Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Mais faut-il allouer l’intégralité de vos économies à votre projet immobilier ? Comment décider quelle somme injecter dans son apport personnel ? Pretto vous aide à constituer l’apport personnel le plus adapté à votre situation et à votre projet.

Si la constitution d’un apport personnel n’est pas obligatoire à proprement parler, dans les faits, les établissements bancaires le requièrent systématiquement. Pourquoi ? Deux raisons principales l’expliquent :

• L’apport personnel permet de couvrir les frais additionnels à l’achat tels que les frais de notaire et de garantie. En cas de défaut de paiement, la banque, qui devrait saisir et revendre le bien, ne récupérerait pas le montant relatif à ces frais annexes, puisqu’ils ne sont pas inclus dans le prix de vente.
• Les profils avec apport sont vus comme plus sérieux, puisqu’ils ont été capables de constituer une épargne solide. Ils sont également considérés comme étant plus à même de respecter leurs engagements auprès de la banque, c’est-à-dire de s’acquitter de leurs mensualités.

On considère en général que l’apport minimal se monte à 10 % du prix d’achat : si le bien que vous convoitez est vendu 300 000 €, vous aurez donc besoin d’un apport personnel égal à 30 000 €, au minimum. Si vous souhaitez mettre moins d’apport personnel dans l’opération, il vous faudra vous renseigner sur les conditions des banques et comparer les offres. Mais si vous avez la possibilité d’injecter plus d’épargne, jusqu’où faut-il aller ?

L’apport est un critère important de négociation d’un crédit immobilier. Grâce à un bon apport, vous pourrez bénéficier d’un taux de crédit plus intéressant, mais aussi de frais annexes plus bas. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’il faut injecter la totalité de votre épargne dans votre projet immobilier. En fait, l’étude de votre dossier est une étape clé pour définir le bon niveau d’apport en fonction du projet, des banques et de votre situation d’emprunteur. Pour savoir précisément combien d’épargne garder, le bon réflexe est de se faire accompagner par un courtier immobilier.

Une acquisition immobilière est sans conteste un projet d’envergure, mais ce n’est pas le seul à anticiper dans une vie. Qu’il s’agisse de financer les études longues d’un enfant ou de vous offrir un séjour d’exception à l’étranger, conserver une épargne conséquente vous permet de voir venir, sur le moyen et sur le long terme. Et si vous souhaitez un jour réaliser un investissement locatif, le fait d’avoir maintenu une épargne résiduelle vous confèrera une bonne capacité d’emprunt.

Dans le cas d’un emprunt lié à un investissement locatif, c’est le rendement annuel net qui doit vous aider à arbitrer entre apport et épargne résiduelle. Sachant que pour ce type d’investissement, vous avez en général tout intérêt à réduire le montant de votre apport : si le coût de l’emprunt est inférieur au profit engendré par les loyers, l’emprunt permet de réaliser plus de bénéfices.

Emprunter sans apport, c’est possible. Dans ce cas de figure, la banque vous accorde le capital qui vous permettra d’acquérir votre bien immobilier et elle prend en charge les autres frais de votre emprunt, dans le cadre d’un financement à 110 %. Cependant, il faut noter que le taux d’intérêt d’un prêt sans apport est bien souvent supérieur à celui des crédits immobiliers avec apport personnel.

Une solution afin de réduire votre apport personnel ou même d’emprunter sans apport et d’opter pour un prêt longue durée. Sans apport, la somme à emprunter, et donc à rembourser, sera nécessairement plus importante qu’avec un apport personnel. C’est une solution intéressante quand les taux d’emprunt sont bas afin de profiter d’un effet levier.

Toutes les banques ne prêtent pas aux mêmes conditions, ni même au même taux. Il est déjà très important de comparer les offres bancaires, notamment à l’aide d’un courtier. C’est tout simplement essentiel si vous voulez un emprunt sans y apporter d’apport personnel, car certaines banques sont plus réticentes que d’autres. Veillez donc à la robustesse de votre dossier et de votre projet immobilier.

Le capital qui peut être accordé dépend de la zone où se trouve le bien à acquérir. Les ménages qui peuvent en disposer doivent avoir un revenu inférieur à un seuil prédéfini. Autre condition d’octroi : que la personne ou le couple n’ait pas été propriétaire de son logement pendant les deux années précédentes.

L’apport validé par les banques pour l’acquisition d’un bien immobilier doit être au minimum 10 % du capital désiré. Certains établissements prêteurs demandent même un apport personnel de 20 % voire plus selon le type de projet.

L’apport personnel est un argument d’octroi incontestable car il permet de payer les charges annexes du prêt immobilier. S’il est élevé, il permet également de négocier favorablement un taux bas et une durée de prêt plus courte.

Un prêt de 300 000 € nécessitera au minimum un apport personnel de 30 000 €. Il s’agit donc de 10 % du montant souhaité. Une somme généralement incompressible.