Plus de 200 000 foyers évincés du crédit immobilier, quelles solutions pour les nouveaux exclus de l’accès à la propriété ?

COMMUNIQUE DE PRESSE

Paris, le 5 juillet 2022 - Le mouvement de hausse inédit des taux des crédits immobiliers auquel s’ajoutent de fortes contraintes réglementaires prend en tenaille les emprunteurs, notamment les plus modestes, qui sont de plus en plus nombreux à être exclus du financement de leur projet immobilier.

“En ré-étudiant les dossiers pour lesquels nous avons obtenu un accord des banques en 2021, nous sommes arrivés aux conclusions suivantes s’agissant de l’impact du contexte actuel sur le marché immobilier dans son ensemble : 18% des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022”, analyse Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto.

“Cette situation peut avoir des conséquences économiques et sociales lourdes, c’est la raison pour laquelle lançons aujourd’hui cette alerte. Faire ce constat ne suffit pas, nous proposons donc des pistes d’évolutions réglementaires pragmatiques et fiables pour ne pas aggraver davantage la « fracture immobilière » et conserver au crédit toute son utilité sociale”, souligne-t-il.

Selon nos calculs, 18% des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022 :

• Près de 60 000 dossiers n’auraient plus été finançables car dépassant le taux d’usure;

• Près de 160 000 dossiers n’auraient plus été finançables en l’état car dépassant le taux d’endettement maximum de 35%.

Pour débloquer le marché et limiter la fracture immobilière, nous formulons deux propositions :

• Modifier la méthodologie de calcul du taux d’usure afin de le rendre plus proche de la réalité du marché et lui permettre de mieux protéger le consommateur contre les risques d’éviction;

• Autoriser une augmentation du taux d’endettement maximal au-delà de 35% pour le financement de travaux d’efficacité énergétique ou l'acquisition de biens à forte efficacité énergétique.

Analyse conjoncturelle, données objectives, enjeux, points de repères, les pages qui suivent vous permettront d’accéder à l’ensemble de notre réflexion et au détail de nos propositions. Nous sommes à votre disposition pour les commenter et développer le cas échéant.

A propos

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NOTE COMPLETE

Notre statut de plateforme d’intermédiation à fort volume entre les emprunteurs et les banques, nous offre un poste d’observation idéal et une batterie d’indicateurs avancés sur le marché du crédit. La situation de hausse de taux est inédite, et ce contexte nous a amené à analyser spécifiquement les impacts sur l’accès au crédit immobilier. A cette hausse s’ajoutent des contraintes réglementaires inédites, qui prennent en tenaille les emprunteurs, notamment les plus modestes qui sont de plus en plus nombreux à être exclus du financement de leur projet immobilier. C’est en donc une véritable « alerte » que nous lançons aujourd’hui. Mais pas seulement. Nous voulons aussi proposer des pistes d’évolution réglementaires pragmatiques et efficaces pour ne pas aggraver davantage la « fracture immobilière » et préserver l’utilité sociale du crédit.

L’augmentation actuelle des taux, tirée par le contexte inflationniste, est inédite dans l’histoire récente. Les taux immobilier ont augmenté de 0,6 points entre janvier 2022 et juin 2022 d’après notre baromètre des taux, et il faut remonter à fin 1999-début 2000 pour observer une augmentation aussi importante des taux en l’espace de quelques mois, à une époque où les taux se situaient à 5-6% : la poussée que connaît le marché actuellement est donc près de 5 fois plus forte en relatif !

Et tout porte à croire que cela va continuer : les taux d’emprunt à 10 ans français ont eux déjà augmenté de l’ordre de 2 points, alors même que la hausse des taux par la BCE n’est qu’annoncée, même pas encore effective. En effet, la première hausse est attendue lors de la réunion de juillet, suivie d’une nouvelle hausse en septembre. Par ailleurs, les pressions inflationnistes vont rester élevées dans un contexte international pesant fortement sur le prix des matières premières.

En plus de ce contexte macroéconomique, des décisions politiques viennent renforcer la pression haussière sur le coût du crédit. C’est le cas de la mise en place de la Loi Lemoine qui, avec la fin du questionnaire médical pour les crédits de moins de 200,000€, nécessite de mutualiser les risques et entraîne une augmentation des prix de l’assurance.

Depuis le 1er juin, certains spécialistes notent ainsi une hausse de 15 à 25% sur les contrats concernés.

En parallèle, un jeu de contraintes sans précédent sur le crédit, avec des limites initialement pensées pour protéger les consommateurs mais qui bloquent un nombre croissant de projets immobiliers dans le contexte actuel

La volonté des pouvoirs publics de protéger le consommateur des risques de crédit, notamment du surendettement ou du défaut de paiement, a entraîné la création de plusieurs mécanismes encadrant les pratiques des banques, notamment le taux d’usure et le concept de taux d’endettement maximal.

Le taux d’usure est le taux effectif maximal auquel les banques peuvent prêter à des consommateurs. Il intègre le taux du prêt, celui des assurances et des différents frais. Il est aujourd’hui au plus bas, malgré une légère remontée en juillet 2022.

Il s’élevait depuis le 1er avril 2022 à 2,40% pour des crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus, ne laissant qu’une étroite plage de financement possible entre les taux moyens et ce taux d’usure.

Nous estimons que le mode de calcul actuel est incompatible avec un contexte de taux bas en rapide augmentation. En effet, ce taux est calculé pour un trimestre donné comme la moyenne des taux effectifs des crédits décaissés au trimestre précédent, augmentée d’un tiers. Ce mode de calcul pose plusieurs problèmes :

1. Un décalage temporel par rapport à la réalité du marché : en étant calculé sur la base de la moyenne des taux des crédits décaissés au trimestre précédent, correspondants à des crédits accordés par les banques plusieurs mois avant encore, le taux d’usure reflète en réalité l’environnement de marché de près de 6 mois plus tôt. Ce décalage est particulièrement problématique dans un contexte où les taux ont augmenté de + de 50% en moins d’un semestre (+0.6 points depuis janvier sur une base autour de 1% en janvier).

2. Une plage permise de financement grandement limitée dans un contexte de taux bas: en permettant de prêter jusqu’à un taux d’usure calculé comme la moyenne des taux constatés augmentée d’un tiers, la méthodologie est particulièrement restrictive dans un contexte de taux bas en augmentation rapide, comme c’est le cas actuellement. L’ampleur de la plage de financement permise d’un tiers au-dessus du taux effectif moyen dépend en effet de la base de calcul. Elle ne représente que quelques dizaines de points de base lorsque le taux effectif moyen est autour de 1-2%, alors qu’elle représente plusieurs points de pourcentage dans un contexte de taux plus élevés. Pourtant, les taux d’intérêts n’augmentent pas moins vite lorsqu’ils sont bas, car ils sont notamment induits par la politique monétaire des banques centrales, qui augmentent leurs taux directeurs par tranche de 25 points de base, et ce quel que soit le niveau des taux. La plage de financement permise définie en début de trimestre par le taux d’usure est donc plus rapidement réduite en cas de hausse des taux si les taux de départ sont bas, c’est ce que nous observons ces dernières semaines, de manière encore plus forte en cette fin de deuxième trimestre qui a connu une hausse continue des taux.

3. Une absence de prise en compte du contexte inflationniste : emprunter à un taux fixe nominal plus élevé dans un contexte inflationniste n’est pas plus risqué ou pénalisant pour le consommateur, le taux d’intérêt réel restant bas voire négatif. Cela pose donc une question plus large : qu’est ce qui est usuraire dans le fait de prêter à un taux élevé ? Le caractère usuraire d’un crédit devrait plus logiquement dépendre de l’écart entre le taux de celui-ci et le taux moyen pratiqué : si cet écart est trop important, cela signifie que le profil de l’emprunteur fait partie des plus risqués par rapport au profil moyen. Mais alors que l’OAT à 10 ans, considéré comme le tau du risque minimal, a dépassé les 2%, considérer qu’on ne pourrait pas prêter à un particulier au-delà de 2,4% de TAEG semble dénué de toute rationalité économique.

4. Un cercle vicieux d’exclusion des moins bons profils : le plafond de l’usure exclut mécaniquement plus les profils les moins aisés, ce qui déplace la production moyenne vers des profils plus aisés. Les taux moyens sont alors artificiellement abaissés, ce qui retarde encore plus la hausse du taux d’usure et donc la possibilité d’un accès pour tous les profils au crédit.

En parallèle du taux d’usure, une autre contrainte forte s’est imposée aux banques à la suite des recommandations du HCSF : une limitation à 35% des revenus des ménages s’applique de manière contraignante depuis janvier.

Adoptée pour éviter un endettement excessif des ménages stimulé par les taux bas, cette initiative du HCSF avait un effet modéré sur le marché depuis 2020, notamment grâce à l’assouplissement de la règle en 2021 (passage de 33 à 35% de taux d’endettement maximal, ce qui avait permis de re-solvabiliser 63 000 ménages d’après nos estimations de l’époque).

Avec la remontée des taux, cette contrainte a un impact beaucoup plus fort en 2022, alors même que l’augmentation des taux aurait naturellement un effet de refroidissement de la production de crédit. Pourtant endettement supplémentaire ne signifie pas forcément risque supplémentaire, car cela peut par exemple permettre d'investir dans le bien, au profit de sa valorisation et même parfois du reste à vivre : c’est le cas si l’investissement porte sur un bien à forte efficacité énergétique.

220 000 dossiers financés en 2021 ne le seraient plus aujourd’hui avec toutes les conséquences économiques et sociétales que cela engendre.

En raison de la forte hausse des taux récente, qui vient se heurter à un taux d’usure au plus bas, nous estimons qu’une part non-négligeable de ménages qui étaient finançables jusqu’en début d’année ne le sont plus aujourd’hui dans les conditions de marché du mois de juin.

En ré-étudiant les dossiers pour lesquels nous avons obtenu un accord des banques en 2021, nous sommes arrivés aux conclusions suivantes s’agissant de l’impact du contexte actuel sur le marché immobilier dans son ensemble : 18% des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022.

Concrètement, sur une base de 1,2 millions de transactions en 2021 :

• Près de 60 000 dossiers n’auraient plus été finançables car dépassant le taux d’usure

• Près de 160 000 dossiers n’auraient plus été finançables en l’état car dépassant le taux d’endettement maximum de 35%. Parmi ces dossiers, environ la moitié pourrait néanmoins être financés au prix d’une modification des caractéristiques du projet (allongement de la durée du crédit ou augmentation de l’apport), au détriment cependant du coût total du crédit et de l’épargne résiduelle disponible.

Cette éviction est assez fortement inégalitaire : si 18% des dossiers de 2021 ne sont aujourd’hui plus finançables au niveau global, cette proportion grimpe à 30% pour les ménages ayant un revenu mensuel inférieur à 3000€, quand elle n’est que de 13% pour les ménages touchant plus de 5000€ par mois.

Dans un contexte de remontée régulière des taux d’intérêts, l’éviction liée au taux d’usure est appelée à rester du même ordre de grandeur si aucune modification de la méthodologie de calcul n’est mise en place. Dans le même temps, l’éviction liée au taux d’endettement ne ferait que croître : nous estimons que chaque dixième de points d’augmentation des taux désolvabilise environ 2,5% des dossiers en raison du dépassement du taux d’endettement maximum de 35%, soit 30 000 dossiers en rythme annuel.

Nous estimons que cette éviction renforce encore davantage les inégalités régionales et celles liées à l’accession à la propriété. En effet, au sein des 30% de ménages exclus parmi ceux ayant des revenus inférieurs à 3000€, près de 40% sont des primo-accédants quand ils ne sont que 10% parmi les 13% d’exclus ayant des revenus supérieurs à 5000€. De la même manière, les dossiers hors Ile-de-France représentent 43% de la première catégorie vs 26% de la deuxième.

Nous estimons que cette forte dégradation constitue aujourd’hui un problème économique et sociétal majeur.

Alors que le gouvernement a établi la lutte contre l’inflation et la protection du pouvoir d’achat comme une de ses priorités, le rationnement du crédit à de nombreuses conséquences :

• L’accession à la propriété, qui permet de se constituer un patrimoine, est rendue impossible pour de nombreux ménages modestes, jusque là très solvables;

• De plus nombreux ménages sont condamnés à rester locataires, donc à assumer une charge croissante pour se loger : à l’inverse, l’accès à la propriété à taux fixe, permet de figer le coût de logement, bouclier puissant contre l’inflation, sans coût pour les finances publiques.

Les conséquences inéluctables de l’étau qui se resserre sur la production de crédit ne semblent pas prises en compte. Le régulateur a pour habitude d’attendre l’observation en bout de chaîne des mouvements de marché, en particulier sur la production de crédit : nous considérons que la situation inédite que nous connaissons appelle à plus d’anticipation.

En tant que professionnels du crédit immobilier accompagnant le client dès l’estimation de sa capacité de financement en amont des visites de biens immobiliers, nous voyons dès aujourd’hui ces effets arriver, sans que les mécanismes de suivi des pouvoirs publics ne les perçoivent encore, et tirons donc aujourd’hui la sonnette d’alarme, d’autant plus que ces effets sont appelés à s’amplifier.

Il y a donc urgence à agir.

Afin d’éviter les effets néfastes de l’attentisme et d’amoindrir dès aujourd’hui l’impact de cette prise en tenaille, nous formulons deux grandes propositions.

Nous proposons que le taux d’usure soit dorénavant calculé de manière mensuelle, avec une évolution sur la base de calcul et la plage de financement permise :

• Utiliser comme base de calcul la moyenne des taux effectifs constatés sur le mois précédent et non plus le trimestre, ce qui permettrait :

De refléter plus rapidement le contexte inflationniste et ainsi de réduire le décalage temporel entre les taux pratiqués et le taux d’usure;

De limiter le cercle vicieux lié à l’exclusion des moins bons profils, qui se reflète dans une hausse plus lente de la moyenne des taux effectifs et donc du taux d’usure.

• Calculer le taux d’usure comme la moyenne des taux effectifs du mois précédent à laquelle serait ajoutée une valeur fixe en points de base (et non plus un tiers de la base), ce qui éviterait de ne pouvoir prêter qu’au sein d’un étroit tunnel dans un contexte de taux bas, avec le risque qu’une forte hausse de taux vienne réduire encore davantage cette plage permise de financement. Concrètement, cette valeur fixe pourrait être calculée sur la base de l’écart entre la moyenne des taux effectifs et le taux d’usure à l’époque où le plafond du tiers a été retenu. Avant 1990, le plafond correspondait à un excès de plus du quart du taux effectif moyen constaté. Ce plafond est passé au tiers en 1990, à une époque où les taux d’intérêts étaient proches de 10% hors assurance, et permettaient donc une plage de financement de plus de 3 points de pourcentage au-dessus du taux effectif moyen. Sans aller jusqu’à ces niveaux-là, une plage de 1 à 2 points au-dessus de la moyenne, comme c’était le cas début 2017, nous semble être un minimum pour assurer le bon financement du marché immobilier en période de taux bas.

Nous proposons d’autoriser le dépassement du plafond de 35% d’endettement maximal pour financer des travaux d’efficacité énergétique ou l’achat d’un bien à forte efficacité énergétique. En effet, nous considérons que cette augmentation de l’endettement n’impliquerait pas une augmentation du risque crédit, car ces investissements vont de pair avec une charge de chauffage réduite, et donc un reste à vivre réel protégé, mais ils correspondent aussi à un actif dont la valeur est protégée dans le temps, dans un contexte où les obligations environnementales sur les biens sont appelées à se renforcer.

Par ailleurs, cela serait un moteur important pour les travaux d’efficacité énergétique, à l’heure où la transition énergétique a été érigée comme l’une des principales priorités du nouveau gouvernement, et ce sans dépense publique supplémentaire.

Par exemple, pour des dossiers atteignant d’ores et déjà le plafond de 35%, une augmentation à 38% permettrait d’emprunter jusqu’à 8% supplémentaires, soit pour un montant moyen emprunté de 200,000€ un budget travaux de 16 000€.

Ce budget permettrait par exemple - avant toute aide - de réaliser l’une des opérations suivantes :

• Réaliser l’isolation des combles, qui permet d’économiser jusqu’à 30% d’une facture de chauffage.

• Installer une pompe à chaleur, qui peut générer jusqu’à 1000€ d’économies d’énergie par an.

La question de la facture énergétique est par ailleurs elle aussi foncièrement inégalitaire : sachant que les dépenses moyennes liées au chauffage représentaient 1684€ par ménage en 2020, avec une forte disparité (2108€ pour le chauffage au fioul, 1147€ pour le chauffage au bois), la facture annuelle représente donc plus d’un mois de salaire au niveau du SMIC, soit près de 10%, versus quelques % pour les ménages plus aisés.

En empruntant davantage (à taux fixe bas sur durée longue) pour financer des travaux de rénovation énergétique, des économies sur la facture de l’ordre de 30% permettraient donc de libérer 3 points de revenu disponible supplémentaires pour les ménages les plus modestes qui consacrent aujourd’hui près de 10% à leur chauffage, limitant donc le risque généré par un endettement supplémentaire jusqu’à 38%.

Cet effet positif sur le reste à charge est par ailleurs d’autant plus important dans le contexte actuel où les prix de l’énergie se sont envolés sur les derniers mois, tout en restant inférieurs à leur niveau théorique en raison du gel des tarifs décidé par le gouvernement. Par exemple, les prix du gaz ont augmenté de plus de 40% entre juin 2021 et octobre 2021, date du gel des tarifs. Sans cette mesure, les tarifs auraient par la suite continué à augmenter encore davantage, de plus de 50% jusqu’à juin 2022 d’après les estimations du gouvernement.

Ces propositions permettraient de fluidifier l’accès au crédit et de revenir à de neutraliser une partie de l’éviction que nous constatons, sans risquer une surchauffe du marché, naturellement tempéré par la hausse naturelle des taux. Pour autant, cela se ferait sans créer de risque supplémentaire ni pour les consommateurs, ni pour le système financier dans son ensemble. S’il nous semble du devoir de la puissance publique d’anticiper l’impact important qu’un statu quo aurait sur le pouvoir d’achat des ménages et sur l’économie française liée à l’immobilier, il est du nôtre d’apporter des éléments factuels à ce débat ainsi que des propositions concrètes.