Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ?

Alors dans quelles situations serait-il plus judicieux d’opter pour une SCI, et pour quelles raisons ? Pretto vous éclaire sur les avantages et les inconvénients de la création d’une SCI pour vous aider à faire le bon choix.

Créer une SCI présente de nombreux atouts pour gérer efficacement votre patrimoine immobilier. Que ce soit pour faciliter la transmission familiale, optimiser la fiscalité ou simplifier la gestion administrative, cette structure vous offre flexibilité et avantages financiers. Regardons cela de plus près.

En cas de décès d’un des associés, le droit prévoit que ses parts reviennent automatiquement aux autres. Ces derniers disposent, en effet, d’un droit d’usufruit sur la maison, l’héritage est donc automatique !

La structure légale d’une SCI impose des règles à la communauté d’associés :

• La publication officielle des statuts et du procès-verbal,

• Une tenue rigoureuse de la comptabilité,

• Des assemblées générales régulières.

Ce cadre légal permet d’harmoniser les discussions, de responsabiliser chaque propriétaire et d’éviter les malentendus ou les arnaques financières.

Vous vous en doutez, cela suppose de se plonger dans la paperasse administrative. Soyez conscients du temps que cela vous prendra et ne reportez pas vos obligations légales !

La gestion administrative d’une SCI peut être confiée à un professionnel pour un coût compris entre 1 000 et 1 500 €, ou gérée soi-même pour environ 350 € si vous êtes à l’aise avec les démarches légales.

Autre avantage de la SCI, c’est que vous êtes libre de la quitter quand bon vous semble. Pas de notaire, pas de droit de préemption urbain, vous pouvez avoir l’esprit tranquille ! La première étape est d’obtenir l’accord des associés, sachant que la majorité suffit. S’ils ne vous donnent aucune réponse ou refusent votre requête, un législateur interviendra (mais nous n’en sommes pas là !).

Ensuite, vous devrez définir le prix de cession, signer les formulaires et passer éventuellement par la case des impôts sur les plus-values et… c’est tout !

L’un des principaux avantages fiscaux de la SCI est de pouvoir choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

• Si vous optez pour l’IR, chaque associé est imposé en fonction de sa part de revenus fonciers.

• Si vous choisissez l’IS, vous bénéficiez d’un taux d’imposition de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices. En outre, les frais liés à la gestion du bien (notaire, travaux, etc.) sont déductibles, ce qui peut alléger la fiscalité.

Les SCI peuvent aussi permettre de déduire certaines dépenses. Les avantages fiscaux liés aux travaux sont un atout important, en particulier si vous avez opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Les frais d’entretien, de gestion ou même certains travaux d’amélioration peuvent être déductibles, réduisant ainsi l’imposition de la société. De plus, si des amortissements sont réalisés, cela peut également alléger le poids fiscal.

Pour toutes les raisons que nous avons évoquées ci-dessus, ce cloisonnement vous permettra d’y voir plus clair et de gérer un problème après l'autre !

Optez pour une gestion au cas par cas pour éviter les confusions, faciliter la succession et vous permettre une meilleure optimisation fiscale. De la même manière, il vous est plus facile de vous séparer d’un bien quand il est séparé des autres, dans une SCI bien distincte.

Un avantage non négligeable de la SCI est l’amélioration de l’accès au crédit immobilier. Les banques peuvent être plus enclines à accorder des prêts lorsque plusieurs personnes sont associées au projet. La présence de plusieurs co-emprunteurs permet de mutualiser les apports, ce qui réduit les risques pour la banque et peut permettre d’obtenir un taux plus avantageux.

Dans le cadre d’une SCI à but locatif, les loyers perçus sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts. Cela permet de générer des revenus réguliers tout en mutualisant les responsabilités et les charges liées à la gestion locative.

Malgré ses nombreux avantages, la SCI comporte aussi des contraintes à ne pas négliger. Entre les obligations administratives, la responsabilité financière des associés et la fiscalité lourde sur les plus-values, cette structure peut s’avérer complexe à gérer. Tour d’horizon.

La création et la gestion d’une SCI impliquent un certain formalisme : rédaction des statuts, tenue de la comptabilité, publication d’annonces légales… Ce processus peut sembler fastidieux et entraîner des frais supplémentaires (notaire, expert-comptable). La gestion administrative est donc plus lourde qu’une simple indivision.

Dans une SCI, les associés sont responsables indéfiniment des dettes. Cela signifie que si la société rencontre des difficultés financières, les créanciers peuvent se retourner contre le patrimoine personnel des associés.

Si vous choisissez l’IS, attention à la fiscalité sur les plus-values. Lors de la vente d’un bien, les plus-values réalisées seront soumises à une imposition plus importante qu’à l’IR, car elles sont calculées sur la base de la valeur nette comptable, après amortissements. Cela peut réduire de manière significative le bénéfice lors d’une revente.

Créer une SCI nécessite des démarches administratives qui ont un coût. Entre les frais de constitution (notaire, publication légale, etc.) et les coûts récurrents de gestion (comptabilité, formalités), la SCI peut représenter un investissement financier non négligeable. Il est conseillé d’évaluer si le montant du patrimoine à gérer justifie cette dépense.

Dans une SCI, les bénéfices, mais également les charges (comme les taxes foncières ou les travaux) sont partagés entre les associés. Cela peut poser un problème si les associés ne sont pas toujours d’accord sur la répartition des dépenses ou sur les décisions d’investissement.

Vous voilà enfin prêts à vous lancer ! Et si vous aviez encore des doutes, des incompréhensions ? N’hésitez pas à poser vos questions à nos conseillers Pretto. Nous vous aidons à vous lancer sereinement dans votre projet de SCI soumise à l’impôt sur le revenu, comptant deux associés, vous inclus.