La résiliation anticipée du bail commercial par le locataire

La résiliation du bail commercial se fait en principe au terme du contrat ou tous les trois ans. Il existe cependant quelques cas qui autorisent le locataire à résilier de manière anticipée le bail commercial. Propriétaire ou locataire, préparez-vous à cette éventualité grâce à cet article qui vous permettra d’appréhender la résiliation anticipée du bail commercial en cinq points.

1. La résiliation du bail commercial à chaque période triennale.

En principe, la résiliation du bail commercial se fait par échéance triennale. Cela signifie que le locataire pourra demander la résiliation du bail commercial tous les trois ans, c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans. Pour ce faire, il devra envoyer une lettre de résiliation de bail commercial ou un acte d’huissier au propriétaire en respectant un préavis de 6 mois. On dit que le locataire « donne congé ».

Ce principe est prévu par l’article L.145-4 du Code de commerce et toute clause contraire à ce droit de résiliation triennale est interdite.

Dans certains cas, la résiliation du bail commercial pourra avoir lieu avant cette période triennale, on parle alors de résiliation anticipée.

2. La résiliation anticipée du bail commercial justifiée par un départ à la retraite ou une pension d’invalidité.

Le locataire peut demander la résiliation du bail commercial avant une échéance triennale lorsqu‘il souhaite partir à la retraite. Attention, il s'agit des départs en retraite non anticipés. Il faut avoir acquis la totalité de ses droits à la retraite pour pouvoir bénéficier de cette exception.

Le locataire pourra également demander la résiliation anticipée du bail commercial lorsqu’il a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité.

Ces exceptions concernent les commerçants, personnes physiques, mais également les gérants majoritaires depuis au moins 2 ans d'une SARL (quand celle-ci est titulaire du bail) ou encore l’associé unique d'une EURL.

3. La résiliation anticipée du bail commercial justifiée par le décès du locataire.

Lorsque le locataire décède, cela n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail commercial, sauf si le contrat de bail le prévoit. Dans le cas où il n’y aucune précision, le contrat de bail est transmis aux héritiers. Cependant, la résiliation anticipée du bail commercial est possible pour les héritiers du titulaire du bail qui est décédé. Ainsi, si les héritiers ne souhaitent pas reprendre l’activité qui était exercée dans le local, ils pourront demander une résiliation du bail commercial avant une échéance triennale.

4. La procédure à respecter pour une résiliation anticipée du bail commercial.

Pour demander la résiliation anticipée du bail commercial, le locataire devra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier au propriétaire.

Peu importe la raison pour laquelle la résiliation du bail commercial est demandée, le locataire devra respecter le délai de préavis normal, c’est-à-dire 6 mois.

Il est possible pour le locataire de quitter les lieux avant la fin des 6 mois, mais il devra tout de même continuer à payer le loyer pendant toute cette période de préavis.

5. La possibilité d’une résiliation amiable.

Dans certains cas, les parties ont également la possibilité de résilier le bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable. C’est le cas lorsqu’il y a une convention entre le propriétaire et le locataire.

Les baux concernés pour une convention sont les suivants :

baux conclus pour une période supérieure à 9 ans ;
baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation (baux monovalents) ;
baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

Il sera alors possible de mettre fin au bail commercial avant le terme ou les échéances triennales avec le consentement mutuel et sans ambiguïté du propriétaire et du locataire. C’est-à-dire que les deux parties devront donner leur accord à la résiliation anticipée du bail commercial. Il n’y a pas d’exigence de forme, mais il est tout de même fortement recommandé de procéder à un écrit.

Ainsi, si vous êtes locataire et que vous souhaitez mettre fin de manière anticipée à votre bail commercial mais que vous ne justifiez pas d’une des exceptions citées ci-dessus, vous pouvez tout de même essayer d’envoyer un courrier au propriétaire en proposant une rupture amiable du bail commercial.