Comment trouver rapidement le logement neuf de vos rêves ?

Lorsqu’on achète un bien immobilier neuf, il faut s’adresser à un promoteur immobilier, qui gère l’ensemble du processus depuis la conception jusqu’à la vente des logements.

Dans un premier temps, c’est lui qui achète le terrain, définit les contours du programme immobilier et réalise les plans avec l’aide d’architectes.

Ensuite, le promoteur sélectionne les entreprises et supervise les travaux. Pour finir, c’est lui qui se charge de la promotion commerciale puis de la vente des biens immobiliers individuels.

Son rôle étant clé, bien choisir son promoteur est absolument essentiel, d’autant plus que tous les promoteurs n’assurent pas les mêmes standards en termes de rigueur et d’efficacité. De manière générale, un promoteur doit se choisir selon quatre critères :

• Le niveau de compétences

Il s’agit dans un premier temps de s’interroger si le promoteur dispose de l’ensemble des compétences requises pour un tel projet. Vous pourrez notamment vous renseigner sur les projets qu’il a déjà menés et sur la qualité de ses réalisations antérieures. Son niveau de disponibilité

• Sa santé financière Beaucoup de promoteurs font faillite chaque année, mettant en danger leurs chantiers en cours.

Pour évaluer la santé financière du promoteur, vous pouvez consulter les informations sur son ancienneté, ses comptes, ses éventuelles procédures, etc. sur les sites reliés aux greffes des tribunaux de commerce (Infogreffe.fr par exemple).

Si vous identifiez une anomalie (entreprise très récente, procédures judiciaires, activité très irrégulière), passez votre chemin ou choisissez un grand groupe (Bouygues Immobilier, Kaufman & Broad, etc.).

• Le contrat de promotion immobilière

Document incontournable, ce dernier doit présenter deux volets :

un volet technique (caractéristiques techniques, conditions de réalisation, de financement et de rémunération du promoteur, etc.)

un volet juridique (types de garanties souscrites : responsabilité civile et professionnelle, garantie d’achèvement, garantie décennale, garantie de parfait achèvement et de bon fonctionnement, etc.).

Bien que la garantie de parfait achèvement et de bon fonctionnement ne soit pas obligatoire, il est conseillé de s’assurer que le promoteur y a souscrit car cela vous permettra d’exiger, par un simple recommandé, toute réparation ou travaux lors de la première année.

Outre le choix du promoteur, un certain nombre de critères sont à étudier avec vigilance avant de faire son choix car de nombreux problèmes peuvent intervenir à la fois au moment de la construction (santé financière des différents acteurs, annulation de permis de construire, etc.) et lors de votre vie dans le bien (localisation, voisinage, etc.).

Tout d’abord, intéressez-vous de près aux documents officiels liés aux offres.

Vous pouvez par exemple vous rendre à la bulle de vente ou dans les locaux du promoteurs, où vous pourrez consulter le dossier de permis de construire, qui comporte notamment les plans détaillés du bâtiment, et vous renseigner sur le nombre de logements déjà vendus et la date prévue de signature du contrat.

Si la construction est prévue dans une ZAC (zone d’aménagement concerté) récente, il peut être difficile d’imaginer à quoi ressemblera le quartier d’ici quelques années et vous devrez alors vous rendre en mairie pour consulter le cadastre et les documents d’urbanisme, qui précisent ce qui peut être potentiellement construit dans le quartier (type de bâtiment, hauteur maximale, etc.).

Pour finir, ne sous-estimez pas le voisinage, qui peut avoir un impact sur la sécurité et sur la tranquillité de votre futur logement. Deux choses en particulier sont à surveiller.

• Les immeubles "Pinel"

Essayez donc d’éviter ce type de programme immobilier.

• Les locaux commerciaux

Deuxièmement, certaines résidences comportent des locaux commerciaux et il convient de veiller à ce qu’ils ne soient pas loués pour des activités qui puissent déranger votre tranquillité (bar de nuit, garage, etc.). Pour vous prémunir au cas où l’un de ces commerces ouvrirait à l’avenir, vous pouvez si besoin demander d’inclure une clause de renoncement.

Une fois que vous avez repéré le logement de vos rêves et que vous avez vérifié tous les éléments importants, il est temps pour vous de signer un contrat de réservation.

Si vous décidez d’en signer un, vous devrez être attentif à la présence de plusieurs éléments clés :

• Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur
• La description détaillée du bien (surface habitable, situation dans l’immeuble, etc.)
• Le prix de vente et ses possibles conditions de révision
• Le délai de construction
• La date prévue pour la signature du contrat de vente chez le notaire
• Si le futur acquéreur doit lui-même trouver un prêt immobilier, une clause suspensive qui permettra la récupération du dépôt en cas de non-obtention du crédit immobilier

• Au-delà de deux ans, le dépôt de garantie n’est pas nécessaire
• Au-delà d’un an, le dépôt de garantie peut s’élever à maximum 2 % du prix de vente prévisionnel
• Pour un écart de moins d’un an, le dépôt de garantie peut atteindre maximum 5 % du prix prévisionnel de vente

En termes de rétractation, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires, en comptant dimanches et jours fériés, pour revenir sur sa décision par lettre recommandée avec avis de réception. L’acheteur doit alors récupérer son dépôt de garantie dans un délai maximum de 3 mois.

Passé ce délai de 10 jours, l’acheteur peut toujours se rétracter mais perd son dépôt de garantie. Cependant, il existe des cas où l’acquéreur peut se rétracter tardivement tout en gardant son dépôt de garantie :

• si le prix de vente a augmenté de plus de 5 % par rapport au prix de vente initial
• si le logement est modifié et perd 10 % de sa valeur en termes de qualité ou de surface
• si l’immeuble ne propose plus les équipements collectifs prévus (ascenseur par exemple)
• si l’acte de vente définitif n’est pas signé dans les délais prévus dans le contrat de réservation
• si l’acheteur ne parvient pas à obtenir un crédit immobilier
• si le promoteur ne conclut pas l’achat du terrain à bâtir ou n’obtient pas de permis de construire