Le contrat de réservation en VEFA : 5 minutes pour tout comprendre
Pretto vous explique tout en seulement 5 minutes !
La définition du contrat de réservation en VEFA
Le contrat de réservation en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est spécifique à l’achat d’un bien immobilier neuf non construit ou dont la construction n’est pas encore achevée.
Il détermine l’ensemble des conditions dans lesquelles la vente du bien se réalisera et engage le vendeur, autrement dit, le promoteur immobilier, à réserver le logement choisi à l’acheteur.
La VEFA est soumise à des règles fixées par le Code de la construction et de l’habitation.
Dans le cadre d'un achat en VEFA, le contrat de réservation fait office d'avant-contrat (le compromis ou la promesse de vente dans l'ancien). Il s'agit donc du seul document que vous allez signer avec le promoteur avant la livraison du bien, qui interviendra souvent entre 12 et 24 mois plus tard.
Vous pouvez le signer devant un notaire mais, dans la signature se fait souvent sous seing-privé, c'est-à-dire entre l'acheteur et le vendeur directement. Il convient donc d'être attentif au moment de la signature ! C'est pour cela que vous disposez des plans et des différentes notices techniques, qui doivent obligatoirement vous être fournies avec le contrat de réservation.
Quand signe-t-on ce contrat ?
L’acquéreur signe le contrat de réservation lorsqu’il a défini le programme immobilier et le logement dans lequel il souhaite investir.
Il peut donc intervenir tout au long de la construction du bien, tant que la totalité des lots n'ont pas été vendus. Il faut savoir qu'avant de pouvoir lancer la construction, le promoteur doit sécuriser un certain nombre de logements pour être certain d'avoir les financements nécessaires.
Ainsi, en lancement de projet, il n'est pas rare de voir des offres sur les appartements proposés. Celles-ci peuvent concerner le prix en lui-même, proposé à la baisse, mais aussi les frais de notaire offerts, ou encore des équipement supplémentaires (la pose la cuisine, par exemple). En zone tendue cependant, ce type de pratique est plus rare. Mais si vous arrivez après le début de la construction, ce n'est pas un souci !
Certains biens peuvent même être vendus une fois que le bien a été livré : cela peut être dû au fait qu'ils ont quelques défauts (ils sont au dessus de la rampe de parking, par exemple), ou que l'acquéreur initial n'a pas obtenu son prêt et fait donc un retour de lot.
La loi établit que le promoteur peut faire des appels de fonds déterminés en fonction de l'avancée des travaux. Ainsi, si vous signez avant le début de la construction, le déblocage des fonds sera progressif. Mais si vous arrivez plus tard dans la construction, vous allez débloquer d'un seul coup les fonds correspondant au stade d'avancée des travaux.
Le répartition se fait comme suit :
- 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
- 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau,
- 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
Les 5 % restants sont à verser au moment de la remise des clés et peuvent être contestés en cas de problèmes avec les travaux.
Pour aller plus loin : Comprendre le déblocage des fonds en vefaFaut-il payer quelque chose au moment de la signature ?
Lors de la signature d’un contrat de réservation en VEFA, le réservataire (c’est-à-dire l’acquéreur) est tenu de verser un dépôt de garantie au promoteur.
La somme, correspondant à un pourcentage du prix de vente, viendra se soustraire du prix de vente final et de l'échéancier de paiement.
Le montant du dépôt de garantie est fixé selon le prix d’achat prévisionnel du bien et des délais de livraison (et donc la signature de l'acte de vente) :
- Le montant du dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix de vente, si l'acte de vente doit être signé dans l’année ;
- Le montant du dépôt de garantie est plafonné 2 % du prix de vente, si l'acte de vente est signé entre 1 et 2 ans ;
- Aucun dépôt de garantie ne sera exigé au-delà.
Vous avez la possibilité d'insérer des clauses suspensives au contrat de réservation, par exemple le fait que vous puissiez obtenir votre prêt immobilier, qui vous permettent de sortir de la vente et de récupérer votre dépôt de garantie. Dans tous les cas, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours après la signature du contrat pour vous rétracter de la vente sans aucun motif.
Mais si vous décidez d'abandonner votre achat pour acheter dans l'ancien, par exemple, ce dépôt de garantie sera conservé par le promoteur.
Que doit contenir le contrat de réservation en VEFA ?
Le contrat de réservation doit mentionner certains éléments. Ils sont répartis en deux grandes catégories.
La première concerne les caractéristiques du logement :
- La description détaillée du futur logement (surface habitable, nombre de pièces principales et nature des annexes comme une cave, un parking, une dépendance…) ;
- La situation dans l’immeuble (s’il s’agit d’un bien en copropriété) ou dans le lotissement (dans le cas d’une maison individuelle) ;
- Son adresse
- Les matériaux utilisés pour sa construction et ses équipements
La deuxième catégorie concerne les caractéristiques de la vente, c'est-à-dire les conditions pour lesquelles vous êtes en accord avec le promoteur pour faire votre acquisition :
- Le prix de vente ;
- La date prévisionnelle de signature du contrat de vente chez le notaire ;
- La date de livraison du bien
- Les conditions de l'emprunt (ou des emprunts) nécessaires à l'acquisition
- Les conditions auxquelles vous pouvez récupérer le dépôt de garantie en cas de retrait de votre part;
- Une explication claire et précise de votre droit de rétractation.
Une notice technique descriptive doit être annexée au contrat de réservation lors de la réservation du bien. Celle-ci comprend la description des ouvrages et des prestations et permet d'apprécier la conformité des travaux. Elle pourra être ensuite complétée et ajustée lors de la signature des actes notariés.
Également, si le vendeur prend des engagements complémentaires, comme l’échéancier de paiement, il devra impérativement les mentionner dans le contrat de réservation et les respecter.
Nous l'avons déjà précisé, mais si vous comptez emprunter, n’hésitez pas à ajouter une condition suspensive de prêt dans le contrat de réservation, vous permettant de récupérer votre dépôt de garantie dans le cas où vous n’obtiendriez pas votre crédit immobilier.
Avant de vous engager et de signer le contrat de réservation, il convient d'être certain de votre budget. Une simple simulation de capacité d'emprunt vous permet de vous assurer que vous pouvez emprunter les sommes nécessaires à l'achat de votre nouveau bien.
Enfin, le contrat de réservation doit comporter une garantie de la part du promoteur : il s'agit de la garantie financière de remboursement (FRA) ou l'achèvement des travaux (GFA), qui vous protègent dans le cas où le promoteur fait faillite. Cela arrive quand il ne dispose pas des sommes nécessaires pour achever la construction. Vous êtes ainsi protégé.
Pouvez-vous renoncer à votre bien après signature du contrat de réservation ?
Vous avez parfaitement le droit de renoncer à votre achat après la signature du contrat de réservation, et de vous voir restituer l’intégralité de votre dépôt de garantie, à condition de respecter scrupuleusement les conditions prévues par la loi.
Suivant la loi SRU (art. L271-1 à L271-3 du code de la construction et de l’habitation), une fois le contrat de réservation signé et le dépôt de garantie déposé, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, à partir du lendemain de la 1ère présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Ce délai permet en effet au réservataire de sortir de la vente, s’il ne souhaite plus s’engager avec le vendeur. Vous devrez, dans ce cas, adresser un courrier recommandé avec accusé de réception pour stipuler votre désir de rompre le contrat.
Voici un modèle de lettre pour vous aider dans vos démarches :
Une fois le délai couru, et en dehors des cas spécifiques prévus par la loi, le réservataire perdra alors le montant de son dépôt de garantie.
Utilisez ce délai à bon escient : vous pouvez profiter de ce temps pour vous assurer du sérieux du promoteur si vous avez des réserves, ou pour aller vous renseigner en mairie (pour être certain qu'il n'y a pas de recours contre le permis de construire par exemple).
Toutefois, voici les cas où le dépôt de garantie est restitué sans aucune retenue, ni pénalités :
- Refus de prêt immobilier permettant de financer l’achat ;
- Prix de vente supérieur de + de 5 % du montant prévisionnel ;
- Modifications importantes du logement par rapport à la description initiale prévue dans le contrat de réservation en VEFA ;
- Absence de l’un des équipements promis au contrat ;
- Rétractation de l’achat du terrain par le Maître d’Ouvrage, et ce, quelle qu’en soit la cause ;
- Non application de l’une des garanties d’achèvement ou de remboursement (art. R.261.17 à R.261.24 du Code de la Construction et de l’Habitation) ;
- Refus de permis de construire.
Dans le cas où le bien serait livré avec du retard, il est toujours bon d'anticiper la situation dès le montage de votre prêt. Ainsi, vous pouvez opter pour le différé d'amortissement afin de repousser le remboursement du capital tant que vous n'avez pas emménagé dans le bien neuf.
Vous devez également être assuré sur la totalité de votre emprunt : quand vous obtenez effectivement les clés et que la totalité des fonds est débloqué par la banque, vous devez envoyer le nouveau tableau d'échéances à votre assurance afin qu'elle décale la date de fin d'emprunt.
L'achat dans l'immobilier neuf peut être avantageux : dispositifs fiscaux, bien personnalisé, ect.. Découvrez la liste des avantages !
- La contrat de réservation correspond au compromis de vente pour les biens neufs : c'est le document que vous signez avec le promoteur pour indiquer que vous souhaitez acheter le bien et qu'il s'engage à vous le réserver.
- Ce type de contrat concerne l’achat d’un bien immobilier neuf non construit ou dont la construction n’est pas encore achevée.
- Une fois le contrat signé, l'acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la 1ère présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
- Ce contrat doit expliquer précisément la nature du bien et la manière dont vous allez le financer. De cette manière, vous êtes protégé en cas de changement trop important dans les plans, ou si vous parvenez pas à trouver les financements nécessaires pour finaliser votre achat dans le neuf.
