5 questions sur l’achat immobilier neuf en VEFA
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Un logement neuf présente une foule d’avantages lorsqu’on se lance dans un projet immobilier : confortable, moderne, écologique, meilleure isolation sonore et thermique, sur mesure…
Dans le cadre de ce type d'achat, la question du financement va certainement se poser. Chez Pretto, nous accompagnons ce type de projet. Faites une première estimation de votre capacité d'emprunt pour savoir combien vous pouvez emprunter.
Qu’est-ce que la VEFA ?
Le terme "VEFA" est une abréviation de "Vente en l’Etat Futur d'Achèvement". L’acheteur fait l’acquisition d’un bien qui n’est pas encore construit.Au moment de la réservation, il dispose des plans du bien immobilier. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison individuelle.
Les promoteurs qui proposent des VEFA fournissent des éléments visuels et chiffrés détaillés lorsqu’ils présentent le projet. De cette manière, le potentiel acquéreur est en mesure de se faire une idée précise du produit fini.
- l’adresse,
- la surface habitable, le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements,
- le descriptif des matériaux utilisés et des éléments d'équipement,
- la situation du logement dans l'immeuble ou dans un ensemble immobilier.
La livraison de l’appartement ou de la maison intervient généralement plusieurs mois, voire plusieurs années après la réservation.
Cependant, l’acquéreur peut réserver le bien avant même que les travaux n’aient débuté, ou bien à quelques semaines de la fin du chantier. Les délais de livraison sont donc très variables, même si la moyenne se situe entre 12 et 24 mois.
La VEFA est également parfois appelée "vente sur plans".
Quels documents sont signés par l’acquéreur pour un achat en VEFA ?
Le contrat de réservation peut être rédigé par un notaire ou faire l’objet d’un acte sous signature privée directement entre les deux parties. Il est ensuite envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou remis en main propre à l’acquéreur.
A compter de sa réception, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Le contrat précise obligatoirement les éléments suivants :
- le prix de vente et les conditions éventuelles de révision du prix,
- la date à laquelle la vente est conclue,
- le financement,
- les conditions de récupération de la garantie en cas de renoncement,
- les conditions d'exercice du droit de rétractation,
- les délais des travaux,
- les travaux que se réserve l’acheteur.
Quel est le montant d’apport pour son achat en VEFA ?
Les frais de notaire sont moins élevés avec un bien neuf, de l’ordre de 2 à 3 % en raison de taxes réduites.
Prenons un exemple : pour un achat de 250 000 € à Nîmes, les frais de notaire dans le neuf s’élèvent à 6 275 € contre 19 055 € dans l’ancien.
Pour connaître le montant d'apport idéal pour votre achat en VEFA, faites une estimation de votre capacité d'emprunt !
Comment se fait le déblocage des fonds pour votre achat neuf en VEFA ?
Le paiement du bien suit ensuite l'avancement des travaux et l'échéancier prévu par le contrat de vente. Les versements sont plafonnés par la loi comme suit :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations,
- 70 % du prix lorsque le logement est mis hors d'eau,
- 95 % du prix lors de l'achèvement de l'immeuble,
- les 5 % restants sont versés à la livraison du logement, sauf réserves.
A chaque tranche de travaux, l’acheteur reçoit une demande de déblocage ou appel de fonds. Il s’agit d’un "bon de décaissement", à transmettre à votre banque.
Celle-ci effectue alors le déblocage, et vos mensualités sont ajustées en conséquence si vous avez opté pour le différé.
Vous devez les approuver, les signer et les renvoyer par courrier recommandé avec accusé de réception au promoteur. Celui-ci s’en servira ensuite pour faire valoir son droit auprès de votre établissement de crédit.
Le Haut Conseil de Stabilité financière (HSCF) a présenté ses recommandations pour 2021 en janvier. Ainsi, le taux d'endettement maximum recommandé est passé de 33 à 35 % et la durée maximale d'emprunt de 25 à 27 ans (comprenant le différé).Votre courtier immobilier sait comment mettre ces nouvelles conditions au service de votre projet. Il pourra vous orienter dans la constitution de votre dossier de demande de prêt et vous aider à le mettre en valeur.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un achat dans le neuf en VEFA ?
Il y a de nombreux avantages à l’achat en VEFA. Voici les principaux.
Vous recevez un bien moderne qui répond aux dernières normes en termes de construction et d’environnement, par exemple en termes de performance technique et sonore.
Votre bien est personnalisable.
En plus de ces choix, vous pouvez vous réserver certains travaux si les options proposées par le promoteur ne vous satisfont pas. Ces travaux doivent figurer au contrat de réservation.
- Le paiement est sécurisé et échelonné.
- Vous réduisez les frais de notaire, de moitié environ par rapport à l’ancien.
- Bien souvent, vous bénéficiez de dispositifs fiscaux avantageux : exonération de la taxe foncière en fonction des municipalités, baisse de la TVA dans les zones éligibles.
- La VEFA offre des garanties solides : d’achèvement, biennale, décennale.
La VEFA présente aussi quelques inconvénients à prendre en compte.
- Le prix est généralement plus élevé au mètre carré que dans l’ancien.
- Les délais varient en fonction des aléas dans l’avancée du chantier. En fonction de votre contrat de vente, vous pouvez avoir droit à des indemnités de retard.
Vous souhaitez acheter un bien immobilier en VEFA ? Faites une première estimation de votre capacité d'emprunt pour connaître le montant que vous pouvez emprunter !
- La VEFA est une vente anticipée : le bien n’est pas construit et l’acheteur prend sa décision à partir des plans du projet.
- Un contrat de réservation encadre les conditions de la VEFA, en amont du contrat de vente.
- Le paiement est échelonné par tranche. Chaque versement est conditionné par l’avancée des travaux.
