Est-ce que c’est le bon moment pour acheter ?
Faut-il acheter maintenant ou attendre la baisse des taux ? On soulève une question aussi épineuse que le débat “pain au chocolat VS chocolatine”. Attachez vos ceintures.
Tel un caillou dans la chaussure qui s’invite en pleine rando, cette question ne vous lâche pas. Elle vous maintient éveillé la nuit et vous laisse agarre face au mur blanc de l’open space le jour. Bon, on en fait un peu des caisses. Mais c’est vrai que cette question capitale “du bon moment” a toujours tiraillé les futurs acheteurs immobiliers. D’autant plus maintenant que les taux frôlent les 4% (adieu temps béni des 1%).
Et c’est rageant ce doute. Car vous avez envie d’acheter, vous ! Vous avez envie de construire votre petit nid douillet, d'investir dans la pierre tel un adulte mûr qui prend sa vie en main.
Mais à chaque fois que vous êtes enfin prêt à vous lancer, il y a toujours une petite voix pour vous freiner. Comme Gérard, qui, en soufflant fortement son haleine sur votre visage, vous assène : « Non mais là vraiment avec la hausse des taux, le taux d’usure et les reptiliens, c’est pas DU TOUT le moment d’acheter ! »
Alors, voix de la raison ou simple rageux emporté par un excès de café ? On vous propose de comprendre exactement ce qu’il se passe sur les marchés immobiliers pour vous faire votre propre avis.
Et si c’était le bon moment pour simuler votre capacité d’emprunt ? Découvrez le montant du capital que vous pourriez emprunter :
Pourquoi les taux montent ?
Bon, vous êtes au courant (sauf si vous vivez dans une grotte depuis 1 an, et auquel cas, on est navrés de vous l’apprendre comme ça, à brûle pourpoint) : l’Europe connaît une forte poussée d’inflation depuis la guerre en Ukraine.
Pour rappel, le taux d'inflation annuel s'élevait à 10,6% en octobre 2022. Et bien que celui-ci soit redescendu à 5,3% en août 2023, cette baisse reste insuffisante par rapport à l’objectif de 2% fixé par la Banque Centrale Européenne. La Commission européenne prévoit d’ailleurs un taux d'inflation annuel de 2,9% en 2024. Nous ne sommes donc pas encore tirés d’affaires.
Mais revenons à nos moutons (immobiliers). Pourquoi l’inflation, en plus d’augmenter le prix de la chocolatine, chamboule les marchés immobiliers ?
Comme votre boulanger qui a augmenté le prix de sa chocolatine, votre banque n’a ainsi pas eu d’autre choix que d’augmenter ses taux immobiliers. Une mécanique pour contrebalancer le “coût de l’argent” que les banques doivent payer lorsqu’elles accordent un prêt.
Des crédits qui coûtent plus cher…
Entre janvier 2022 et aujourd’hui, on a ainsi observé une hausse des taux d’environ 3,38 points. Ce qui est assez conséquent. Démonstration avec un exemple concret :
- En janvier 2022, Alizée pouvait emprunter 100 000 € sur 25 ans à un taux de 1,2 %. Le coût de ses intérêts était de 15 800 € et sa mensualité de 386 €.
- En septembre 2023, pour le même montant, Alizée emprunte à un taux de 4,58 %. Le coût total de ses intérêts passe à 68 114 € et sa mensualité à 560 €, soit 174 € en plus par mois ! Ouch. Coup dur pour Alizée.
… ou un budget immobilier qui baisse
Bien sûr, c’est désagréable de payer plus cher pour le même crédit. Mais ce n’est pas tout à fait ce qui se passe dans la réalité.
Reprenons le cas d’Alizée :
En janvier 2022, elle pouvait emprunter au maximum 100 000 €, car les banques ne l’autorisaient pas à dépasser une mensualité de 386 €.
En septembre 2023, avec la hausse des taux, elle ne pourra donc emprunter que 69 000 €, soit 31 000 € de moins, pour conserver une mensualité de 386 €. Le spacieux T2 avec balcon filant qu’elle convoitait va peut-être devoir se transformer en jolie studette sous les toits...
Pauvre Alizée, ce n’est pas de ta faute (à toi), mais bien de la hausse des taux. Et Alizée n’est pas la seule concernée. De nombreux acheteurs doivent revoir à la baisse leurs ambitions. En moyenne, un acheteur emprunte 25% de moins à cause de la hausse des taux.
Bref, c’est pas la joie… Mais attendez, ne partez pas ! Promis, on a des solutions à vous proposer.
Quelques pistes pour hacker le système et acheter malgré la hausse des taux :
- Réduire son budget et ses ambitions immobilières : ce n’est pas l’option que vous voulez entendre, on sait. Mais peut-être qu’un plan B existe : un projet plus accessible, un bien un peu plus éloigné de votre périmètre initial, une superficie un chouilla plus petite… Faites le point avant de ronchonner. Il y a toujours des solutions.
- Augmenter son apport : allez demander un coup de pouce à mamie ou tonton Michel, qui sait, vous pourriez avoir une belle surprise. Et surtout augmenter votre capacité d’emprunt.
- Négocier coûte que coûte le prix du bien : c’est l’option la plus favorable et qu’on vous recommande à 1000% au vu de la conjoncture actuelle. Eh oui, car les vendeurs peinent à vendre leur bien (qui dit moins d’acheteurs, dit aussi plus de biens invendus). Des premiers signaux de baisse de prix ont d’ailleurs commencé à s’amorcer. Vous êtes donc en position de force pour négocier lors de votre offre d’achat. On parle dans certains cas de 15% de marge de négociation !
C’est donc le bon moment pour revoir l’intégrale du Bureau des Légendes et déceler les secrets des meilleurs négociateurs.
Du coup, on n'attend pas que les taux baissent ?
On sait que vous voulez une réponse tranchée. Pas pour savoir s’il faut dire pain au chocolat ou chocolatine (on ne se permettrait pas une telle prise de risque). Mais une réponse claire et nette à la question : “doit-on acheter maintenant ou attendre de jours meilleurs ?”..
En fait, tout dépend de votre projet (ça vous avance bien, de rien). Mais surtout d’une donnée clé : combien de temps allez-vous rester dans votre bien ?
Et oui, car quand on achète un bien immobilier pour y vivre, on ne fait pas qu’acheter un actif qui a de la valeur : on s’évite aussi un loyer Et chaque année passée à rester locataire, c’est entre 3 et 7 % (selon où vous achetez) du prix du bien que vous habitez qui se vaporise en loyer. D’autant plus que, comme tout en ce moment, les loyers augmentent avec l’inflation…
Attention néanmoins : acheter un bien comprend un certain nombre de frais fixes, notamment les frais de notaire, qu’il faut avoir le temps d’amortir. Par ailleurs, si les prix de l’immobilier baissent, ce serait dommage de devoir vendre avant qu’ils aient eu le temps de remonter (car oui, surtout avec de l’inflation, historiquement les prix de l’immobilier montent à long terme).
Du coup, il ne reste plus qu’à estimer combien de temps vous allez garder votre bien et faire le calcul. En général, un minimum est d’y habiter 5 ans pour être sûr que ça vaut le coup.
Par ailleurs, à trop vouloir attendre que les prix baissent, on prend le risque que les taux montent davantage. Eh oui. C’est aussi une possibilité.
Bref, ce qui est sûr, c’est que se constituer un patrimoine pour préparer sa retraite est toujours une bonne idée, et devenir propriétaire de sa résidence principale, quasiment indispensable. C’est pourquoi il est fortement recommandé d’acheter dès que possible, et ce, dès que vous avez suffisamment de visibilité pour être capable de rester assez longtemps dans votre bien.
✅ Oui, si vous comptez rester un moment au même endroit (on vous recommande 5 ans au minimum pour amortir vos frais de notaire). Vous vous éviterez ainsi un loyer (qui risque d’augmenter avec l’inflation).
✅ Oui, pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite en devenant propriétaire de sa résidence principale.
✅ Oui, car à trop vouloir attendre que les prix baissent, on prend le risque… que les taux montent davantage.
❌ Non, si vous n’avez pas de visibilité sur les prochaines années et que vous comptez déménager.
