Comprendre la loi Pinel Outre-Mer
Sommaire
Grâce à cette loi, vous pouvez fortement réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier en Outre-Mer. Cette loi est d’ailleurs encore plus avantageuse que la loi Pinel en Métropole.
Vous souhaitez investir en Outre-mer mais vous ne savez pas en quoi consiste le dispositif Pinel ? Vous n’êtes pas au fait des conditions nécessaires pour bénéficier de ce dispositif ? Vous souhaitez avoir un éclairage sur les points auxquels il faut prêter attention lors d’un investissement en Pinel Outre-Mer ?
Pas de panique, on vous explique tout juste en-dessous !
Les lois Pinel et Pinel Outre-Mer s’arrêtent le 31 décembre 2024 et ne seront pas remplacées. Investir avant cette date vous permet de maximiser vos avantages fiscaux tout en contribuant au développement des territoires d’Outre-Mer. Profitez-en maintenant pour bénéficier des réductions d’impôts avant qu’il ne soit trop tard !
Qu’est-ce que la loi Pinel Outre-Mer ?
En vigueur depuis 2015, le Pinel Outre-Mer permet d’obtenir une réduction d’impôts lors de l’acquisition d’un logement neuf dans les territoires d’Outre-Mer.
Pour en bénéficier, votre logement doit être mis en location pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie de la mise en location du bien, vous récupérez un pourcentage du montant de votre investissement sur votre déclaration de revenus annuelle.
Sachez que la réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel Outre-Mer est de 20, 23 ou 25 %, selon l’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans minimum – ce qui est pratiquement le double de la réduction en Pinel classique en Métropole !
Comme en Métropole, vous avez la possibilité de louer le logement acquis à vos ascendants (parents) ou descendants (enfants) et de bénéficier de la défiscalisation sur toute la durée de location.
Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel Outre-Mer ?
Le dispositif Pinel Outre-Mer concerne plusieurs territoires ultramarins. Les zones éligibles incluent :
La Réunion ;
La Guadeloupe ;
La Guyane ;
La Martinique ;
Mayotte ;
Saint-Martin ;
Saint-Pierre-et-Miquelon ;
Saint-Barthélemy ;
La Nouvelle-Calédonie ;
La Polynésie française ;
Wallis-et-Futuna.
Quels sont les plafonds de loyer et de ressources applicables en loi Pinel Outre-Mer ?
Départements d’outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon :
Plafond de loyer : 11,65 € par m²
Plafonds de ressources :
Pour une personne seule : 31 589 €
Pour un couple : 42 186 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge : 50 731 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge : 61 243 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge : 72 044 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge : 81 192 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : 9 063 €
Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna :
Plafond de loyer : 14,18 € par m²
Plafonds de ressources :
Pour une personne seule : 34 369 €
Pour un couple : 45 896 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge : 55 192 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge : 66 630 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge : 78 380 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge : 88 333 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : 9 859 €
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel Outre-Mer ?
Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer, il vous suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…).
En revanche, la réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (par exemple pour les biens en usufruit).
Pour être éligible au Pinel Outre-Mer, votre logement doit impérativement respecter les points suivants :
Le logement doit avoir été acquis neuf et n’avoir jamais été habité ;
L’acquisition du logement doit avoir été faite en vue de sa réhabilitation, pour des logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence par exemple ;
Le logement peut être un ancien local que le contribuable transforme à usage d’habitation ;
Le logement a été construit dans le but d’être mis en location.
Le bien immobilier doit être mis en location dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition en fonction du type de bien acheté.
Il existe un certain nombre de normes à respecter, mais sachez qu’il n’y a pas, comme en Métropole, d’obligation de souscrire au label BBC (Bâtiment Basse Consommation).
Une autre condition notoire qui diffère de la Métropole : en Outre-Mer, pour un investissement de 300 000 €, la réduction maximale d’impôts est de l’ordre de 96 000 € (contre 63 000 € en Métropole).
Les points d’attention quand on veut investir en Pinel Outre-Mer
En effet, investir dans un logement éloigné de chez soi comporte des risques évidents. Prenez donc le temps de prêter attention à certains points, tant sur le plan fiscal et immobilier que sur le plan psychologique.
On vous explique tout pour éviter la moindre erreur.
Sur le plan fiscal, assurez-vous en premier lieu que l’investissement défiscalisant correspond à une véritable réalité fiscale. Assurez-vous que pendant les années de défiscalisation, l’impôt que vous allez payer est supérieur au montant de la défiscalisation. Si ce n’est pas le cas, le différentiel serait perdu, ce qui peut remettre en cause l’intérêt de votre projet.
Ensuite, notez bien que le dispositif Pinel ne s’applique qu’aux logements loués 12 mois après acquisition/fin des travaux.
Êtes-vous sûr d’arriver à louer votre bien dans ces délais ?
En Métropole, la question inquiète les investisseurs. C’est moins le cas en Outre-Mer, car certains territoires manquent de façon structurelle de logements (en Guyane par exemple). En revanche, d'autres régions comme la Réunion, Saint-Martin ou Tahiti ont connu une croissance dans la construction au début des années 2000.
Ensuite, sachez que les prix sont très variables d’un territoire à l’autre. Assurez-vous de payer le juste prix en contextualisant le bien que vous souhaitez acquérir dans son territoire (qualité du terrain) et dans son marché (prix du m2 local, demande locative, tarifs pratiqués par les promoteurs, etc.).
Enfin, ne négligez pas le coût psychologique qu’un investissement en Pinel Outre-Mer peut représenter.
En effet, investir dans une construction à plusieurs heures d’avions de chez soi n’est pas courant et nécessite une solide réflexion avant de se lancer.
Il s’agira très probablement pour vous d’un nouveau marché, de nouveaux acteurs, d’une nouvelle réglementation de construction en vigueur, etc. Vous devrez donc vous tenir au courant de ce qu’il s’y passe, et cela prend du temps !
Avec le dispositif Pinel vous pouvez fortement réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier Outre-Mer – et cette loi y est d’ailleurs plus avantageuse qu’en Métropole.
Pour bénéficier du dispositif, le logement en question doit être mis en location pour une durée minimum de six ou neuf ans et respecter certains critères spécifiques.
Prenez garde à investir en Outre-mer uniquement si vous avez un projet viable et que vous êtes prêt à vous renseigner sur le marché local !
Le dispositif de défiscalisation évolue avec Pinel Plus. Comme les taux de réduction sur les impôts qu’offre la loi Pinel ont baissé depuis 2023 (cf. tableau), le dispositif Pinel Plus permet de conserver les avantages fiscaux de la loi Pinel classique (avec un calcul basé sur les taux de 2022) à condition de respecter de nouveaux critères d’éligibilité. Évolution des taux de réduction de la loi Pinel en 2022, 2023, 2024, en Outre-Mer.
2022 2023 2024 6 ans 23% 21,5% 20% 9 ans 29% 26% 23% 12 ans 32% 28,5% 25%
