Acheter neuf ou ancien : le comparatif des coûts

Sur le papier, le mètre carré neuf est plus cher que l’ancien. Cela se confirme dans toutes les grandes villes de la métropole, avec des différences qui peuvent aller de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers.

Les promoteurs immobiliers suivent des normes environnementales qui vous permettent de faire des économies sur le chauffage. Enfin vous n’aurez pas de charges de copropriété avant longtemps, puisque les travaux de ravalement de façade ou d’entretien de la cage d’escalier ne sont nécessaires que tous les dix ans au moins.

En revanche, sur un bien ancien vous aurez certainement des rénovations à faire avant de pouvoir vous installer. Il faudra peut-être seulement rafraîchir la peinture. Méfiez-vous des changements lourds qui coûteront beaucoup plus cher s’il faut faire appel à des professionnels.

Les frais de notaire sont plus faibles pour un bien immobilier neuf, environ 2 % à 3 % du prix d’achat. Soit 3 à 4 points de moins que pour l’acquisition d’un bien ancien. S’ils comprennent les mêmes éléments, la répartition est différente et le notaire est proportionnellement plus rémunéré à la vente d’un bien neuf.

Comptez 10 % des frais d’acquisition dans l’ancien, contre 45 % dans le neuf.

Pour deux biens au prix d’achat de 300 000 €, l’un neuf l’autre ancien, les frais de notaire sont donc les suivants :

Le prêt à taux zéro est gratuit (c’est à dire que l’Etat paye les intérêts pour vous), d'une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de différé d’une durée de 5 à 15 ans, durant laquelle aucune mensualité n’est payée.

A noter qu’il est obligatoire de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.

Dans tous les cas, bénéficier du PTZ vous permet de faire des économies sur les intérêts, qui est généralement le principal coût du crédit, surtout si vous êtes jeune.

Sachez que le financement d’un logement neuf ne se déroule pas de la même manière que pour un logement ancien, dans la mesure où le logement n’est pas disponible immédiatement.

Votre projet immobilier neuf nécessitera le déblocage de votre prêt en plusieurs étapes et souvent le décalage du remboursement de la première mensualité. Cette solution vous permet de retarder le début du remboursement de votre prêt immobilier, afin de le faire coïncider avec votre entrée dans votre nouveau logement, mais va déclencher ce qu’on appelle des intérêts intercalaires

Mais elle n'est pas réalisée automatiquement et n’est pas obligatoirement totale.

Pour être exonéré, il faudra déclarer le logement neuf au service des impôts, au plus tard 90 jours après sa réalisation, sur un imprimé spécial. Enfin, il faut savoir que cette exonération peut être totale et partielle. Elle est aussi temporaire (généralement limitée à deux ans).

Pour un bien de 50 m² à Vitry sur Seine → achat sur 20 ans avec un différé de 2 ans pour le neuf.

Comparatif des coûts 5 ans après l’achat :

A travers l'exemple ci-dessus, on peut voir que les coûts sont répartis différemment mais les coûts totaux sont finalement assez proches. A priori, ce n'est pas le critère du coût qui sera déterminant pour le choix d'un achat dans le neuf ou dans l'ancien.

Pour profiter de ce dispositif, vous achetez un bien neuf pour le louer à titre de résidence principale. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts qui peut s’élever jusqu’à 21 % du montant de votre investissement selon le temps que vous vous engagez à louer votre bien.

Votre éligibilité à la loi Pinel dépend du montant de votre investissement, de la localisation du bien et des plafonds de ressources et de loyers qui s’appliquent.

Lorsque vous voudrez revendre votre bien immobilier, vous ferez peut-être face à la réalité du marché. Vous avez acheté un bien neuf plus cher parce qu’il était neuf. Sitôt qu’une personne y a vécu, le bien n’est plus neuf et sa valeur subit une dépréciation immédiate de l’ordre de 20 %.

Peu importe combien de temps vous avez pu le mettre en location, le bien perd de la valeur dès son premier locataire. Cela peut vous surprendre parce que l’aménagement et l’équipement est encore impeccable, mais vous aurez du mal à faire une plus-value à la vente de votre bien.

En revanche, le prix d’un bien ancien s’apprécie avec le temps. En effet, les acheteurs vont valoriser l’ancienneté du bien, puisque c’est la caractéristique qu’ils recherchent. Le charme d’un bien ancien peut permettre d’augmenter son prix facilement.

L’objectif est de faire paraître l’histoire du lieu, les détails qui lui donnent du caractère, pour montrer qu’il s’agit d’un bien unique.

En somme, on compare deux types de biens qui attirent des acheteurs spécifiques pour des raisons différentes, donc les deux marchés doivent être considérés séparément pour comprendre le changement de valeur du bien immobilier.