Défiscalisation immobilière : quels sont les 9 dispositifs en 2024 ?

En tant que propriétaire, vous pouvez bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux grâce à vos investissements dans la pierre : c’est la défiscalisation immobilière. Depuis plusieurs années, l’État a mis en place différents dispositifs légaux pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier, neuf ou ancien.

Le dispositif créé par la loi Pinel s’adresse à ceux qui achètent un bien neuf dans l’optique de le mettre en location non meublée. Mais pour pouvoir bénéficier des avantages accordés, vous devez également vous assurer de remplir ces différents critères.

Pour réduire vos impôts grâce à un achat immobilier en loi Pinel, vous devez louer votre bien pour une durée minimale de 6 ans.

La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de mise en location :

• 6 ans : 12 %
• 9 ans : 18 %
• 12 ans : 21 %

Ce pourcentage se déduit du coût global d’acquisition du bien, dans la limite de deux investissements par an et par foyer, pour un montant maximum de 300 000 euros. Les sommes dépensées au-delà ne sont pas prises en compte.

Acheter un logement neuf et non meublé pour le louer, c’est bien. Mais encore faut-il qu’il soit situé dans une zone éligible au dispositif Pinel où la demande de logement est en tension. En 2024, les zones éligibles au dispositif Pinel sont :

• La zone A Bis : Paris et proche banlieue;
• La zone A : banlieue parisienne plus éloignée;
• La zone B1 : grandes agglomérations françaises (plus de 250 000 habitants) + certaines villes du littoral et de la Corse.

De plus, le bien doit être la résidence principale du locataire.

Pour pouvoir profiter de ce dispositif de déduction fiscale, il ne faut pas dépasser un certain plafond de loyers et des plafonds de ressources pour le locataire.

Le plafond de loyers est calculé en fonction de la zone et à un coefficient multiplicateur mis à jour chaque année.

Les plafonds de ressources du locataire évoluent chaque année et sont déterminés en fonction de la zone éligible et de la situation personnelle du locataire.

Entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2019, elle reprend les éléments de la loi Pinel ancien, permettant de bénéficier de réductions d’impôts en achetant un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation. Le dispositif est moins contraignant pour les investisseurs.

Le montant des travaux à réaliser doit représenter au moins 25 % du prix d’acquisition. Les travaux doivent correspondre à au moins 2 des 5 catégories suivantes :

• Travaux d’isolation de la toiture;
• Travaux d’isolation des murs donnant sur l’extérieur;
• Travaux d’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur;
• Travaux de changement de système de chauffage;
• Travaux de changement de système de production d’eau chaude sanitaire.

Ils doivent être réalisés par des entreprises professionnelles Reconnu Garant de l'Environnement (RGE).

L’autre différence par rapport à la loi Pinel, c’est que le dispositif Denormandie ne dépend pas du même zonage (Abis, A, et B1). Ce dispositif s’applique dans les 222 communes bénéficiaires du plan Action Cœur de ville mis en place par le gouvernement, et dans les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Au total, 245 villes et communes, où les logements sont anciens et dégradés, sont éligibles au dispositif Denormandie.

Le dispositif Malraux vous permet de déduire de vos impôts sur le revenu entre 22 % (zones PVAP) et 30 % (zones PSMV) du montant des travaux de restauration entrepris, limité à 100 000 euros par an pour un maximum de 4 années consécutives.

Mais le grand atout du dispositif Malraux, c’est qu’il n’est pas soumis au plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an, ce qui veut dire qu’il est possible de déduire de ses impôts jusqu’à 30 % de 100 000 euros par an, soit une économie de 30 000 euros ! Si vous faites partie des tranches les plus imposées (plus de 41 %), c’est clairement un investissement à envisager !

Le statut de LMNP permet de déduire des revenus locatifs les charges liées à l’exploitation du bien, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances et les dépenses de réparation et d’entretien.

Pour bénéficier du statut LMNP, l’investisseur ne doit pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel et les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Les démarches sont relativement simples : il suffit de déclarer son activité auprès du greffe du tribunal de commerce et d’opter pour le régime fiscal approprié lors de la déclaration de revenus.

Le déficit foncier permet de réaliser des économies en abaissant la base sur laquelle seront calculés vos impôts. En tant que propriétaire, il peut arriver que votre bien vous coûte plus qu’il ne vous rapporte de revenus fonciers. Dans ce cas, vous pouvez prendre en compte ces dépenses pour faire baisser votre revenu fiscal global.

Grâce au mécanisme du déficit foncier, vous pourrez déduire de vos revenus - pour un montant maximum de 10 700 euros par an - les éléments suivants :

• les intérêts d’emprunt;
• les frais de garantie de votre prêt immobilier;
• les frais d’entretien de votre bien, mais aussi les réparations et améliorations éventuelles;
• les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant);
• la taxe foncière;
• les frais de procédure;
• les primes d’assurance;
• les dépenses réalisées pour le compte des locataires.

La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans des résidences meublées pour étudiants, seniors ou de tourisme. Vous pouvez réaliser une économie d’impôt de 11 % de la valeur HT des biens neufs acquis, dans la limite de 300 000 € HT. Les biens doivent être mis en location pendant au moins 9 ans. Vous signez un bail commercial avec la société exploitant la résidence, qui gère ensuite le bien.

Si l’exploitant de la résidence propose au moins trois services en plus du logement, vous pouvez récupérer la TVA de votre acquisition, soit 20 % du prix de votre bien. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse l’impôt à payer, vous pouvez reporter cette somme sur les six prochaines années, à condition que le bien soit toujours en location.

La Loi Cosse ou dispositif « Louer Abordable », mise en place le 1ᵉʳ février 2017, permet aux propriétaires bailleurs louant leur logement à prix bas à des locataires ayant des revenus modestes de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 85 %.

Pour profiter de cette défiscalisation, il faut louer le bien vide comme résidence principale, à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un plafond, et obtenir une performance énergétique minimale.

La loi Monuments Historiques permet de déduire de son revenu global l’intégralité des travaux de restauration et d’entretien, sans plafond de dépenses, à condition que les travaux soient conformes aux prescriptions des Architectes des Bâtiments de France. Les propriétaires doivent conserver le bien pendant au moins 15 ans et, si le bien est subventionné par l’État, l’ouvrir au public pour une certaine période chaque année.

Ce type d’investissement convient aux personnes ayant une capacité d’épargne suffisante pour financer l’acquisition, les travaux éventuels et les charges annexes. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert fiscal pour s’assurer que l’opération est bien adaptée à sa situation financière et fiscale, et c’est là que Pretto intervient !