Indemnité d’immobilisation : définition et montant
Une fois que le vendeur et l’acheteur potentiel d’un bien immobilier se sont entendus sur le prix et les conditions de la vente, il arrive parfois que l’acquéreur dépose une indemnité d’immobilisation.
Cependant le dépôt d’une indemnité n’est pas automatique.
Selon les cas de figure, elle peut vous être imposé ou non.
Dans quelle situation a-t-on recours à cette indemnité ? Et comment fonctionne-t-elle
Explications.
Indemnité d’immobilisation et promesse de vente
Le compromis est un contrat par lequel les deux parties s’engagent à réaliser la vente (sauf condition suspensive comme le refus du prêt immobilier).
Cette option engage fermement vendeur et acheteur. On dit d’ailleurs qu’elle “vaut vente” d’un point de vue juridique.
La seconde option est la signature d’une promesse de vente.
Il s’agit d’une promesse unilatérale de la part du vendeur. Il s’engage à vous vendre l’appartement ou la maison au prix négocié.
Il ne peut plus le céder à un autre acquéreur intéressé. De votre côté, vous n’êtes pas engagé juridiquement à l’achat. Mais en retour, vous devez déposer une indemnité d’immobilisation.
L’indemnité d’immobilisation, c’est la somme que vous donnez en garantie au vendeur contre l’exclusivité sur son bien. Ce montant est bloqué le temps que dure la vente.Si vous vous désistez, hors conditions suspensives prévues dans la promesse, vous le perdez. Si vous achetez le bien en revanche, ce montant sera déduit du versement final.
Cette indemnité est-elle obligatoire ?
En théorie, le versement de l’indemnité n’est pas toujours obligatoire.
Vous y êtes tenu par la loi uniquement lorsque la durée de l’exclusivité accordée par le vendeur dépasse 18 mois.
Dans les faits, le vendeur demandera généralement le paiement de cette indemnité d’immobilisation. Si vous ne la payez pas, il n’a aucun intérêt à s’engager de son côté.
En effet, il retire son appartement ou sa maison du marché, sans garantie que vous lui achèterez ni contrepartie financière en cas de désistement.
Elle doit être mentionnée dans l’avant-contrat
Qu’est-ce qu’un avant-contrat ?
Comme son nom l’indique, c’est un document qui fixe les termes de votre accord avant la signature du contrat de vente définitif.
Dans ce cas, la promesse de vente fait figure d’avant-contrat.
Il faut mentionner dans la promesse de vente :
les conditions prévues pour la vente (le prix notamment),
- les conditions suspensives qui vous permettent de vous désister sans perdre votre indemnité (un refus de crédit immobilier par exemple),
la durée de l’exclusivité,
et donc le montant d’indemnité qui vient en contrepartie.
Il est conseillé de passer par un notaire
Le recours à un notaire n’est pas obligatoire.
Cependant, il est conseillé de se faire assister pour la rédaction de l’avant contrat.
Ce document engage le vendeur, mais aussi l’acquéreur pour le montant de son indemnité. Mieux vaut donc être certain de la bonne rédaction et de l’exhaustivité de son contenu.
Deuxième avantage si vous passez par un notaire, l’indemnité d’immobilisation peut transiter par lui. Il conserve alors la somme le temps que la vente soit conclue.
Cela rassure le vendeur sur la disponibilité des fonds, et l’acquéreur qui n’a pas à les verser directement à la partie adverse.
Le montant de l’indemnité d’immobilisation
Quelle somme faut-il verser ?
Le montant de l’indemnité d’immobilisation n’est pas fixé par la loi. C’est aux deux parties de s’entendre sur ce point.
En pratique, elle correspond souvent à 10 % du prix de l’appartement ou de la maison.
Ce montant peut descendre pour certains biens ou dans certains secteurs, jusqu’à 5 %.
Au delà de 10 %, elle est peut être jugée excessive et révisée par un juge si la clause est qualifiée de pénale.
L’indemnité d’immobilisation est versée au moment de la signature de la promesse de vente.
Comment la récupérer si vous renoncez au bien ?
Tout d’abord, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature de la promesse. Si vous changez d’avis dans cette période, vous récupérez l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité sans avoir à justifier de quoi que ce soit.
Ce délai de rétractation est valable pour un logement neuf comme pour un ancien.
Ensuite, il est possible de vous rétracter au titre des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente. Vous récupérez alors votre indemnité d’immobilisation.
Ces conditions listent généralement des cas dans lesquels vous êtes dans l’impossibilité de conclure la vente, indépendamment de votre volonté.
Le cas le plus classique est le refus de votre financement immobilier auprès des banques. Vous êtes libre de négocier ces conditions pour les adapter à votre situation.
Si le vendeur vous soupçonne de faire volontairement échouer la vente, il peut invoquer l’intervention du tribunal.
Pour aller plus loin : La restitution du compte séquestre
Une indemnité d’immobilisation vous sera généralement demandée en garantie par le vendeur à la signature d’une promesse de vente.
Son montant n’est pas fixé par la loi mais il tend vers 10 % du prix du bien.
Vous pouvez récupérer votre indemnité si vous vous désistez pour l’une des raisons listées dans les conditions suspensives.
Pensez à y inclure l’octroi de votre prêt immobilier.
