur ne change rien au partage. Ainsi, vous coupez court à tout potentiel conflit entre vos enfants, tout en profitant des mêmes abattements que pour une donation simple.

À cela, on ajoute les éventuels abattements, comme vu précédemment. À votre décès, vos enfants récupèrent l’usufruit du bien, et en deviennent donc entièrement propriétaires, sans avoir de droits supplémentaires à payer.

Vous pouvez tout à fait faire un don à votre enfant pour l’aider dans son achat immobilier. Celui-ci peut alors utiliser cette somme comme apport pour son emprunt.

Il peut l’utiliser de différentes manières :

• S’il connaît déjà le prix du bien qu’il souhaite acheter, augmenter l’apport lui permet d’emprunter une somme moins importante à la banque et donc, soit de rembourser son emprunt sur une période plus courte, soit de diminuer les mensualités d’emprunt.
• Il peut également utiliser cet apport pour acheter un bien plus cher que ce qu'il pourrait payer autrement. En effet, sa capacité d'emprunt (c'est-à-dire la somme maximum qu'il peut empruntée) est déterminée par ses revenus. Un apport plus important lui permet donc, à emprunt égal, d'acheter un bien plus grand ou mieux placé.

Pour voir l’impact de l’apport sur votre projet immobilier, Pretto a créé un simulateur permettant d’évaluer votre capacité d’emprunt, gratuit et sans engagement.