Acheter une résidence secondaire à l’étranger : tentant, n’est-ce pas ?

Depuis le gris du ciel parisien, après des années passées dans une capitale au rythme soutenu et parfois insoutenable, aux métros bondés et aux cloisonnements récents, de plus en plus de Français s’imaginent une sortie de secours. Depuis la pandémie du Covid et les adaptations au télétravail, nombreux sont ceux qui se sont échappés à la campagne, car dans ce cas, il s’agit d’une échappatoire.

Cette migration climatique et volontaire porte un nom, l’héliotropisme.

La possibilité de faire du télétravail qui s’est démocratisée a permis aux actifs de choisir leur lieu de location. Ce phénomène qui concernait jusqu’alors d’avantage les retraités est une migration dite climatique. Finalement, s’il faut travailler depuis son canapé, pourquoi ne pas le faire depuis une terrasse sous le soleil méditérannéen ?

Les destinations phares restent celles qui, déjà, ont attiré les retraités. On parle de qualité de vie plus élevée, de climat plus clément, et finalement d’un contact plus permanent avec la nature, que ce soit la mer ou les montagnes.

Il devient alors tout naturel de penser à l’achat d’une résidence secondaire. Mais concrètement, comment financer son projet et quels sont les pièges administratifs à connaître lorsqu’on souhaite réaliser l’achat d’une maison au Portugal et en Espagne ?

Que ce soit en Espagne, en Grèce, ou au Portugal, pour ceux qui veulent s’exiler au soleil, ou dans les pays du Nord comme l’Allemagne ou la Belgique (rappelons que les pays nordiques sont en tête du classement en ce qui concerne le bonheur), la première étape et non des moindres, reste le financement de la résidence.

Pour cela, il existe trois options :

• le prêt hypothécaire avec une banque française
• un prêt lombard avec une banque française
• ou bien un prêt en direct avec une banque locale (dans le pays d’achat).

Si votre apport personnel est assez suffisant pour payer la plus grande partie de la somme, sachez que vous pouvez également prendre un prêt à la consommation.

Il faut se poser quatre questions essentielles avant d’acheter :

• coût financier (notamment avec la prise en compte du taux de change en cas d’achat hors zone euro), démarches administratives et juridiques,
• fiscalité applicable notamment en cas de location du bien ou de revente avec plus-value,
• évaluation des risques en cas de revente ou de décès, etc. Tous les pays de l'Union européenne ou de l’Europe ne travaillent pas sur les mêmes bases juridiques. Voici un panel des divergences.

Dans certaines régions européennes, les délais peuvent influencer l’acte notarié. Même en ayant signé une promesse de vente, celle-ci ne sera valide que si le contrat est signé dans la foulée. Dans d’autres cas, la promesse de vente pour un bien immobilier fait office d’acte de vente.

Selon les pays, la législation nationale prend le pas sur le droit international. Il est impératif de se renseigner en amont sur les conditions de vente, de dons ou d’héritage. En Angleterre, le régime matrimonial de la communauté de biens n’existe pas. Tous les biens immobiliers achetés se font en indivision.

Dans certains pays de l’union européenne, un pré-contrat est une formalité optionnelle, quand dans d’autres, il est impératif.

• En Grèce, ce pré-contrat est fortement conseillé.
• En Espagne, il en existe deux sortes : celui de la promesse de vente et celui qui assure la vente et l’achat avec le versement de l’apport personnel.

La promesse de vente peut être unilatérale ou bilatérale, et avoir ainsi une fonction contractuelle que vous devez respecter. Au moment de la signature de ce pré-contrat, vous pouvez être dans l’obligation de réaliser l’achat dans un délai donné.

Dans tous les pays d’Europe, un acte de vente sera signé. Et pour cette seule action, plusieurs acteurs entrent en jeu.

Pour tous les pays d’Europe, il s’agira donc soit de l’avocat, soit de l’agent immobilier, soit d’un notaire, voire même des trois.

• En Allemagne, c’est le notaire qui signe l’acte de vente. L’avocat n’a pas le même rôle qu’en France et son action est facultative, bien que fortement recommandée. Il aura alors l’apache d’un conseiller.
• En Espagne, c’est l’avocat qui rédige l’acte de vente qui sera signé chez le notaire.
• En Angleterre, ces deux missions reviennent à un avocat.

L’intermédiaire qui ne figure pas dans cette liste mais qui reste votre principal allié, est le traducteur. C’est lui qui se charge de vous faire part des clauses au contrat de vente, traduit les documents officiels et vous assure une bonne compréhension de vos engagements. Dans certains pays comme l’Allemagne, si le notaire perçoit des lacunes dans votre compréhension de la langue, peut interrompre la signature.

Avec une résidence secondaire à l’étranger, il est tout à fait possible de revendre le bien immobilier ou de le mettre en location. Il est donc important de connaître la fiscalité appliquée en France et dans le pays étranger. À savoir que la France a signé des accords bilatéraux avec les pays de l’UE pour éviter la double imposition.

À l’heure de la location saisonnière telle que AirBnb, de nombreuses personnes y voient là un profit décuplé :

• appartement ou maison de vacances
• revenus supplémentaires pour la location d’un bien saisonnier lorsque ce dernier n’est pas habité.

Les recettes de la location sont à déclarer en France dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, vous devrez payer l’impôt foncier au pays d’accueil.

Attention cependant à bien respecter la législation en vigueur aux portes de la France. Certaines villes luttent contre la gentrification en interdisant ou régulant la location saisonnière comme AirBnb. C’est le cas à Berlin.

En revendant votre résidence secondaire, vous n’êtes pas soumis à l’imposition en France sur la plus-value de votre bien immobilier à l’étranger, mais dans le pays d’accueil. Et là, c’est bonus, car la fiscalité est plus clémente sur les revenus à la revente que dans l’hexagone.

Seulement, vous serez imposé sur le prix de vente de votre demeure en France.

Certains parents optent donc pour l’achat immobilier. Le bien est à leur nom en terme de résidence secondaire, mais loué ou alloué à leurs enfants. Les prix immobiliers plus bas qu’en France leur permettent de réaliser cette opération financière pour s’assurer de la pérennité de leur progéniture. Et bien sûr, cela peut aussi être le cas pour des parents retraités souhaitant s’installer au Portugal ou en Espagne. Dans ce cas là aussi, vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire si elle est à votre nom. Si vous la louez à l’un des membres de votre famille, demandez-vous sous quel statut vous souhaitez le mettre à disposition de vos enfants ou de vos parents.

Partout dans le monde, il existe des institutions qui vous guident pas à pas dans votre démarche immobilière. Des notaires et avocats bilingues sont à votre disposition pour vous aider à comprendre les mécanismes juridiques, fiscaux et administratifs à observer.

• l’inscription au cadastre
• l’assurance de votre bien immobilier (assurance habitation française ou étrangère)
• le règlement de la taxe foncière
• le versement de la plus-value
• les frais de notaire (allant de 2-3 % en Allemagne, à 10-13 % en Espagne).

Avant d’avoir les clés en main de votre futur appartement ou maison au Portugal ou de votre château en Espagne, vous avez les informations de base d’un achat immobilier pour une résidence secondaire à l’étranger.