Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires au moment de la vente ?
Après des recherches approfondies, vous avez enfin dégoté la maison ou l’appartement de vos rêves ? Félicitations !
Ce dossier constitue une ressource importante pour vous donner les informations requises.
Diagnostics immobiliers obligatoires, de quoi parlons-nous ?
Vous l’aurez compris, les diagnostics immobiliers obligatoires constituent une mine d’informations pour évaluer votre future acquisition. 10 diagnostics immobiliers sont dits “obligatoires”.
Dans les faits, leur réalisation dépend de plusieurs facteurs :
- type de bien mis en vente (maison individuelle ou appartement)
- localisation
- date de construction
- durée de validité des diagnostics précédemment effectués etc.
Pour que vous puissiez y voir plus clair, voici un récapitulatif des différents types de diagnostics et des conditions dans lesquelles ils sont obligatoires :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- L'état d'amiante
- L'état d'installation d'assainissement non collectif
- Le constat des risques d'exposition au plomb
- L’état de l’installation intérieure électrique
- L’état de l'installation intérieure de gaz
- L’état des risques et pollutions
- La mesure de la superficie (Loi Carrez)
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Depuis janvier 2011, le DPE est devenu obligatoire dans toutes les annonces immobilières de vente et de location. Il quantifie la quantité d’énergie consommée par un logement ainsi que la quantité de gaz à effet de serre (GES) émise. A l’issue du diagnostic, une étiquette Énergie et une étiquette Climat sont attribuées au bien. Ce diagnostic concerne tous les logements et peut être un argument pour faciliter votre vente.
Elément important, il s’agit d’un prérequis à toute publication d’annonce.
Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de biens avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) F ou G doivent conduire un audit énergétique .
Cette mesure progressive concerne les propriétaires d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G. Il sera obligatoire à partir de janvier 2025 pour les logements de classe E, et à partir de janvier 2034 pour les logements de classe D.
L’audit énergétique s’inscrit dans une démarche de suivi de rénovation énergétique et environnementale, que ce soit pour les propriétaires ou pour les futurs acquéreurs, et permet d’estimer le montant des travaux nécessaires à l’amélioration du confort thermique et de la qualité de l’air du bien.
L'état d'amiante
Il permet de relever la présence ou l’absence de matériaux et/ou produits contenant de l’amiante. Il est réalisé dans les parties privatives et collectives des immeubles délivrés avant le 1er juillet 1997.
L’état de l’installation d’assainissement non collectif
Il évalue la conformité de l’installation d’assainissement non collectif autonome. La réalisation de ce diagnostic concerne les maisons individuelles et immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
Le constat des risques d’exposition au plomb
Il permet de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement. L’objectif est de définir les risques de saturnisme infantile et de dégradation du logement. Il est obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949.
L’état de l’installation intérieure électrique
Cela a pour objectif d’évaluer si l’installation électrique du bien présente des risques. Ce diagnostic est effectué par un professionnel certifié. Il concerne les logements dont les installations ont été réalisées il y a plus de 15 ans.
L’état de l'installation intérieure de gaz
Il évalue les risques relatifs à l’alimentation du logement en gaz.
En cas de risque élevé, le gaz peut être coupé. Les installations de plus de 15 ans sont concernées par ce diagnostic.
L’état relatif à la présence de termites
Cela informe sur la présence ou non d’insectes xylophages, dont les termites. Ces derniers mangent le bois et peuvent fortement dégrader le bien. Ce diagnostic immobilier concerne les logements couverts par un arrêté préfectoral portant sur les termites.
L’état des risques et pollutions
Cette section informe l’acquéreur des risques et pollutions auxquels le bien est exposé (risque sismique, zone inondable, pollution des sols, etc). Il est fondé sur les informations transmises par la Préfecture et concerne les biens visés par un arrêté préfectoral.
La mesure de la superficie (Loi Carrez)
Elle s’applique aux logements en copropriété de plus de 8 m2. Elle informe sur le métrage du bien (hors espaces extérieurs). Sont comptabilisés les espaces clos et couverts dont la hauteur est supérieure à 1m80. Elle doit être distinguée du calcul de la surface habitable.
Le dossier de diagnostics immobiliers, un élément incontournable qui engage le vendeur
C’est au vendeur qu’incombe la charge d’organiser la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires. Le recours à un expert unique est dans la plupart des cas moins onéreux.
Les tarifs des diagnostics ne sont pas réglementés. Nous vous conseillons de solliciter plusieurs spécialistes avant de valider un devis.
Le tableau ci-dessous récapitule les durées de validité pour chacun des diagnostics immobiliers :
| Nom | Durée de validité |
|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique | Permanente sauf en cas de travaux. |
| Etat d’amiante | Illimitée si le diagnostic a été réalisé après janvier 2013. Les diagnostics réalisés avant cette date devront être renouvelés. |
| Installation d’assainissement non collectif | 3 ans |
| Risques d’exposition au plomb | Permanente si aucune trace n’a été relevée. 1 an dans le cas contraire. |
| Loi Carrez | Permanente |
| Installation intérieure électrique | 3 ans |
| Installation intérieure de gaz | 3 ans |
| Présence de termites | 6 mois |
| Risques et pollutions | 6 mois |
Combien coûte un diagnostic immobilier ?
Vous vous demandez sûrement maintenant quel est le prix à débourser pour avoir un diagnostic immobilier complet. Peut-être cherchez vous le meilleur prix possible peu importe la qualité, vous feriez erreur.
Un diagnostic bâclé se voit dans le rapport. Sans payer trop cher, il faut quand même veiller à ce que le travail soit fait correctement. Il faut du temps pour inspecter un logement, faire les différents relevés et analyses des matériaux. Gardez bien cela à l’esprit lorsque vous choisirez votre diagnostiqueur.
Chaque diagnostiqueur applique sa propre grille tarifaire, en fonction du nombre de diagnostics à réaliser d’abord, mais aussi en fonction de la surface du bien. Pensez aussi à prendre un diagnostiqueur proche de chez vous pour ne pas avoir à payer un surcoût en frais de déplacement.
Diagnostic immobilier obligatoire et offre d’achat : quelle est la marge de manoeuvre du futur acquéreur ?
Anticiper pour une meilleure marge de manoeuvre
Le DDT et l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires doivent être transmis lors de l’avant-contrat, au plus tard lors de la signature de l’acte de vente définitif devant le notaire.
Le délai de rétractation de l’acquéreur est de 10 jours : il commence le lendemain de la réception du recommandé du compromis et de toutes ses annexes.
En tant que futur propriétaire, vous avez tout intérêt à prendre connaissance de ces documents le plus tôt possible. N’hésitez pas à poser des questions et à solliciter l’aide d’un expert si des zones d’ombre demeurent.
De mauvais résultats d’un ou plusieurs diagnostics immobiliers révèlent l’état préoccupant du bien. Le vendeur n’a pas d’obligation légale de mettre le logement en conformité pour la vente : les travaux seront à votre charge une fois la transaction finalisée. Selon la typologie de travaux concernés, le montant peut s’avérer élevé.
Il est donc important que vous ayez effectué une première estimation des travaux à venir pour négocier une baisse du prix de vente le cas échéant.
Annuler la vente en cas de vice caché
Pour activer cette clause, le vice doit être inconnu de l’acheteur : il est donc essentiel que vous ayez correctement pris connaissance du DDT pour ne pas passer à côté d’un défaut du bien. Si vous décidez d’invoquer les vices cachés, vous disposez de deux ans à compter de sa découverte pour déposer une réclamation devant le Tribunal de Grande Instance.
- La réalisation du DDT (et des diagnostics immobiliers obligatoires afférents) est une condition sine qua non de la vente. Vendeurs, ne ratez pas cette étape. Acheteurs, ouvrez l’oeil !
- La durée de validité de certains des diagnostics immobiliers obligatoires est restreinte : la réalisation des diagnostics devra être planifiée en fonction de la date de vente estimée.
- Le vendeur est responsable de la réalisation de ces diagnostics et de l’exactitude des informations mentionnées.
- Le futur acquéreur doit prendre connaissance de ces éléments pour avoir une vision claire de l’état du bien et des éventuels travaux à réaliser. Nous le rappelons, la vente peut être annulée uniquement en cas de vices cachés.
