Vous souhaitez investir dans un projet sûr et pérenne ? Pourquoi ne pas enrichir votre patrimoine avec un investissement immobilier ? Si l’investissement locatif peut paraître technique, c’est pourtant une manière sûre et efficace de sécuriser son argent tout en obtenant des revenus réguliers. À condition de se poser les bonnes questions et de bien définir son projet.
Est-ce encore intéressant d’investir dans l’immobilier en 2024 ?
Investir dans l’immobilier locatif : quels avantages ?
Investir dans la pierre implique d’acquérir un bien réel, un patrimoine que vous pouvez faire fructifier et transmettre à vos descendants. Sur le long terme, il offre un complément de revenu et de retraite supplémentaire non négligeable, que ce soit par la mise en location ou la revente du bien.
Il est important de préparer minutieusement son investissement locatif. Un investissement mal réalisé (bien surpayé, emplacement mal choisi…) n’est pas toujours rentable. La rentabilité est garantie par la nature même de l’investissement, mais aussi par les taux immobiliers.
L’investissement immobilier vous permet enfin, du moins dans certains cas, de bénéficier de réductions d’impôts plus ou moins importantes (voir plus bas) pendant plusieurs années.
Depuis janvier 2024, les taux immobiliers connaissent une baisse continue, passant de 4,18 % à environ 3,78 % pour un prêt sur 20 ans. Cette baisse améliore la capacité d’emprunt des acheteurs et rend l’accès au crédit plus facile. Les banques, redevenues compétitives, cherchent à attirer de nouveaux clients en abaissant leurs taux.
Ce recul récent survient après une période d’augmentation des taux de crédit immobilier, qui avaient atteint plus de 4 % en moyenne pour un prêt sur 20 ans en 2023, après une longue période de taux d’intérêt bas.
Même avec des taux plus élevés, l'investissement dans la pierre reste un choix sûr et une bonne façon de se constituer un patrimoine. Les prix des biens sont en baisse dans certaines villes (comme à Paris), mais vont doucement repartir à la hausse dans d’autres régions. Cela pourrait offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs, car l’immobilier reste une valeur refuge stable, offrant des opportunités malgré un rythme de croissance plus modéré.
Quel est le bon moment pour investir dans l’immobilier ?
Soyons clairs : il n’existe pas UN moment idéal unique pour investir dans l’immobilier. Un achat immobilier quel qu’il soit se réalise dans un contexte économique, professionnel et personnel qui appartient à chaque investisseur.
Au-delà des taux immobiliers ou des prix du marché dans votre ville, le bon moment est avant tout celui où votre situation professionnelle et/ou financière vous permet d’investir surtout si c’est votre premier investissement locatif ! Par exemple, il peut être sage d’attendre la fin de votre période d’essai ou de rembourser un crédit auto pour investir sereinement. Vos relevés de comptes doivent être exemplaires et vos finances bien gérées depuis plusieurs mois.
Bien qu’il soit de plus en plus possible d’acheter sans apport, avoir de l’épargne reste un atout pour obtenir un crédit. Vous devez justifier d’un apport pour rassurer les banques.
Pour y voir plus clair, Pretto met à votre disposition une simulation de crédit immobilier gratuite pour mieux évaluer votre projet et ses chances d’être financés.
5 étapes pour préparer son investissement immobilier
Étape 1 : Définir son projet d’investissement immobilier
Vous devez ainsi définir les grandes lignes de votre investissement immobilier, à commencer par votre budget et le type de bien que vous pouvez vous permettre d’acheter. C’est là que notre simulateur d’emprunt se montre particulièrement utile !
Une fois la question financière réglée, vous devez vous demander quel type d’investissement locatif vous souhaitez réaliser : neuf ou ancien, nu ou meublé, location courte ou longue durée ?
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Pour mener correctement vos recherches du bien idéal, vous devez avoir en tête plusieurs éléments, comme votre budget ou le type de location que vous souhaitez mettre en place. Cela vous aidera à définir plus précisément la zone de recherche pour votre investissement, par exemple, dans un quartier touristique pour de la location courte durée, ou près d’une faculté pour une location meublée pour étudiants.
Dans tous les cas, privilégiez les villes où la demande locative est forte. Vous réduirez ainsi les risques de vacances et trouverez plus facilement des locataires, quel que soit le type de location que vous souhaitez. D’ailleurs, vous pouvez très bien augmenter la rentabilité de votre investissement en combinant un bail étudiant de septembre à juin et la location de courte durée pendant l’été.
Comme vous avez déjà fait des simulations de crédit, vous savez quel montant vous allez pouvoir emprunter et sur quelle durée. Il ne reste plus qu’à trouver la banque qui vous proposera la meilleure offre de crédit ! Pour cela, vous allez devoir faire preuve de patience et d’organisation pour comparer et négocier les différentes offres…
Sinon, vous pouvez vous simplifier la vie en faisant appel à un courtier immobilier.
Étape 4 : Trouver un locataire pour rentabiliser votre investissement au plus vite
Vous avez ainsi la possibilité d’assurer la gestion locative vous-même ou de passer par un professionnel. Sachez que, même si tout faire vous-même vous aidera à augmenter la rentabilité de votre investissement, cela vous prendra beaucoup de temps et d’énergie. Faire appel à une agence a certes un coût, mais cela peut vous apporter une plus grande sérénité.
Étape 5 : Déclarer les revenus perçus
Votre locataire est en place et vous commencez à percevoir des loyers. Il va maintenant falloir les déclarer à l’administration fiscale. Suivant le type de location, vous allez devoir déclarer vos revenus locatifs comme des revenus fonciers (location vide) ou comme des bénéfices commerciaux, soit des revenus professionnels (location meublée).
Au moment de déclarer vos revenus, n’oubliez pas que certains frais sont déductibles : provisions pour charges de copropriété, frais d’assurance et de gestion, intérêts d’emprunts, travaux… De même, pensez à bien vous renseigner sur les différents dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, Malraux) qui peuvent vous permettre d’obtenir des déductions d’impôts.
Trouver un prêt pour son investissement immobilier
Trouver un prêt pour un investissement locatif répond aux mêmes exigences qu’un achat pour vous-même : présenter des revenus suffisants et un bon dossier, avec une situation stable et des relevés de comptes irréprochables. C’est seulement une fois ces conditions réunies que vous pourrez partir à la recherche d’un financement.
N’oubliez pas que le taux n’est pas le seul élément à prendre en compte pour choisir le meilleur prêt pour votre projet. De plus, vous devez bien étudier toutes les offres de crédit proposées par les banques pour faire le bon choix.
Le meilleur moyen de ne pas se tromper ? Comparer ! En faisant votre demande de prêt aux banques correspondant à votre profil client, vous aurez plus de matière pour comparer, négocier, et ainsi trouver le meilleur prêt.
Oui, il est possible d’autofinancer son investissement locatif, mais sous certaines conditions. Pour que les banques vous accordent un crédit sur cet argument, vous devez d’abord présenter un bon apport, qui vous permettra d’obtenir des mensualités assez basses pour être couvertes par vos loyers.
Vous devez également rassurer les banques en calculant la rentabilité de votre investissement, qui correspond au pourcentage du prix d’achat que représentent les revenus locatifs annuels que vous percevrez. Elle doit être comprise entre 3 et 7 % du prix d’achat.
Cependant, même sans être autofinancé, vous pouvez mettre en avant vos futurs loyers auprès de la banque. En fonction de votre projet, de votre situation et de sa politique commerciale, certaines banques appliquent ce qu’on appelle le calcul d’endettement différentiel. En intégrant une partie de vos futurs revenus dans le calcul, vous mettez en avant un taux d’endettement bien moins élevé.
Investir dans l’immobilier : quels sont les risques ?
Bien qu’il soit plutôt sûr, l’investissement locatif comporte forcément quelques risques, à commencer par le risque économique. Pour vous assurer une plus-value, vous devez donc étudier précautionneusement le marché de l’immobilier pour acheter votre bien au juste prix et vous assurer qu’il ne perdra pas en valeur avec le temps.
L’autre risque se situe au niveau de la location en elle-même, notamment au niveau des vacances et des impayés. Vous pouvez éviter les vacances en choisissant un emplacement attractif et en confiant la gestion de votre bien à un professionnel, mais les impayés sont plus difficilement prévisibles. Le seul moyen de vous en prémunir, c’est de choisir un locataire avec de bonnes garanties !
Sachez également qu’il existe des assurances loyers impayés (qui coûtent environ 4 % du montant annuel du loyer) pour vous protéger en cas d’impayés.
Enfin, l’autre principal risque de la location est de voir votre bien se dégrader avec le temps ou être endommagé par des locataires peu respectueux. C’est pour cela que vous devez, dès l’étape de la recherche du bien idéal, bien vérifier l’état du bien que vous envisagez d’acheter. Concernant les locataires, seule la caution pourra vous protéger des éventuels dommages causés.
Les conseils de Pretto pour investir dans l’immobilier
Choisissez le bon bien immobilier
Trouver un bien immobilier qui pourra être loué facilement, à un prix suffisant et sur une longue période, est crucial pour assurer la rentabilité de votre investissement.
Optimisez le financement de votre investissement
La question du financement est par ailleurs essentielle, car elle influence fortement la rentabilité de votre investissement. Même si vous disposez d’assez d’argent pour acheter un bien cash, il peut être pertinent d’emprunter en plus pour réaliser un achat plus important, surtout lors d’une période où les taux sont plus bas. Si le coût de votre emprunt ne dépasse pas la rentabilité obtenue, vous bénéficierez ainsi de l’effet levier et pourrez vous enrichir grâce à l’argent de la banque.
Adaptez votre stratégie d’investissement
Suivant les moyens dont vous disposez et les raisons qui motivent votre investissement, vous allez pouvoir mener différentes stratégies adaptées à votre situation. Par exemple, si vous payez beaucoup d’impôts, un achat en Loi Pinel ou Denormandie sera particulièrement pertinent. Si vous souhaitez transmettre facilement votre patrimoine ou réaliser un investissement à plusieurs, le régime de la SCI peut être intéressant.
Investissez dans l’immobilier sans les contraintes de la propriété
Sachez enfin que vous pouvez investir dans l’immobilier sans forcément devenir propriétaire d’un bien, notamment grâce à une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Au lieu de devenir propriétaire d’un bien, vous devenez associé d’une société de gestion professionnelle et détenez alors une partie de son patrimoine. Ce type de société permet de se lancer dans l’investissement immobilier sans mobiliser des sommes trop importantes, avec un investissement minimum conseillé autour de 7 500 €.
Vous avez un projet d’investissement immobilier ? Vous n’avez pas encore de financement ? Faites une première estimation en ligne.
L’investissement locatif est un investissement sûr et concret qui permet de se constituer un patrimoine et préparer l’avenir.
Avec des revenus réguliers et une fiscalité intéressante conjugués à des taux bas, c’est un investissement particulièrement rentable.
Investir dans l’immobilier nécessite de bien étudier le marché et définir précisément son projet, notamment le type de location.
Pour financer son investissement immobilier, un prêt immobilier est indispensable. Il permet également d’augmenter la rentabilité de son investissement.
Mis à jour le 17 oct. 2024
Manon Destigny
Chargée de Webmarketing & SEO
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Pour aller plus loin : L’investissement locatif, bonne ou mauvaise idée ?
