Nos 9 conseils pour votre investissement locatif

Alors, est-il intéressant d’acheter pour louer et percevoir des revenus locatifs ? Comment procéder pour réaliser un placement locatif ?

Sachez tout d’abord, que l’ensemble de vos revenus fixes sont étudiés à la loupe, lors de votre demande. Si vous possédez un apport personnel et que vos comptes bancaires sont bien créditeurs, vous vous assurez d’obtenir plus facilement un avis favorable de votre gentil banquier !

Vous ne pourrez pas dépasser ce taux, même en argumentant que vous récupérez un loyer couvrant en partie le montant de vos mensualités.

Voici les paramètres pris en compte par les banques pour étudier votre demande de financement et calculer votre capacité d’achat :

• Vos revenus fixes ;
• Le montant de votre apport personnel ;
• Vos autres crédits en cours et le montant des mensualités à rembourser ;
• La durée souhaitée pour votre prêt (15, 20 ou 25 ans) ;
• Achat dans le neuf ou dans l’ancien (ce facteur permet de définir le montant des frais de notaire, inclus dans votre capacité d’emprunt) ;
• Taux d’intérêt maximum souhaité pour ce crédit immobilier.

Vous vous demandez quel type d’appartement ou de maison acheter pour louer ? Posez-vous déjà la question du type de locataire que vous souhaiteriez avoir dans votre futur logement locatif.

Si vous préférez avoir un ou plusieurs étudiants en colocation, le bien à acheter ne sera pas le même que si vous avez comme locataires une famille avec enfants. Dans le cadre d’une location saisonnière de courte ou moyenne durée, les profils des vacanciers impliquent l’achat d’un appartement ou d’une maison à meubler.

Penser au profil de ses locataires est par conséquent une donnée importante, qu’il faut déterminer dès le début de sa recherche immobilière.

Chaque profil possède d’ailleurs ses avantages et ses inconvénients.

Comme pour tout achat immobilier, la règle N°1 est de choisir soigneusement l'emplacement du bien. Pour optimiser votre investissement locatif, vous devez choisir une localisation dans un secteur possédant une forte demande locative et où votre bien prendra de la valeur dans le temps.

N’hésitez pas à choisir une ville dynamique possédant une démographie grandissante et à sélectionner un quartier à proximité des établissements scolaires, des transports en commun et des infrastructures (culturelles ou sportives).

Selon le type de profil de locataires que vous aurez défini précédemment, vous ne recherchez pas forcément la même localité pour investir.

Tenez compte aussi du développement économique d’une ville et de son bassin d’emploi. Regardez rapidement quelles sont les grandes entreprises ou industries présentes à proximité. Il s’agit d’un indicateur intéressant permettant d’augmenter le taux d’occupation de ses logements et d’espérer une plus-value à la revente, le cas échéant.

Si vous souhaitez réaliser une défiscalisation immobilière, vous devrez acquérir un logement entrant dans les critères définis par le gouvernement.

Mais tous les dispositifs fiscaux ne sont pas forcément adaptés à votre situation personnelle et professionnelle. En fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) ou des avantages fiscaux octroyés, vous vous orienterez davantage vers une mesure plutôt qu’un autre. Chacune présente son lot d’atouts et d’inconvénients.

Avec un effort d’épargne réduit, l’immobilier locatif dispose ainsi d'un effet de levier important.

Et du choix de la fiscalité découle le type de bien immobilier que vous allez acheter.

Ça y est, vous êtes en passe de devenir propriétaire de votre bien immobilier locatif ! Sachez toutefois qu’en tant que propriétaire-bailleur vous devez fournir à vos locataires un logement décent, en bon état, et l'entretenir régulièrement. Ainsi, le logement loué doit pouvoir être occupé immédiatement par les locataires, sans avoir à réaliser des travaux de remise en état.

Il n'a pas besoin d'être complètement neuf, si vous investissez dans l’ancien, mais les revêtements de sol et les murs doivent être en bon état d’usure.

Durant toute la durée du bail, vous devrez prendre en charge les éventuelles réparations importantes et garantir la tranquillité de vos locataires.

Voici les critères obligatoires à respecter pour louer un logement :

• Il ne doit pas présenter de risque pour la santé ou la sécurité des locataires ;
• Il doit être pourvu des équipements de confort obligatoires ;
• Il doit disposer d'une superficie minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum.

Si vous hésitez encore entre une gestion propre et une gestion déléguée, auprès d’un professionnel, n’hésitez pas à lister les avantages et les inconvénients de chaque type de gestion pour définir laquelle conviendra le mieux à votre mode de vie.

Ne vous leurrez pas, gérer un logement prend du temps, beaucoup de temps même ! L’aspect budgétaire amène bien souvent les propriétaires à effectuer eux-mêmes ces différentes tâches, sous couvert d’augmenter leur rendement locatif. Cependant, sachez que même si la rémunération des services d’une société de gestion est élevée, ce n’est pas le seul élément à prendre en considération.

Si vous travaillez déjà beaucoup, sachez que vous serez sûrement encore plus débordé, car la charge de travail liée à la gestion d’un bien immobilier et ses diverses difficultés empiètent forcément sur votre vie privée. La gestion locative immobilière est une pratique requérant une expertise particulière (perception des loyers, délivrance des quittances, réparations, régularisation des charges, déclaration fiscale des revenus locatifs...).

Voici le détail des coûts moyens d’une gestion locative déléguée :

• Gestion locative seule : entre 4,8 et 9,6 % des loyers encaissés ;
• Mise en location : entre 50 % à 150 % du loyer mensuel (correspond à un coût annuel de 1,5 % à 4,4 % des encaissements).

Il vous fait gagner du temps car il identifie pour vous les offres de financement les plus compétitives et étudie avec vous les différents montages financiers possibles pour votre projet d’investissement locatif.

Celui-ci saura vous aider à obtenir les meilleurs taux immobiliers, vous conseiller quant au choix de l’assurance emprunteur et vous accompagner, en fonction du type de prêt bancaire que vous souhaitez faire.

Après une étude approfondie de votre situation personnelle et professionnelle, vous constaterez s’il est fiscalement plus intéressant pour vous d’acquérir un logement locatif en passant par une loi de défiscalisation immobilière, si vous devez acheter dans le neuf ou dans l’ancien…

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour construire votre patrimoine et obtenir une rentabilité plus importante qu’avec un placement classique comme un livret A ou un Plan d’Épargne Logement, l’investissement immobilier offre de belles opportunités. Plus lucratives qu’une épargne de précaution, l’immobilier peut vous permettre d’atteindre des rendements élevés.

Mais ne cherchez pas à tout prix à acheter un bien uniquement pour sa rentabilité. Un rendement locatif brut allant de 3 % à 4 % est tout à fait convenable.

Il vaut mieux investir dans un bien avec une rentabilité moyenne, mais peu de vacance locative, que l'inverse.

Vous avez acheté votre logement ? Pensez maintenant à sécuriser vos revenus locatifs via la souscription d’une Garantie Loyers Impayés (GLI).

Elle peut également être prise directement auprès de la société de gestion ou du courtier avec lequel vous aurez délégué votre gestion locative. Votre logement est ainsi assuré contre les loyers et les charges impayés, mais aussi les éventuelles dégradations, frais de procédure et de contentieux.

Comme dans tout contrat d’assurance, n’hésitez pas à comparer les offres existantes sur le marché, la durée, les modalités de prise en charge et bien évidemment le coût de l’assurance GLI. Sachez que le coût d’une Garantie Loyers Impayés, dépend du montant du loyer et varie entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel chargé.