En 5 ans, les prix de l’immobilier parisien ont grimpé de 25%, mais quelle tendance après la crise du Coronavirus ?

En 2019, il y a eu un record de transactions en France : plus d’un million ! C’est à Paris que la pierre se renchérit toujours beaucoup plus que partout ailleurs en France. Selon le site MeilleursAgents, au cours des 10 dernières années, les prix de l’immobilier parisien ont grimpé de 60% contre 30% pour les plus grandes villes régionales comme Lyon, Bordeaux, Marseille, Toulouse… et 10% sur l’ensemble du territoire.

Mais alors que le printemps est la saison « haute » pour les transactions immobilières, la crise du Coronavirus a mis de nombreux projets en stand by ! Les agences immobilières, les notaires, les courtiers et les banques ont fortement ralenti leur activité, voire ont complètement fermé pour les agences immobilières. Les transactions dans l’immobilier ancien sont en pause et la construction dans le neuf est en « arrêt sur image » impliquant à terme un retard de livraison des logements de plusieurs mois.

Il est encore tôt pour prédire comment va se comporter le marché immobilier en sortie de crise mais on peut malgré tout envisager quelques pistes en s’appuyant sur ce que nous avons vécu suite à de précédentes grandes crises.

L’immobilier est un actif tangible qui connaît une forte inertie. A la suite de la crise de 2008, il a fallu attendre 2012 pour que les prix chutent et ce, essentiellement pour les secteurs géographiques moins attractifs et les logements comportant de gros défaut. Au lendemain de cette crise, les prix parisiens n’ont baissé que de 5 % en moyenne, car Paris restera toujours Paris ! Qui plus est, jusqu’avant la crise du Coronavirus, le marché immobilier et encore plus particulièrement parisien, nous n’avions pas affaire à une bulle immobilière.

En effet, l’immobilier est une valeur intemporelle et répond à un besoin primaire, qu’il s’agisse de location ou d’achat. Le marché immobilier français qui a connu une forte demande vs les offres depuis ces dernières années est un marché « domestique » qui répond soit au besoin primordial de se loger, soit à un besoin d’investir (investissement locatif) pour assurer sa retraite ou l’avenir de ses enfants.

Ce phénomène constaté dans l’ancien a été accentué par une rareté du foncier à Paris et le déficit de construction de logements neufs en périphérie.

A ceci s’ajoutent les taux d’intérêt des crédits immobiliers, historiquement bas depuis quelques années, qui ont nettement contribué à accroître la demande des acquéreurs.

Quelle que soit la situation en sortie de crise, les besoins seront toujours là, et la demande devrait perdurer dans les zones tendues, même si la crise actuelle aura forcément un impact sur l’économie. A la condition évidemment que la crise sanitaire ne dure pas trop longtemps.

Tout va dépendre de la durée de la crise sanitaire, de son impact sur l’économie réelle et par corollaire du chômage qui en découlera. Il est légitime que beaucoup de personnes s’interrogent sur l’impact de cette crise économique et sanitaire sur les prix de l’immobilier. A court terme, un ralentissement va se faire sentir.

Du côté acquéreurs, il y aura :

• Ceux qui vont continuer à vouloir acheter pour répondre à un mode de vie (ex : naissance d’un enfant) et ceux qui disposent de réserves financières suffisantes et qui sont confiants quant à leur avenir professionnel.
• Ceux qui mettront un coup d’arrêt à leur projet immobilier et dont l’accès au crédit bancaire était déjà limite avant la crise du Coronavirus.
• Ceux qui attendront que les prix de l’immobilier à Paris baissent. Mais cela risque de prendre du temps et les taux de crédit risquent de remonter à terme.

Le gouvernement a déjà pris des mesures fortes pour atténuer le choc et que l’économie reparte le plus vite possible afin de limiter l’impact de la crise (chômage partiel, report des charges pour les entreprises, aide aux entrepreneurs).

Il y a de fortes chances pour que le gouvernement et les autorités monétaires (dont la BCE) maintiennent des taux d’emprunt bas pour relancer une économie menaçant d’être en récession.

Du côté vendeurs, on peut imaginer :

• Ceux qui préfèrent attendre que la situation se calme et revienne à la normale, contribuant ainsi à une raréfaction des biens à la vente dans les zones tendues comme Paris, et donc au maintien des prix immobiliers.
• Ceux qui penseront que les prix vont baisser et qui vont s’empresser de vendre leur bien par peur de perdre de l’argent.

Mais d’une manière générale, les vendeurs mettent souvent beaucoup de temps avant d’accepter de baisser leur prix de cession.

La contagion par le Coronavirus est rapidement enrayée et l’activité économique repart très rapidement. Si le fameux scénario en V souvent évoqué dans le monde de la finance venait à se produire, l’impact sur les prix de l’immobilier à Paris sera limité. A date, cette hypothèse paraît dépassée.

Le confinement dure au moins 2 mois et le « déconfinement » prendra du temps. La crise n’affectera alors pas durablement le marché à long terme mais la reprise sera difficile à court terme. Le niveau des ventes devrait mécaniquement chuter en 2020 car les futurs acquéreurs risquent de se crisper face à l’incertitude économique. Seuls les acquéreurs les plus stables sur le plan professionnel franchiront le pas. Les produits de bonne qualité se vendront toujours chers et les autres pourront subir de fortes baisses de prix. Cette situation risque de persister quelques années avant une réelle nouvelle hausse des prix.

Le pire qui puisse arriver dans l’immobilier est un crédit crunch. En d’autres termes, les banques ne prêtent plus pour faire votre acquisition immobilière. Si cette situation est doublée d’une hausse massive des licenciements, nous verrons alors une forte baisse des prix de l’immobilier à Paris.

Il est indéniable que cette crise aura une influence à géométrie variable sur les prix. La fracture des prix selon les zones pourrait encore s'accentuer.

Dans les zones tendues, comme Paris et les grandes villes, les prix pourraient se rétracter de 5 % seulement, si la crise dure jusqu'en juin. La raison ? On n’y observe pas de spéculation, mais une attractivité croissante et des acquéreurs plutôt aisés. Les grandes villes recherchées depuis quelques années seront vraisemblablement plutôt épargnées compte-tenu de la densité démographique et du manque de logements. Et les biens de qualité et sans défaut seront préservés tout comme lors des précédentes crises économiques.

Les secteurs géographiques qui connaissaient déjà des difficultés, vont voir leurs prix baisser rapidement. Dans des villes moyennes moins attractives, on peut s’attendre à un repli de 10 à 15 %.