Expatrié, non résident français : comment obtenir un prêt immobilier ?

L’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif en France en tant que non-résident, sous contrat local ou d’expatriation, est un chemin semé d’embûches.

A plusieurs milliers de kilomètres de la France, même votre banquier favori ne sera pas toujours en mesure de vous financer. « Loin des yeux, loin du cœur » ? Mais rassurez vous, nous sommes là pour vous aider.

Octroyer un crédit immobilier à une personne dont le lieu de résidence n’est pas en France est assez compliqué en termes de procédures pour les entreprises financières françaises... Notamment pour le suivi du prêt et des remboursements : votre banquier va devoir faire plus d’efforts pour traiter votre dossier.

Les frais de communication peuvent être plus importants, car l’éloignement impacte. Il faut aussi tenir compte du décalage horaire qui rend les choses encore plus complexes. La plus grande peur pour votre banquier sera notamment liée au risque de non-paiement et la difficulté d’accéder à vos revenus et autres comptes en cas de besoin.

Pour gérer plus facilement votre dossier de prêt immobilier de non-résidents, nous vous recommandons de passer par la case courtier immobilier. En tant que professionnel du crédit, il connait les attentes spécifiques des banquiers pour votre dossier, et il saura le mettre en valeur. Chez Pretto, nos Experts crédit ont l’habitude de traiter des projets de personnes expatriées ou non résidentes en France.

Les conditions d’octroi de crédit immobilier dépendent du pays de résidence du demandeur. Par exemple, un accord spécial, nommé FATCA ou Foreign Account Tax Compliance Acta, a été signé entre les États-Unis et la France pour faciliter les échanges de renseignements bancaires et fiscaux entre les deux pays. Ce contrat permet d’éviter les fraudes fiscales au niveau mondial.

Toutefois, il exige aux institutions financières françaises de transmettre les données bancaires des « US Person » qui possèdent un compte de plus de 500 000 dollars au gouvernement américain. Les banques ne sont donc pas si intéressées à recruter ce type de profil.

Les investisseurs qui vivent également dans un des paradis fiscaux ne sont pas éligibles, car il est difficile pour les banques de connaître réellement les informations bancaires de la personne qui souhaite avoir le crédit, ou encore la source véritable de ses revenus.

Par ailleurs, certains pays, traversant une crise géopolitique par exemple, peuvent être temporairement exclus par les banques. C’est notamment le cas pour se prémunir contre le blanchiment d’argent. Voici la liste des pays considérés à risque :

• Afghanistan
• Biélorussie
• Birmanie / Myanmar
• Corée du Nord
• Érythrée
• Irak
• Iran
• Libye
• Pakistan
• Somalie
• Soudan
• Soudan du Sud
• Syrie
• Ukraine
• Venezuela
• Yémen

Le financement pour la clientèle non résidente est une vraie spécialisation pour les banques, il ne s’agit pas d’un dossier « classique ». Les documents qui constituent le dossier d’un non-résident ne sont ainsi pas les mêmes que pour les résidents.

Par exemple, dans beaucoup de pays du monde, l’impôt est prélevé à la source. Les banques doivent donc analyser le tax-return en plus de vos fiches de paye (document pour le rappel des impôts payés par la personne durant l’année).

De plus, pour analyser votre dossier et vous accorder un prêt, les banques sont regardantes sur le type de contrat de travail et l’entreprise où vous travaillez. Selon ces derniers, les banques peuvent être rassurées, car les contrôles seront plus ou moins faciles.

• Si vous avez un contrat français mais détaché à l’étranger, vous êtes considéré comme un résident et vous n’aurez aucun mal à emprunter.
• Si vous avez un contrat local : les banques seront vigilantes à l’entreprise.

Dans tous les cas, la banque exige que vos documents soient traduits (en français, parfois elles acceptent l’anglais). Bien souvent vous devrez vous-même trouver un traducteur. Quelques fois, elle pourra les faire traduire, mais exigera des frais supplémentaires.

Pour les banques françaises, se charger de tels dossiers peut être délicat. Il est donc recommandé de se rapprocher des établissements financiers situés à la frontière. Ils ont plus d’expérience dans le traitement des demandes de crédit de ce type.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est avant tout essentiel de vous informer sur tous les impératifs exigés par les banques concernant votre cas. Cela vous fera gagner du temps avant de vous rapprocher directement de l’établissement bancaire de votre choix. En effet, les banques gagnent peu sur les produits de crédit. Compte tenu des contraintes relatives à votre éloignement en tant que non-résident, elles sont encore plus frileuses à l’idée de vous octroyer un prêt immobilier.

C’est pourquoi votre banquier vous demandera d’accepter certaines conditions ou de fournir des dossiers supplémentaires pour se sécuriser au maximum.

Si votre emprunt est effectué dans le but d’acquérir votre résidence principale, faire votre demande de prêt immobilier sera encore plus difficile. Il serait sûrement plus judicieux d’attendre que vous soyez officiellement résident en France et que vous y versiez vos impôts.

En effet, généralement, les non-résidents acquièrent une résidence secondaire ou effectuent un investissement locatif.

Malgré tout, même si la procédure est lourde et incertaine, après une bonne préparation, il reste possible pour vous d’obtenir votre crédit immobilier.

Les banques peuvent demander à leur client non-résident de répondre à de nombreuses conditions. L’une de ces exigences est de remettre un apport évalué à 20 % de la valeur du bien, en plus de couvrir les frais annexes (frais de notaire et de garantie), évalués à un peu moins de 10 % du prix du bien.

D’autres contreparties vont vous être demandées par la banque.

Pour les non-résidents, comme pour tout prêt immobilier, la banque se tourne vers un organisme de caution.

• L’IPPD est une garantie pour la banque en cas de non-remboursement, elle vendra votre bien aux enchères afin d’être remboursée. Elle coûte entre 0,7 et 0,8 % du capital. Elle est valable uniquement sur des biens anciens.

• L’hypothèque ressemble à l’IPPD. Elle est valable sur l’achat de biens neufs, l’achat en VEFA, la construction. Contrairement au privilège prêteur de deniers, l’hypothèque coûte plus.

Sinon, le banquier va évaluer de fond en comble votre profil : votre situation personnelle, vos comptes, mais aussi vos conditions personnelles. Pour comprendre votre cas avec plus de profondeur, il s’informera également sur l’entreprise qui vous emploie.

• S’il s’agit d’une entreprise française, vos chances d’obtenir votre prêt immobilier augmentent, car la banque entendra un possible retour en France à l'avenir.

• Travailler dans une entreprise locale de votre pays de résidence, par contre, rendra votre dossier plus difficile à traiter.

Pour les expatriés en Chine et au Japon, par exemple, il faudra traduire tous les documents à fournir en français. Cette tâche risque d’être contraignante et de vous coûter cher. Il serait ainsi judicieux de prendre de l’avance sur la constitution de votre dossier.

Pour rassurer au maximum la banque, les relevés de comptes bancaires à fournir par les non-résidents correspondront certainement à une durée de plus d’un an.

Alors que pour un dossier « classique », il ne sera demandé que ceux des trois derniers mois. Même si vos revenus ne sont pas en euros, il est important pour votre banquier de pouvoir retracer toutes vos entrées d’argent. Sont-elles stables et régulières ?

Pour les expatriés basés en Irlande, à Jersey, et qui ont leurs comptes bancaires là-bas, prévoyez déjà les va-et-vient en France. En effet, ce pays aux conditions fiscales très avantageuses va provoquer l’appréhension de la banque. Les banques demandent souvent des rendez-vous en physique en contre-partie.

Votre projet immobilier se concrétise, une banque française vous accorde un crédit immobilier, et vous souhaitez connaître vos avantages en investissant en France ? Nous allons vous aider.

En devenant propriétaire en France, vous allez payer des impôts fonciers. Depuis 1993, il existe un dispositif de défiscalisation. En achetant un bien ancien et en le rénovant dans un objectif de location, vous créez ce qu’on appelle des charges foncières. Déduisez celles-ci des revenus locatifs, et vous obtenez un déficit foncier.

Le déficit foncier est déductible des revenus locatifs imposables à hauteur de 10 700 €.

Trois conditions sont à remplir si vous souhaitez bénéficier de cet avantage :

• Acheter un bien ancien.
• Réaliser des rénovations pour un montant supérieur au loyer perçu sur une année.
• Mettre le bien en location plus de trois années consécutives.

• Les frais d’entretien, les réparations et la gestion de votre bien.
• Vos impôts : cotisations sociales, CET et taxe foncière.
• Vos intérêts d’emprunt.
• L’amortissement de votre bien immobilier sur 30 ans et celle de vos meubles sur 15 ans. Votre investissement vous permettra de percevoir des revenus locatifs sans payer d’impôts pendant plusieurs années consécutives.