Rénover intégralement un appartement à Paris : combien ça coûte ?

Acheter un appartement « dans son jus », c'est-à-dire en l'état, est une opération courante à Paris. Le logique gain obtenu sur le prix d’achat sera alors réaffecté dans des travaux de rénovation totale, qui permettront après quelques mois d’intégrer un intérieur refait à son goût.

Demander de but en blanc le coût d’une rénovation globale à Paris ne peut amener une réponse précise. C’est un peu comme poser la question « Combien coûte une voiture neuve ? », ce à quoi la réponse serait « généralement entre 10.000€ et 100.000€, entre les deux ça dépend… ». Comme pour les voitures, le budget d’une rénovation peut en revanche s’affiner dès lors que l’on descend d’un niveau dans le détail du besoin.

Il est fréquent d’entendre à Paris un coût de rénovation basé sur le ratio des 1000€/m² pour tout refaire. En réalité, chaque projet est unique et son prix correspond au total des travaux unitaires demandés. Rénover un appartement pour 1000€/m² c’est possible, et même pour moins que cela, mais dans la réalité ce ratio est très souvent dépassé selon la nature des travaux, les éléments de décoration, la taille de l’appartement… Une graduation est possible dans la nature des travaux : le point de départ est souvent : « Tout est à refaire », mais ceci-étant dit, nous allons voir qu’une rénovation totale à Paris peut couvrir différentes réalités de travaux, des plus simples aux plus complexes, les prix allant aisément du simple au double. Sans aborder ni le grand luxe ni le discount, nous proposons 4 niveaux de travaux, par ordre croissant de complexité. Nous prendrons pour l’exemple la demande de rénovation totale d’un appartement haussmannien.

La précédente rénovation de votre bien haussmannien remonte à plusieurs décennies : électricité à remettre aux normes, réseaux de plomberie à reprendre, rénover la ou les salle(s) de bain(s), idem pour la cuisine, peinture intégrale, ponçage et vitrification du parquet… bref tout est à refaire !

Dans cette hypothèse, les volumes intérieurs sont conservés, il faut rénover à l’identique, et effectivement le coût de rénovation de 1000€/m² est une enveloppe qui permet de mener un projet de rénovation totale, dans un appartement de taille moyenne, et avec un choix d’équipements de qualité mais sans extravagance. En faisant des choix plus économes, ou dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible de pouvoir réaliser des travaux pour 800€/m²

Projetons-nous maintenant dans le même projet, où tout était déjà à refaire, mais ajoutons-y des éléments un peu plus conséquents. Par exemple : il faudrait également changer les fenêtres, nécessairement sur mesure et en bois massif dans cet appartement haussmannien. Ou retirer le vieux parquet, couler une chape légère sur toute la surface, venir y coller un parquet massif neuf, en en profitant au passage pour y placer un chauffage par le sol.

Il est aisé de comprendre que ces ajouts conséquents par rapport au 1er projet viennent alourdir le prix au m². Ici le coût de la rénovation peut représenter 1100€ à 1400€/m².

Allons plus loin, et passons du stade de la rénovation intégrale à celui que nous pourrions qualifier de « réhabilitation ». Reprenons notre appartement haussmannien et voyons plus grand, décloisonnons, ouvrons des murs porteurs, recréons des volumes, l’ancienne cuisine devient une chambre et la nouvelle vient s’intégrer au salon… Là encore, la demande initiale était la même « Il faut tout refaire ! ».

Mécaniquement, viennent s’ajouter au niveau précédent, des coûts d’étude, le coût de travaux de gros œuvre, et des frais induits de second œuvre, comme par exemple la création de corniches en staff pour recréer un décor haussmannien suite au déplacement des cloisons…

Le coût de la réhabilitation d'un appartement haussmannien se situe fréquemment dans une fourchette de 1400€ à 1700€/m².

Dernier niveau étudié, sans être dans le luxe, l’ajout d’éléments optionnels dans une rénovation touchant au confort ou au plaisir des yeux.

Greffons au projet précédent une climatisation de l’appartement, des éléments de menuiserie sur mesure (dressings, têtes de lits, meuble du séjour...). Il n’y a pas de limite en la matière, ces créations peuvent s’avérer onéreuses, et venir alourdir significativement le prix de la rénovation au mètre carré. Par exemple, le choix de faire réaliser 20.000€ de menuiserie sur mesure dans un appartement de 100m², alourdit notre ratio de 200€/m². Le coût de ce projet de rénovation peut ainsi facilement atteindre les 1600 à 1900€/m²

Les estimations de rénovation ci-dessus sont basées sur des équipements grand public de qualité, généralement choisis par le plus grand nombre, comme de la robinetterie Grohe ou des sanitaires Villeroy & Boch.

• le choix des équipements et matériaux. Par exemple, un revêtement de sol peut coûter aussi bien 40€/m² que 200€/m², une verrière en acier surpassera largement une verrière en alu, un interrupteur électrique peut varier de 15 à 150€ selon la finition… autant d’éléments de choix esthétiques qui peuvent affiner à la hausse ou à la baisse le budget global.

• la taille de l’appartement jouera aussi sur le prix au mètre carré. De façon logique, une même cuisine à 10.000€ représentera 100€/m² dans un appartement familial de 100m² mais, 200€/m² dans un trois pièces de 50m².

• l’éventuel recours à un architecte d’intérieur ou à un décorateur. Une prestation globale de conception et de suivi de travaux coûte généralement entre 10 % et 15 % du montant des travaux ?

• le choix de l’entreprise qui réalisera les travaux. La rénovation est un marché, les tarifs pratiqués peuvent varier d’un entrepreneur à l’autre. Une entreprise de bâtiment bien structurée sera souvent plus chère qu’un petit entrepreneur, mais la qualité et la fiabilité devraient aussi être supérieures.

Autant de facteurs à anticiper lors de l’achat d’un appartement « dans son jus », et qui doivent permettre de faire une offre d’achat adaptée. En résumé, pour la rénovation intégrale d’un appartement parisien, il faut compter 1000€ à 2000€/m² selon le degré de travaux, vos choix esthétiques et fonctionnels.