Quel est le bon niveau d’apport pour votre achat en VEFA ?
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Elle n’est pas obligatoire, mais les banques demandent généralement au minimum un apport couvrant les frais annexes.C'est également le cas si vous achetez un bien en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement).
Dans cet article, nos experts répondent à toutes vos questions concernant l’apport pour votre achat en VEFA et son financement.
Avec le neuf, vous avez besoin d’un apport moins élevé
Dans le cadre d’un achat dans le neuf comme dans l’ancien, l’apport sert à couvrir les frais annexes lors de l’échange immobilier.
Il permet également à la banque de juger votre profil : plus vous avez d’épargne et plus elle sera rassurée quant à votre capacité à gérer vos finances et à supporter des charges supplémentaires.
Et bien sûr, pour un bien donné, augmenter l’apport vous permet d’emprunter moins et donc de faire baisser la mensualité.
Dans les faits, le total des frais annexes est légèrement inférieur à 10 %, autour de 8 à 9 %, mais cela vous permet d’avoir un ordre de grandeur.
En achetant dans le neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits car les taxes sont moins élevées. Ils représentent ainsi 2 à 3 % du prix de vente du bien.
Si vous achetez un bien à 200 000 € dans l’ancien à Lyon, les frais de notaire s’élèveront à 15 613,39 €.
Les frais de notaire pour un bien de 200 000 € dans le neuf à Lyon s’élèveront à 5 390,09 €.
En achetant dans le neuf dans des zones peu tendues ou en achetant en fin de programme, les promoteurs pourront faire des offres commerciales.
Par exemple, il se peut qu’ils vous offrent les frais de notaire, ce qui fera diminuer le montant d’apport nécessaire pour votre achat.
Attention cependant, ces frais de notaire "offerts" sont en réalité intégrés au prix du bien. Mais cela signifie que vous pouvez les financer via l’emprunt, ce qui ne serait pas le cas autrement.
Acheter dans le neuf demande donc un apport moins élevé que dans l’ancien. Si vous avez peu d’épargne, cela peut vous permettre d’acheter votre bien.
Mais les prix dans le neuf sont souvent plus élevés que dans l’ancien, il faut donc trouver un équilibre entre le montant que vous pouvez emprunter, votre capacité d’emprunt et l’épargne nécessaire pour que votre projet passe auprès de la banque.
Montant des frais de notaire en fonction du type de bien
Comment constituer son apport pour son achat dans le neuf ?
Constituer son apport via l’épargne
Généralement, l’apport est une partie de votre épargne, quelle que soit sa forme :
- Compte courant
- Livret jeune
- Livret A
- Livret LDDS
- Épargne salariale
Vous pouvez également constituer votre apport grâce à la revente d’un bien, si vous faites une plus-value.
Pour aller plus loin : Comment se constituer un apport personnel ?Dans tous les cas, assurez-vous que la somme que vous définissez comme apport sur l’achat de votre bien neuf est déjà disponible.
Même si vous vous dites "J’ai le temps car la construction ne démarre pas avant 6 mois et j’aurai XXX € d’ici là", vous devez indiquer dès le calcul de votre capacité d’emprunt une somme dont vous disposez.
Cela conditionne l’accord de la banque, et donc potentiellement votre capacité à acheter le bien !
Le PTZ peut-il être considéré comme un apport pour votre achat en VEFA ?
Vous avez peut-être entendu dire que le Prêt à Taux Zéro peut être considéré comme un apport.
Pour aller plus loin : Le Prêt à Taux Zéro 2022Le prêt relais peut être considéré comme un apport, mais il est plus rare pour un achat dans le neuf
Les banques proposent cette solution pour les propriétaires qui prévoient de vendre leur bien actuel afin de financer le nouveau. Cela signifie que la banque accepte de vous avancer l’argent de votre vente en attendant qu’elle soit effective.
Dans le neuf, ce montage est rare car il présente différents risques :
vous disposez de 2 ans maximum pour vendre votre bien
si votre construction a du retard mais que vous avez déjà vendu votre bien actuel, vous ne pourrez pas décaler la date de départ : vous serez contraint de vous mettre en location le temps que les travaux finissent.
Imaginons que vous avez acheté dans le neuf et effectué un prêt relais pour le financer. Ce prêt relais a été contracté le 1er janvier. Il doit donc être remboursé au 31 décembre de l'année N+2 au plus tard.
À l’époque, cette solution semblait parfaite car la livraison du bien neuf était prévue pour juin de l'année N+2. Seulement, la livraison a pris du retard suite à un contentieux pour le permis de construire. La livraison est décalée à juin de l'année suivante (N+3).
La vente de l’appartement est nécessaire pour rembourser le prêt relais : au cours du mois de décembre de l'année N+2, vous devrez donc vendre votre appartement et déménager ailleurs en attendant la livraison du bien neuf.
La seule solution serait de négocier avec l’acheteur qu’il décale son emménagement de 6 mois, mais comment ferez-vous si la livraison prend encore du retard ?
Dans le cadre d’un achat en VEFA, on vous conseille de vendre le bien actuel sans faire de prêt relais et de vous mettre en location le temps de la construction du bien.
C’est contraignant, c’est vrai, mais cela présente aussi des avantages : vous pouvez utiliser la plus-value de la vente comme apport et vous vous épargnez beaucoup de stress lié à des questions de délais.
Pour aller plus loin : Le prêt relais : comment ça marche ? 
Montant de l’apport et déblocage des fonds
L’apport est débloqué en premier pour financer la construction de la VEFA
Dans l’achat en VEFA, le déblocage des fonds se fait de manière progressive et suivant des pourcentages précis imposés par la loi.
L’Article R*261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que les paiements ne peuvent excéder :
35 %* quand les fondations sont achevées
70 %* à la mise hors d’eau
95 %* à la fin du chantier
100 %* à la remise des clés
*du prix total du bien
L’apport est débloqué en premier (s’il est supérieur au montant des frais annexes). Puis vient le PTZ le cas échéant, avant que la banque débloque le prêt principal.
Pourquoi ? Pour vous permettre de payer moins d’intérêts.
En effet, les intérêts représentent l’argent que vous payez à la banque en "rémunération" de son prêt. Plus elle vous prête une somme importante, et plus vous payez d’intérêts, c’est proportionnel.
En débloquant d’abord votre apport, puis le PTZ, elle retarde ainsi le moment où elle débloque les sommes sur lesquelles vous devez payer des intérêts.
CASE STUDY : combien vous économisez avec ce déblocage progressif et l’apport en premier ?
Vous avez acheté un bien à 200 000 € avec un taux à 1,3 %. Le déblocage des fonds est le suivant :
35 % à 10 mois (70 000 €)
70 % à 18 mois (140 000 €)
95 % à 22 mois (190 000 €)
100 % à 24 mois (200 000 €)
Vous faites un différé partiel, c’est-à-dire que vous n’amortissez pas le capital, mais vous payez les intérêts pendant la durée du prêt.
Si vous avez 10 000 € d’apport, vous allez payer 3 359 € d’intérêts pendant les 2 ans de la construction.
Avec 50 000 € d’apport, vous n’allez en payer de 2 232 (soit une économie de 30 %). Et vous allez payer un montant moins important dès les premiers mois.
Au 10ème mois, le constructeur a demandé 70  000 €. Avec un apport à 10 000 €, cela signifie que la banque débloque 60 000 €. Vous allez payer 76 € d’intérêts par mois.
Avec un apport à 50 000 €, la banque débloque 20 000 €. Vous allez payer 22 € d’intérêts par mois.
Toutes ces procédures (présentation de facture, virement, etc.) se passent entre les promoteurs et la banque tout au long de la réalisation des travaux.
Vous pouvez différer le remboursement de votre crédit
De votre côté, pendant la période de construction, vous avez trois possibilités :
vous pouvez commencer à rembourser le capital emprunté dès le début
vous pouvez ne rembourser que les intérêts et l’assurance
vous pouvez ne rembourser que l’assurance
Gardez en tête que vous allez encore payer votre loyer ou votre mensualité de crédit actuelle pendant le temps de la construction : si vous remboursez le capital dès le début, il faut donc que ces deux montants additionnés restent en dessous des 33 % d’endettement !
Décaler le remboursement du capital est ce qu’on appelle le différé. Celui-ci va générer des intérêts supplémentaires (les intérêts intercalaires) qui vont augmenter le coût de votre emprunt.
Mais cela peut être tout de même avantageux afin de ne pas avoir de mensualités trop importantes dès le début de l’emprunt.
On me demande parfois si cela vaut le coup de faire fructifier son apport en attendant qu’il soit débloqué en totalité.
C’est une question qui peut inquiéter les clients, mais en réalité, sauf si vous avez un apport vraiment conséquent, votre apport sera débloqué en totalité dès les premiers mois de la construction.
Pour aller plus loin : Comprendre le différé d'amortissementPeut-on acheter sans apport pour son achat dans le neuf ?
Il faut savoir que ces dossiers sont très difficiles à défendre auprès de la banque, surtout depuis les mesures prises par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sur les conditions d’octroi des prêts immobiliers.
Depuis les recommandations du HCSF en janvier 2021, le taux d'endettement maximal recommandé est passé de 33 à 35 %.
C'est une bonne nouvelle pour vous puisque cela signifie qu'à salaire égal, vous pouvez emprunter des sommes plus importantes !
- L’apport personnel est votre participation financière au prix d’achat d’un logement.
Il vient souvent compléter une somme prêtée par un établissement bancaire.
Pour un achat dans le neuf, vous avez généralement besoin d’un apport moins élevé, en partie parce que les honoraires du notaire sont plus bas que dans l’ancien.
L’apport provient de votre épargne - compte courant, livrets, épargne salariale…, d’une vente, d’un prêt relais...
L’apport est débloqué en premier pour financer le bien et ce déblocage se fait de manière progressive.
Acheter en VEFA sans apport est possible mais plus compliqué à défendre auprès de la banque.
