Dans quel cas recourir à un huissier pour un état des lieux ?

L’état des lieux est une étape très importante dans le processus de location. S’il est théoriquement obligatoire, il est trop souvent bâclé. Or, l’état des lieux entraîne souvent des litiges entre bailleur et locataire. Il doit donc être pris très au sérieux par l’une et l’autre partie. Dans la majorité des cas, l’état des lieux est effectué avec rigueur et que propriétaires et locataires sont honnêtes. L’intervention d’un huissier n’est alors pas nécessaire. En revanche, un certain nombre de situations impliquent de devoir recourir à un huissier.

Déroulement de l’état des lieux à l’amiable

L'état des lieux est-il obligatoire ?

L’état des lieux est un constat permettant de décrire le plus précisément possible l’état de l’appartement ou de la maison au début et à la fin de la période d’occupation du logement par le locataire. Il est donc obligatoire et vient en annexe du contrat de bail. C'est la loi ! Il doit contenir au minimum une description de l’état des sols, des murs et des plafonds de chaque pièce ainsi qu’un inventaire complet de l’immobilier et des équipements mis à disposition pour la durée de la location.

A quoi sert l’état des lieux ?

L’état des lieux permet de comparer l’état du logement avant l’entrée du locataire dans l’habitation et à sa sortie, et de constater d’éventuels dégâts. Le propriétaire est légitimement en droit de retenir une partie du dépôt de garantie laissé par le locataire lors de la signature du contrat afin de couvrir les frais engendrés par la réparation des dégâts causés par le locataire. Si l'état des lieux n'est pas complet, il est alors beaucoup plus compliqué de constater objectivement des dégâts. Le risque de conflit entre propriétaire et locataire devient important.

Et s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ?

Démarrer une location sans faire d’état des lieux d’entrée peut être très problématique pour le locataire ou le propriétaire. En effet, en cas de litige entre le locataire et le propriétaire en fin de bail et en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état. Il devra donc couvrir les frais de réparation de tous les dégâts observables dans le logement, et ce même s’ils étaient en réalité déjà là avant l’entrée du locataire. Le propriétaire peut quand à lui avoir des ennuis si le locataire est en mesure de prouver que l’absence d’état des lieux d’entrée est causée par le refus du propriétaire. Dans ce cas, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans le même état qu’il le restitue.

Cas de recours à un huissier pour l’état des lieux

Dans certaines situations, il est possible de mandater un huissier pour effectuer l’état des lieux. L’état des lieux prend alors le nom de “constat locatif” et se déroule sous la conduite de l’huissier et en présence du locataire et du propriétaire. L’issue du constat locatif est incontestable.

Mandater un huissier en cas d’état des lieux litigieux

Le cas le plus courant de recours à un huissier pour un constat locatif concerne les états des lieux litigieux. Ce désaccord concerne généralement les observations faites lors de l’état des lieux de sortie et les conséquences financières qui en découlent. Par exemple, si le propriétaire considère que le locataire est responsable d'une certaine dégradation et doit prendre en charge les frais de réparation correspondants, et que le locataire n’est pas d’accord. Cela arrive lorsque l’état des lieux d’entrée n’est pas suffisamment précis et détaillé, ou encore si l’une des deux parties est malhonnête. En cas de désaccord, l’état des lieux de sortie ne doit pas être signé, les clés ne doivent pas être remises, et il convient de mandater un huissier au plus vite pour effectuer un nouvel état des lieux sous son autorité.

Mandater librement un huissier pour son état des lieux

Il est possible de mandater un huissier pour effectuer l’état des lieux d’entrée ou de sortie même s’il n’y a pas eu de conflit entre le locataire et le propriétaire. Les personnes qui suivent cette démarche ont généralement vécu une situation conflictuelle par le passé et veulent désormais s’en prévenir. Bailleur et locataire peuvent conjointement mandater l’huissier, ou l’une des deux parties peut l’imposer à l’autre.

Etat des lieux avec huissier : déroulement et frais

Déroulement du constat locatif

Une fois l’huissier contacté, une convocation est envoyée au bailleur et au locataire par lettre recommandée. 7 jours minimum sont prévus entre la date d’envoi de la convocation et la date du constat locatif. Le jour J, l’huissier effectue un état des lieux complet du logement. Le constat locatif peut avoir lieu même si l’une des deux parties est absente. En revanche, les deux parties ont tout intérêt à être présentes pour apporter leur contribution. Cela permet d'avoir l'état des lieux le plus complet et le plus juste possible.

Qui paye les frais de l'état des lieux avec huissier ?

Lorsque l’huissier est mandaté suite à un litige, les tarifs applicables au constat locatif sont strictement fixés par la loi. Chaque partie doit prendre en charge 50 % des frais et le prix total dépend de la surface du logement :

132,56 € TTC si le logement fait moins de 50m²
154,44 € TTC si le logement fait entre 50 et 150m²
231,66 € TTC si le logement fait plus de 150 m²

A ces frais s’ajoutent 40 € de frais annexes (déplacement de l’huissier, taxe forfaitaire et envoi des lettres de convocations).

En revanche, lorsque l’huissier est mandaté librement en dehors de tout litige, il est libre de fixer ses honoraires. Si propriétaire et locataire demandent conjointement l’intervention de l’huissier pour effectuer l’état des lieux, ils doivent s’en répartir le coût. Si seule l’une des deux parties en prend l’initiative, elle doit prendre en charge la totalité des frais.