Comment se passe une vente en VEFA ? Témoignage d'Alexia
Le Prêt à Taux Zéro est destiné aux primo-accédants et permet d’emprunter sans intérêt, donc à taux 0. Prolongé jusqu’en 2027, le PTZ est recentré sur les logements neufs en collectif dans les zones tendues, et sur les logements anciens (collectifs et individuels) en zones détendues - à condition d’envisager des rénovations.
Qu’est-ce qui t’a décidée à devenir propriétaire ?
Ne plus payer un loyer "dans le vent". Si je dois mettre 1 500 € quelque part, autant que ce soit pour moi, dans un prêt, plutôt que pour quelqu’un que je ne connais pas. Aussi, ça me permet de me projeter davantage : si je commence à investir dans un bien immobilier, je pourrai le revendre plus tard, ce n’est donc pas de l’argent “jeté par les fenêtres”.
Quel était ton projet immobilier ?
Un achat à deux, pas trop loin de Paris, pour continuer à venir au bureau à vélo et au moins de 50 m2. Mais au début, j’étais persuadée que je n’aurais jamais assez d’argent pour devenir propriétaire. Pourtant, j’ai un bon salaire et une situation stable depuis des années. Il faut dire qu’en région parisienne, c’est hors de prix…
À quel moment tu t’es dit que tu pouvais investir ? Tu as tout de suite pensé à un achat dans le neuf ?
Je n’étais pas du tout focalisée sur le neuf. Lorsque j’ai découvert le PTZ - je ne savais pas que ça existait - je me suis dit que je pouvais peut-être acheter. J’ai découvert que dans il n’y a pas besoin d’avoir beaucoup d’apport.
Comment as-tu entendu parler du Prêt à Taux Zéro ?
Je me promenais avec un ami à La Villette - j’adore cet endroit -, et on s’est mis à regarder les annonces, c’était hors de prix. Au fur et à mesure des recherches, j’ai fini par tomber sur un article qui parlait du PTZ.
À ce moment-là, le projet commence ! Raconte-nous un peu le cheminement jusqu’à la demande de prêt. Comment se concrétise ce projet immo ?
Avec mon conjoint nous nous sommes renseignés sur les programmes neufs, les prix, les surfaces, la localisation juste après avoir été certains d’être éligibles au PTZ. Je suis tombée sur une annonce à Pantin, avec un prix au m2 nettement moins cher qu’à la Villette.
As-tu rencontré des problèmes ? Des difficultés à se projeter, des réticences ?
Comment as-tu choisi ton investissement ? Quels étaient tes critères ?
Que ce soit pour un projet neuf ou en VEFA vous pouvez également demander une attestation de financement : un outil développé par nos équipes qui détaille de façon transparente votre projet de financement.
Quels ont été les principaux obstacles que tu as rencontrés pendant cette expérience ? Comment les as-tu surmontés ?
Obtenir le prêt a été le plus compliqué. Pourtant, mon conjoint était graphiste freelance depuis presque 3 ans dans la même entreprise et moi, cadre en CDI depuis plusieurs années. Des amis nous ont recommandé de passer par un courtier, c’est là qu’on a compris le fonctionnement : si nous n’obtenions pas le prêt, il n’était pas rémunéré et ce fonctionnement nous convenait parfaitement.
Quelques semaines plus tard, le courtier nous a informés du refus de la banque. Nous étions fin 2018, le timing était très serré. On a appris que les banques ont des quotas à respecter dans l’octroi de PTZ. En fin d’année, elles n’acceptent plus beaucoup de PTZ, notamment parce que la démarche est longue. Pour nous, c’était plus une question de timing que de solvabilité.
Face à la nouvelle, notre conseillère immo nous a rassurés et nous a redirigés vers un courtier qu’elle connaissait. Elle a également prolongé notre délai de conditions suspensives. Sauf que le PTZ est sur l’année N-1 : on était éligible en 2018, mais plus en 2019… Du coup, plus de PTZ ! J’ai vraiment cru que tout s’effondrait, que c’était mon seul moyen de devenir propriétaire.
Le courtier n’était pas du tout inquiet. Il a conseillé à mon conjoint de négocier un CDI sans période d’essai… qu’il a obtenu ! Le courtier présente notre dossier, nous étions tous les deux en CDI hors période d’essai avec un taux d’endettement de 26% contre 35%. Nouveau refus ! Incompréhensible, pourtant, on cochait toutes les cases !
En parallèle, je suis allée voir ma banque, refus de ma conseillère, 6 mois qu’on peinait ! Entre-temps, j’ai eu une opportunité d’embauche, j’ai démissionné, un mois plus tard, notre courtier nous a annoncé que notre demande de prêt était passée. Problème, j’étais en période d’essai, je l’ai renégociée, obtenue et nous avons enfin pu obtenir notre demande de prêt en juillet 2019. Improbable !
Avec le simulateur Pretto, vous avez la possibilité de calculer votre prêt à taux zéro, ne passez pas à côté !
Après toutes ces péripéties revenons donc à votre appartement, qu’en est-il ?
Préoccupés par le prêt, nous n’avions pas vraiment suivi l’avancement des travaux, nous avons signé la vente en août 2019. La somme a été débloquée par paliers, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Il faut savoir que tant que la banque ne débloque pas l’intégralité du prêt, le remboursement ne démarre pas. On doit payer des intérêts intercalaires pendant toute la durée de la construction. On a commencé par régler 250 € mensuel, au fur et à mesure des appels de fonds. La somme doit être supportable, la banque vérifie en amont notre capacité à payer.
Et quand avez-vous avez eu les clés ?
Cette histoire est intense. Vous vivez toujours dedans ?
Bon, dans toute cette aventure, quels points positifs gardes-tu en mémoire ?
Sans la VEFA nous n’aurions pas pu investir. On a acheté à Pantin, un quartier qui commençait à se gentrifier, avec une surface conséquente de 58 m2 en duplex, deux grosses terrasses et une place de parking. L’appartement est bien situé, à proximité des écoles. Stratégiquement, on espère réaliser une plus-value un peu plus tard. Quand on a acheté, on a fait bien attention aux normes européennes pour éviter tout travaux à l’avenir.
Quels conseils donnerais-tu à ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf pour la première fois ? Quelles sont les erreurs à éviter ?
Le conseil, c’est de ne surtout pas être pressé ! On ne maîtrise pas tout, il existe toujours des imprévus. En n’étant pas pressé, le paiement des intérêts intercalaires est plutôt avantageux. Ce n’était franchement pas évident, mais je le referai. Cela m’a aussi permis de mieux maîtriser les critères d’obtention d’un prêt immobilier. Après, j’aurais davantage préparé notre situation - CDI, situation stable, sans envisager de changer de boulot. Mais il faut aussi continuer sa vie, tout cela ne nous a pas empêché d’obtenir un prêt. Rien ne sert de trop stresser. Enfin, je pense que l’accompagnement d’un courtier est très important, ça nous a vraiment soulagé. Me connaissant, j’aurais jeté l’éponge dès le premier échec !
Y a-t-il des considérations spécifiques liées à l'investissement dans l'immobilier neuf que tu pourrais nous partager ? Des aspects juridiques, fiscaux ou autres, dont les investisseurs potentiels devraient être conscients ?
Effectivement, bien se renseigner sur les choses que l’on ne connaît pas comme le PTZ ! Différentes aides existent, notamment lorsque l’on est primo-accédants. Il faut aussi se renseigner sur les règles de fiscalité de la ville dans laquelle on veut acheter, sur la notoriété du promoteur. Aller sur le chantier est important, nous n’avions vraiment pas le temps, mais on a découvert qu’il existait un groupe Facebook avec les autres futurs propriétaires. Avec le retard du chantier, cela nous a fait énormément de bien de ne pas nous sentir seuls, à chaque fois que quelqu’un allait sur le chantier, il prenait des photos, plutôt sympa !
Comme celui-ci ! Et à l’avenir, souhaiterais-tu investir de nouveau ? Un deuxième achat dans du neuf ?
Oui, bien sûr ! Dans du neuf, pourquoi pas. Si nous avons une opportunité, nous serons moins réticents, il y a quand même pas mal d'avantages à investir dans du neuf. Certaines villes de région parisienne sont exonérées de taxes foncières, pas à Pantin, dommage ! Je pense qu’on peut difficilement faire plus chaotique que mon expérience, mais je ne travaillais pas encore chez Pretto… que j’ai d’ailleurs contacté pendant mon parcours. À l’époque, nous ne savions pas qu’il était impossible de cumuler plusieurs courtiers en même temps. C’était mon premier contact avec Pretto ! Plus tard j’ai rencontré le designer de l’époque à une conférence et je trouvais la boîte intéressante d’un point de vue produit et design. Et du coup me voilà !
