La SCI : le meilleur montage juridique immobilier à réaliser ?

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier ? C’est une excellente idée ! Après tout, que ce soit pour un local professionnel ou un pur investissement dans du locatif auprès de particuliers, les revenus finiront par accroître votre patrimoine privé. Mais quel montage juridique immobilier choisir pour votre projet d’investissement ? Le tour de la question, avec Dougs !

Très rapidement, vous allez vous poser la question du choix de montage juridique pour votre investissement immobilier. Entre LMNP, revenus fonciers, SCI, transparence fiscale ou encore l’option impôt sur les sociétés ? Après tout, la fiscalité est variée et peut s’adapter à vos envies, si vous avez pris le soin d’y réfléchir avant.

Pour simplifier votre réflexion, vous avez 2 grands chemins de pensée : soit en nom propre, soit en société. Ainsi, s’agissant de la détention en nom propre, vous n’aurez de choix fiscaux qu’entre le revenu foncier ou le LMNP. Si on se réfère à la société, la SCI est bien évidemment le véhicule qui revient le plus souvent à l’esprit des personnes, mais elle n’est pas la seule forme juridique à pouvoir le faire. Ainsi, une SNC ou une SARL pourraient très bien rendre les mêmes services.

Plutôt que de passer de longs moments à justifier les qualités associées à telle ou telle forme juridique, nous vous proposons de porter votre attention aux SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Ainsi, vous comprendrez plus facilement le fonctionnement général et les nombreux avantages à opter pour ce montage juridique immobilier.

Autrement dit, ce montage juridique immobilier prend naissance autour d’un souhait de 2 personnes au minimum pour réaliser un investissement immobilier locatif. Ces personnes peuvent être des individus ou d’autres sociétés. Le choix de la répartition est mentionné dans un contrat que l’on appelle des statuts. Ces statuts intègrent le siège social, l’objet social et une multitude de règles qui permettront de faire fonctionner la SCI pendant les 99 prochaines années.

A l’inverse, rien ne vous interdit de choisir une répartition du capital différente selon les apports de chacun. Ainsi, vous pouvez apporter de l’argent dans le capital de la SCI. En contrepartie, vous obtiendrez des parts de la société. Mais vous pouvez également apporter de l’argent en compte courant dans la SCI. Il s’agit toujours d’un prêt auprès de la société qui devra vous le rendre et vous donner éventuellement des intérêts financiers. Finalement, cette forme juridique permet une véritable souplesse quant à sa réalisation.

L’autre avantage de la SCI réside dans un régime fiscal différent. En effet, en optant à l’impôt sur les sociétés, vous pourrez amortir vos biens fiscalement. Autre atout, pas de CSG/CRDS. En contrepartie, vous ne pourrez pas bénéficier de l’exonération de la plus value au bout des 28 années que l’on peut obtenir encore à titre individuel. Mais attention aux évolutions législatives.

Vous pouvez également choisir d’ouvrir une SCI dans un but de transmettre votre bien immobilier à vos enfants. Dans ce cas, vous pouvez leur transmettre des parts, sur une base régulière, dans un but d’amoindrir les droits de succession. De cette manière, vous réduirez massivement le coût fiscal. Mieux, vous limiterez les soucis liés aux indivisions.

Les règles concernant vos revenus fonciers générés par ces biens sont similaires entre les personnes physiques propriétaires et les associés d’une SCI à l’IR. Cela signifie que tout associé membre d’une SCI observe sa quote-part de résultat de la SCI à l’IR dans ses revenus personnels et plus spécialement la catégorie des revenus fonciers. Vos revenus seront également soumis à la CSG-CRDS.

Enfin, s’agissant de l’exonération liée à l’éventuelle plus-value, il vous faudra attendre très longtemps. En effet, vous ne pourrez bénéficier de son exonération de 52% avant 25 ans d’existence.

En plus de cela, vous devrez supporter une surtaxe de 2 à 6% sur votre part imposable de plus-value si vous dépassez un seuil de 50 000€.

L’une des façons pour sortir de l’argent d’une SCI à l’IS consiste à se verser des dividendes. Pour tout dividende versé, un taux de 30% (12,8% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux) dénommé Flat Tax, s’applique.

Cependant, vous pouvez également formuler une option pour le barème progressif, après abattement de l’ordre de 40% et aux prélèvements sociaux de 17,2%. L’option en question vise tout dividende et plus-value sur vente de titre de sociétés réalisées par les membres du foyer fiscal concernant l’année en question.

L’avantage d’opter pour le montage juridique immobilier de la SCI à l’IS en société, c’est principalement d’amortir votre immeuble, et ainsi de réduire le bénéfice imposable de votre SCI à l’IS. Pour que vous compreniez mieux : la durée d’amortissement du gros oeuvre d’un bâtiment varie entre 25 et 50 années. La durée d’amortissement d’agencements et d’aménagements varie entre 10 et 25 ans. Le terrain quant à lui n’étant pas amortissable. Cependant, la plus-value de la cession de votre immeuble se calcule via différence entre prix de vente et d’acquisition ; puis en soustrayant les amortissements déjà comptabilisés ( pour les plus-values de particuliers ). On peut donc affirmer que la SCI à l’IS coûte bien moins cher pendant la durée de conservation de votre immeuble. Et cela même si la taxation lors de votre cession sera plus importante.

Autre avantage : en terme de trésorerie, l’avantage est clairement du côté de l’option IS. En effet, ce mode d’imposition vous permettra de mieux gérer un coût fiscal réduit durant l’amortissement de l’immeuble et le remboursement des emprunts qui y sont liés.

En clair, l’IR ne peut paraître comme favorable que si vous prévoyez une énorme plus value sur la cession de l’immeuble, et que cela se joue sur une très longue période, de l’ordre de 25 ans. En cas d’une cession de parts sociales d’une SCI à l’IS, alors la plus value sera soumise à taxation de 30%.

Vous pouvez sélectionner cette option dès la création de votre SCI, ou lors de la vie de votre société.