PV d’AG : pourquoi est-il utile pour votre achat immobilier ?
En effet, il s’agit du document qui reprend tous les sujets à l'ordre du jour dans votre copropriété. Il est élaboré au cours des réunions de la copropriété lors des assemblées générales et exceptionnelles.
Pretto vous présente ici tout ce qu’il faut savoir sur ce document.
Quelles informations contient le PV d’AG ?
Vous l’aurez compris, il est important pour un futur acheteur de connaître le plus d’informations possibles sur la copropriété, sur ses projets. Et surtout, il est essentiel de vérifier qu’il n’y a pas trop de divergences au sein de la copropriété. Nous vous expliquons plus en détails comment un PV d’AG est rédigé, et les informations qu’il contient.
Le propriétaire du bien en copropriété doit obligatoirement remettre les PV d'AG des 3 dernières années. Ce qui n'engendre aucun frais pour l'acquéreur.
Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?
Tout d’abord, le PV d’AG est rédigé lors d’une assemblée générale de copropriété, mais qu’est-ce exactement que cette assemblée ? Dans une copropriété, les copropriétaires doivent obligatoirement se réunir au moins 1 fois par an dans un délai de 6 mois à partir du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Cette réunion peut être à l’initiative du :
- conseil syndical
- syndicat de copropriété
- un ou plusieurs copropriétaires (représentant au moins 1/4 des voix de l'ensemble des copropriétaires).
Ces assemblées ordinaires qui ont lieu tous les ans peuvent être complétées par des assemblées extraordinaires qui peuvent avoir lieu à tout moment pour aborder des points qui ne peuvent attendre la prochaine AG ordinaire.
Un ordre du jour est fixé préalablement à la tenue de l'assemblée générale afin d’informer tous les participants des sujets qui seront votés lors de l’assemblée générale. Tous les points traités en AG concernent donc les décisions importantes sur la vie de l’immeuble.
Lorsque vous achetez en copropriété, il est particulièrement important de vous plonger dans la lecture de tous les documents. Vous devez évaluer les charges et le montant des travaux votés au préalable, qui peuvent représenter un poids financier important.
D'autre part, les documents de copropriété peuvent aussi avoir une influence sur d'éventuels travaux que vous souhaiteriez effectuer. Vous voulez mettre en place des volets électriques ? Certaines co-propriétés vous l'interdiront pour des raisons esthétiques : mais cela doit être indiqué dans les documents fournis !
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le syndic de copropriétéQue doit contenir le PV d’AG ?
Le PV des décisions prises en assemblée générale est réalisé à la fin de chaque séance par le syndic de copropriété. Il doit être signé par :
- le président de l'assemblée
- le secrétaire
- la ou les personnes en charge de dépouillement des bulletins de vote.
Les PV d’AG possèdent généralement un sommaire qui reprend les sujets mis à l’ordre du jour. Il recense les résultats des votes sur chaque question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Vous aurez ainsi des renseignements sur l’entretien de l'immeuble et travaux de toute nature, mais aussi sur les décisions prises concernant la présence de personnel ou de prestataires (ménage, entretien de l’ascenseur...).
Par ailleurs, vous y trouverez aussi l’approbation des comptes de l’année passée et prévisions pour l’année suivante.
Au-delà des décisions prises, le PV d’AG donne un bel aperçu des profils des copropriétaires. En effet, il donne les noms des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus au vote d’une décision, ainsi que leur nombre de voix.
Le PV détaille également les arguments ��noncés par les copropriétaires opposants à telle ou telle décision. Vous y trouverez aussi les raisons ayant empêché un copropriétaire de voter et les éventuels mandats de vote donnés par les absents.
A l’issue de chaque AG, chaque procès-verbal est consigné dans un registre spécial tenu par le syndic afin qu’il puisse en délivrer des copies à tout copropriétaire qui en fait la demande.
Comment lire un PV d’AG ?
Lire les PV d’AG avant d’acheter est essentiel pour anticiper les coûts futurs que vous aurez à supporter pour la copropriété une fois votre bien immobilier acheté. Lisez-les donc en prêtant particulièrement attention aux points suivants afin d’éviter une mauvaise surprise !
- Conseil n°1 : prendre connaissance des budgets et charges prévisionnelles qui sont à régler tous les trimestres
Le point le plus essentiel pour vous est l’approbation des comptes de l’année passée et les prévisions des comptes de l’année future. Il vous renseignera ainsi sur la façon dont le syndic a géré et compte gérer l’argent de la copropriété.
Vous trouverez donc dans le PV d’AG immobilier, le budget couvrant les charges de copropriété, dont vous allez devoir vous acquitter dès que vous serez copropriétaire. Ainsi vous aurez un aperçu des dépenses d’entretien courantes de l’immeuble comme l’électricité dans les parties communes, le ménage, l’entretien de l’ascenseur etc.
- Conseil n°2 : prendre connaissance des travaux qui ont été votés afin d’en connaître le montant et les délais de paiement
Prêtez-y une attention toute particulière car vous serez redevable d’une partie des travaux, dès le jour où vous deviendrez copropriétaire.
Par ailleurs, soyez attentifs à la mention de travaux touchant à la structure de l’immeuble. Au delà de l’aspect budgétaire qu’ils peuvent entraîner, ils pourraient aussi vous poser problème lors de la revente de votre bien.
N’hésitez pas à contacter le syndic voire un architecte si certains problèmes structurels sont mentionnés. Comme le dit l’adage, il vaut mieux prévenir que guérir, surtout lorsqu’il s’agit de votre achat immobilier.
Pour aller plus loin : Comment négocier le prix d'un bien immobilierNous vous conseillons de faire particulièrement attention aux types de travaux qui peuvent être prévus car certains peuvent s’avérer très coûteux ! Par exemple, regardez si le PV prévoit de refaire la toiture de l’immeuble car il s’agit d’un projet très onéreux sachant qu’une toiture est refaite tous les 50 à 100 ans.
Il en va de même pour les travaux de ravalement dont le coût est moins élevé qu’une toiture mais peuvent tout de même vous coûter cher en tant que nouveau copropriétaire. A Paris notamment, le ravalement des façades est obligatoire tous les 10 ans !
- Conseil n°3 : prendre connaissance des potentiels conflits au sein de la copropriété
Lisez attentivement la partie du PV désignant le syndic. Vous y trouverez le contrat de syndic qui est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée variable ( 1 à 3 ans ). Prêtez-y attention afin de savoir si le syndic change fréquemment ce qui peut être révélateur de problèmes de mésentente entre les copropriétaires.
Or il est important pour vous de vérifier qu’il n’y a pas trop de divergences au sein de la copropriété. Faute de bonne entente entre les copropriétaires, il peut s’avérer très difficile de voter des travaux et de préserver correctement l’immeuble.
Gardez en tête qu’il est indispensable de comprendre qu’un immeuble nécessite un entretien régulier. Faute de travaux votés et engagés, vous pourriez voir votre immeuble se dégrader et la facture future n’en sera que plus salée pour tous.
- Avant de vous lancer dans un achat immobilier, prenez connaissance du procès-verbal d’assemblée générale qui vous informera de toutes les dépenses et décisions prises par la copropriété de l’immeuble
- En lisant un PV d’AG, soyez attentifs à 3 choses : les charges prévisionnelles que vous devrez régler tous les trimestres, les potentiels travaux futurs, les conflits et litiges qui pourraient exister au sein de la copropriété
- N’hésitez pas à faire appel à des experts comme le syndic, votre agent immobilier, des notaires ou même des architectes si vous avez le moindre doute concernant une partie du PV d’AG
