Offre d’achat : le vendeur peut-il annuler la vente ?
L’annulation de l’offre d’achat par le vendeur est-elle légale ?
Si le vendeur du bien immobilier pour lequel vous avez fait une offre d’achat vous la retourne signée, bonne nouvelle ! Votre offre a été acceptée. Toutefois, il arrive que le vendeur du bien en question revienne sur sa décision et veuille l’annuler. Mais est-ce bien légal ?
L’offre d’achat est-elle valable ?
Pour qu’une offre d’achat soit valable et que le vendeur du bien immobilier que vous souhaitez acquérir soit juridiquement engagé à vous le céder, vous devez respecter plusieurs critères.
Tout d’abord, l’offre d’achat doit être écrite. Une offre d’achat faite oralement ne vous engage ni vous, ni le vendeur. Ce dernier pourrait donc très bien le proposer à un autre acheteur.
En effet, pour que votre offre d’achat soit valide elle doit comporter un certain nombre d’informations obligatoires sans lesquelles elle serait caduque, à savoir :
- Le prix d’achat du bien immobilier
- Le durée de validité de votre offre (soit le nombre de jours dont dispose le vendeur pour répondre à votre offre) en indiquant que si l’offre n’a pas été acceptée dans les délais mentionnés elle sera automatique annulée
- Votre délai de rétraction
- Les modalités de réponse du vendeur (deux options : réponse par voie d'huissier ou bien par courrier recommandé avec accusé de réception)
- Le moyen de financement du bien
- Une courte description du bien permettant de l’identifier
Vous devez également ajouter à votre offre d’achat quelques mentions destinées à vous protéger. Ainsi, n’oubliez pas de mentionner dans votre offre d’achat que la vente du bien ne sera définitive qu’à partir de la signature de l’avant-contrat.
Pretto a réalisé pour vous un modèle d'offre d'achat ! Vous pouvez vous appuyer dessus afin de faire une offre d'achat en bonne et due forme :
Claire et rassurante, elle présente les infos clés attendues par le vendeur.
Les conditions ou clauses suspensives peuvent porter des éléments que vous aurez définis tels que le montant des travaux à prévoir qui serait inconnu au moment de l’offre d’achat ou encore sur votre capacité à obtenir un financement.
Concrètement, ces conditions suspensives détaillent tous les éléments manquant à l'heure actuelle pour que la vente puisse avoir lieu en toute connaissance de cause. C'est donc une protection importante pour les deux parties.
Y avait-il un délai de rétractation ?
Le vendeur dispose du délai que vous lui avez donné pour réfléchir et accepter votre offre. Il a tout à fait le droit de la refuser durant cette période de temps cependant, une fois qu’il l’a acceptée officiellement c’est-à-dire dès que l’offre est signée par les deux parties, il est engagé juridiquement. Le vendeur ne dispose alors d’aucun délai de rétraction.
Sachez également que si vous avez fait une offre d’achat au prix de l’annonce, le vendeur est obligé de l’accepter et ce, même s’il reçoit par la suite une offre d’achat à un prix supérieur.
En revanche, la jurisprudence a reconnu le fait que, dans le cas où le vendeur a reçu plusieurs offres au prix, il n'est pas obligé de choisir la première offre qui lui a été faite, mais qu'il peut choisir le dossier qui lui convient. C'est pourquoi il est toujours conseillé de compléter votre offre d'achat avec des documents attestant de la solidité de votre profil.
Par exemple, Pretto vous propose une attestation de finançabilité, qui permet de rassurer le vendeur quant à votre capacité à trouver le prêt qui vous permettra de payer son bien.
Vérifiez que votre offre d’achat est la première à être acceptée
Juridiquement, un vendeur n’a pas le droit d’accepter deux offres d’achat différentes pour un même bien immobilier.
Toutefois, il arrive que, pour tenter d’obtenir le bien qu’ils convoitent, certains acheteurs renchérissent le prix encourageant ainsi le vendeur à accepter une offre d’achat après la vôtre. Aussi, certains vendeurs qui craignent qu’un acheteur ne leur fasse faux bond pourraient être tentés de signer plusieurs offres d’achat.
Dans ce cas là, vous devez absolument vérifier que votre offre d’achat a été acceptée en premier.
Si c’est le cas, c’est à vous que revient le bien. Vous pouvez donc sereinement saisir la justice qui l’obligera à vous céder son bien au prix convenu dans votre offre d’achat.
Pour aller plus loin : La validité d'une offre d'achat
Que faire en cas d’annulation de la vente par le vendeur ?
Bien que l’offre d’achat immobilier constitue un véritable acte juridique qui vous engage vous et le vendeur à mener la transaction jusqu’au bout, il arrive que la vente soit annulée par le vendeur.
Le vendeur n’a pas de délai de rétractation
Tout d’abord, il faut savoir que le vendeur du bien immobilier, contrairement à vous, ne dispose pas d’aucun délai de rétractation. En effet, si ce dernier a accepté votre offre d’achat, il n’a pas le droit de se retirer, il est engagé à mener la vente avec vous jusqu’à son terme.
L’annulation de la vente par le vendeur est possible dans certains cas
Néanmoins, une offre d’achat qui ne comporte pas de réel consentement définitif à mener la vente jusqu’à son terme donne droit au vendeur d’annuler la transaction immobilière.
Ces situations constituent une raison justifiée d’annulation de la vente par le vendeur et ce dernier ne pourra pas être pénalisé.
Pour aller plus loin : Offre d'achat : quel niveau d'engagement ?L’agence immobilière est-elle responsable ?
- Le vendeur peut se rétracter de la vente durant le temps de réflexion qu'il lui aura été attribué. Dès lors où l'offre est signée par les deux parties, le vendeur ne peut plus se rétracter
- L'offre d'achat doit être écrite et comporter toutes les mentions obligatoires auquel cas elle sera considérée comme caduque
- Tant qu'il n'y a aucun consentement définitif, le vendeur peut annuler la transaction seulement dans certains cas
- Si jamais l'offre d'achat est signée mais qu'une des parties souhaite revenir sur l'offre, le versement de dommages et intérêts peuvent être exigées selon l'article 1113 du Code Civil
