Optimiser votre dossier de prêt immobilier : le bon profil pour les banques

Plus votre dossier est complexe plus nous vous conseillons d’anticiper votre demande. Vous pouvez pour cela préparer votre dossier avant même la signature de la promesse d’achat. Vous pouvez faire une simulation rapide sur notre site et déterminer rapidement le niveau de complexité ou de simplicité de votre dossier.

Nous l’expliquons en détails dans le calcul des revenus : les salariés en CDI ou les professions libérales sont des profils rassurants et donc plus attrayants. Bien évidemment les banques privilégieront des revenus élevés et des profils jeunes. En effet, après un certain âge elles n’accepteront plus des prêts trop long.

Pour les auto-entrepreneurs c’est plus compliqué mais si vous êtes autoentrepreneur dans un secteur dans lequel vous travaillez depuis longtemps, c’est possible. Imaginons que vous soyez développeur freelance si cela fait quelques années et que vous avez d’autres expériences au préalable, vous pouvez emprunter.

Les projets de construction ou d’importants travaux n’ont pas vraiment la cote chez les banquiers. En effet, dans le cas d’un achat dans l’ancien la garantie réelle est prise sur le bien en cas de défaut de paiement. Or dans le cas d’achat sur plan (VEFA) ou de construction de maison individuelle (CCMI), le bien à vendre n’existe pas encore.

Faire construire votre maison vous-même augmente les risques liés à la construction et pourra faire fuir les banques. Elles exigeront globalement que vous passiez par un constructeur de maison individuelle ou par un architecte.

Même au delà de cette limite, faire un dossier entier pour un montant faible peut être décourageant pour la banque. En effet, elles ne gagnent pas beaucoup d’argent sur un crédit immobilier. Néanmoins, le prêt immobilier est un bon moyen d’acquérir de nouveaux clients. Si vous empruntez peu et sur une durée courte, la banque peut se demander si elle a un intérêt à vous prêter de l’argent.

Enfin, et elle ne manqueront pas de vous le rappeler, un apport de 10 % plus les frais de notaire et les frais de garanties est recommandé.

Il est très compliqué d’obtenir un crédit immobilier avec 0 € d’apport. D’une part parce que l’apport aide à démontrer aux banques votre capacité à épargner, d’autre part parce qu’elles prêteraient un montant supérieur à la valeur du bien qu’elles financent. Ceci pose un problème en cas de défaut de paiement car elles n’auront pas forcément une garantie réelle d’une valeur supérieure au montant du prêt à saisir pour récupérer leur mise.

Le minimum que les banques accepteront sera en général un apport égal à la somme des frais de notaire et des frais de garanties. Cela représente déjà entre 4 % du montant du bien pour du neuf et 9 % pour de l’ancien.

• Des frais de notaire
• Des frais de garanties
• 10 % du montant du bien

Pour certains dossiers plus délicats, elles imposeront d’ailleurs ces 10 % à 20 % d’apport. Il y a cependant une exception pour les investissements locatifs pour lesquels les banques peuvent accepter ce financement sans apport appelé « financement à 110 % ».

Ce qui fait le plus peur aux banques c’est la mauvaise gestion des comptes. Les refus de paiement, les découverts ou les crédits à la consommation non attribués seront très mal vus et pourront bloquer l’obtention d’un crédit.

A l’inverse une épargne régulière, même d’un faible montant, rassurera beaucoup et pourra être un plus. Il vaut mieux épargner 200 € par mois que 800 € de temps en temps. L’épargne rassure les banques d’une part sur votre capacité à rembourser votre prêt ; d’autre part sur le travail que va représenter la gestion de votre compte chez eux.