Pourquoi attendre avant de vendre votre bien LMNP peut vous faire économiser gros
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La récente réforme fiscale de la location meublée non professionnelle risque bien de coûter cher aux propriétaires. Mais on vous rassure, il existe des solutions pour réduire la note et votre impôt sur la plus-value. On vous explique.
Si on ne connaît pas encore la date à laquelle la mesure prendra effet, le texte officiel indique qu’elle sera rétroactive et concernera les transactions à compter du 1er janvier 2025. Mais bonne nouvelle (parce qu’il en faut), il est toujours possible d’échapper à ce surcroît d’impôt, et pour cela, il va falloir jouer sur la durée de détention de votre bien.
L’impact de la réforme sur le calcul de la plus value
Un bien immobilier (hors terrain) s’amortit sur une période allant de 20 à 50 ans. Pour des biens meubles ou autres (comme l’électroménager), l’amortissement se fait sur 5 ans.
Avant la réforme du budget 2025 :
Prix d'acquisition : 250 000 €
Prix de vente : 290 000 €
Plus-value brute : 290 000 - 250 000 = 40 000 €
Cette plus-value était soumise au régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention (on les détaille plus bas).
Après la réforme du budget 2025 :
Désormais, l’amortissement est pris en compte dans le calcul de la plus-value. Cela signifie que le prix d'acquisition est diminué des amortissements comptabilisés.
Amortissement du bien (250 000 € - la valeur du terrain (généralement évaluée à 20% du prix du bien), soit 200 000 €, amortis dans le cas présent sur 25 ans) → 40 000 € amortis sur 5 ans.
Amortissement du mobilier (5 000 € sur 5 ans) → 5 000 € totalement amortis.
Total amorti : 40 000 € + 5 000 € = 45 000 €
Impact sur la plus-value
La plus-value est désormais calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition diminué des amortissements :
Prix d'acquisition net après amortissements : 250 000 € - 45 000 € = 205 000 €
Plus-value imposable : 290 000 - 205 000 = 85 000 €
La plus-value a connu un sacré bond (+45 000 euros), et c’est désormais sur ce montant que vous serez imposé.
Dans le cadre du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), la plus-value immobilière est imposée selon le régime des plus-values des particuliers. Elle est soumise à deux types d'imposition : Impôt sur le revenu (19 %) Prélèvements sociaux (17,2 %) Taux global d'imposition : 36,2 %
Alors, quelle différence sur le calcul de l’impôt sur la plus-value avec la réforme inscrite au budget 2025 ? On a fait le calcul.
| Avant la réforme | Après la réforme | |
|---|---|---|
| Plus-value | 40 000 € | 85 000 € |
| Impôt sur le revenu (19%) | 7 600 € | 16 150 € |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 6 880 € | 14 620 € |
| Taxe supplémentaire (>50k€)* | 0 € | 700 € |
| Total impôt à payer | 14 480 € | 31 470 € |
- les plus-values importantes sont soumises à une taxe supplémentaire, s’échelonnant de 2 à 6%. Entre 50 000 et 100 000 euros de plus-value, elle est de 2%.
C’est simple, la réforme double le montant d’impôt à payer.
Attendre avant de revendre pour payer moins
Pour minorer l’impact de cette mesure sur l’imposition de la plus-value, l’un des leviers, c’est la durée de détention du bien. En effet, des abattements sont appliqués en fonction du nombre d'années.
Pour l'impôt sur le revenu (19 %)
- 0 à 5 ans : aucun abattement
- De 6 à 21 ans : abattement de 6 % par an
- 22e année : abattement de 4 %
- Au bout de 22 ans : exonération totale
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %)
- 0 à 5 ans : aucun abattement
- De 6 à 21 ans : abattement de 1,65 % par an
- 22e année : abattement de 1,60 %
- De 23 à 30 ans : abattement de 9 % par an
- Au bout de 30 ans : exonération totale
Vous l’aurez compris, plus vous conservez votre bien, moins vous serez imposé sur la plus-value. Mais attention, il faut attendre pas moins de 22 ans pour être exonéré d’impôt sur le revenu, et 30 ans pour échapper aux prélèvements sociaux. Mieux vaut donc être patient…
Vous n’avez pas le temps ? Reprenons notre exemple précédent, mais imaginons que la vente ait lieu 10 ans après l’achat du bien, et non 5.
Vous bénéficiez dès lors d’un abattement sur l’impôt sur le revenu de 30 % (6 % par an entre la 6e et la 21e année. Au bout de 10 ans, cela représente 6 % × 5 = 30 %), et de 8,25% sur les prélèvements sociaux.
| Avant (sans abattements, 5 ans de détention) | Après (avec abattements, 10 ans de détention) | |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (19%) | 16 150 € | 11 305 € |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 14 620 € | 13 416 € |
| Taxe supplémentaire (>50k€) | 700 € | 700 € |
| Total impôt à payer | 31 470 € | 25 421 € |
Soit 6 049 euros d’économie. A condition, bien sûr, que la plus-value n’ait pas augmentée entre temps…
Attention à l’explosion de la plus-value si vous continuez d’amortir
Problème, l’un des intérêts du régime de la location meublée non professionnelle, c’est justement la possibilité d’amortir année après année votre bien, afin de diminuer votre impôt sur les revenus. Or, la plus-value augmente avec l’amortissement. Exemple avec une détention de 10 ans. Si vous continuez d’amortir 8 000 euros par an, l’amortissement grimpe à 80 000 euros. Et votre plus value passe à 120 000 euros ! Alors, quelle stratégie suivre pour ne pas jouer une partie de “Face tu perds, pile je gagne” ?
Garder son bien plus longtemps en LMNP, une bonne idée ?
A court terme, repousser la revente d’un bien vous permet d’amortir d’avantage ce dernier, et donc de réduire votre imposition annuelle sur ces loyers. En parallèle, l’abattement pour durée de détention augmente, ce qui réduit un peu l’impôt sur la plus-value. Autre avantage : vous avez la possibilité d’augmenter la valeur de votre bien par le biais de travaux de rénovation (lesquels, faits par un professionnel, pourront être défalqués de la plus-value, et donc diminuer votre imposition).
Mais il faut tenir compte du revers de la médaille : avec la réforme fiscale du LMNP, plus vous amortissez, plus la plus-value imposable risque d’exploser. A moins de garder ce bien sur le (très) long terme - ce qui est une possibilité.
Et si je veux vendre avant ?
Pour éviter l’imposition sur la plus-value des particuliers, des alternatives sont possibles. En voici quelques-unes :
- passer en location meublée professionnelle (LMP), si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50% de vos revenus ;
- opter pour la société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés, qui permet d'amortir sans impact sur la plus-value ;
- investir dans une résidence services pour les étudiants, un EHPAD ou une résidence séniors, qui échappent à cette nouvelle règle, même sous le régime de la LMNP.
Besoin de conseils ? N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel (fiscaliste, expert-comptable spécialisé en immobilier, un conseiller en gestion de patrimoine ou encore un notaire) afin de vous aiguiller au mieux.
