Quelle durée choisir pour mon prêt immobilier ?

Vous avez un projet d'achat en tête et prévoyez d'avoir recours à un crédit immobilier. Mais sur quelle durée vous engager ? Ce paramètre dépend bien évidemment du montant que vous souhaitez emprunter, de vos revenus et de votre apport. On vous explique.

La hausse des taux que l'on a connue entre l'été 2022 et la fin 2023 a eu un effet sur la durée moyenne des crédits immobiliers en France. Ainsi, selon une étude de l'observatoire Crédit Logement, cette dernière est passée en 10 ans de 203 mois à près de 246, soit un gap de 17 à 20 ans et demi.

Au-delà de ces moyennes, la réflexion autour de la durée de l'emprunt doit être longuement réfléchie puisqu'elle aura des conséquences sur de nombreux paramètres de votre crédit immobilier :

• votre capacité d'emprunt ;
• votre taux immobilier ;
• le montant de votre assurance emprunteur ;
• votre taux d’endettement ;
• le coût total de votre crédit.

Grâce à notre outil de simulation, vous pouvez connaître le montant maximum qu'il vous sera possible d'emprunter en fonction de vos revenus et de la durée du crédit immobilier !

Le Haut conseil de stabilité financière a préconisé de ne pas emprunter au delà de 25 ans afin d’éviter les situations de surendettement. Néanmoins, il est possible d'étendre cette durée à 27 ans pour les achats réalisés dans le neuf ou lors de l'achat d'un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation énergétique, car on y ajoute une période de différé de deux ans maximum.

Les prêts d'une durée de 30 ans demeurent quant à eux rares et sont proposés par les banques uniquement dans le cadre de leur marge de dérogation. En effet, les établissements bancaires ont la possibilité de déroger aux règles d'octroi fixées par le HCSF pour 20% de leurs dossiers.

Mais quelle est la meilleure durée pour son prêt ? Ce qu'il faut comprendre, c'est que cela dépend de votre projet. Dans le cadre de l'achat d'une résidence principale, on a longtemps pu entendre qu'il valait mieux tenter de réduire la durée de son crédit, afin de payer moins d'intérêts. A l'inverse, dans le cas d'un investissement locatif, opter pour un crédit long est recommandé car les mensualités pourront être couvertes par les loyers.

En réalité, ce qui va vraiment déterminer la durée pour laquelle vous allez opter, c'est le montant que vous souhaitez emprunter et le montant de vos revenus.

Prenons un exemple. Benoît et Pauline souhaitent acheter un appartement. A eux deux, ils perçoivent 4 000 euros de revenus mensuels. Pour respecter les 35 % d'endettement maximum, leur mensualité de prêt ne pourra dépasser les 1 400 euros. Voilà, avec les taux actuels, le montant de l'emprunt auquel ils peuvent prétendre, selon la durée de crédit.

Simulation faite en tenant compte des taux au 1er février 2024 (3,80 % sur 15 ans, 3,94 % sur 20 ans et 4,07 % sur 25 ans), hors assurance.

Sans grande surprise, emprunter sur une plus longue durée permet d'augmenter sa capacité d'achat en obtenant un taux moins élevé. Mais revers de la médaille, le coût total du crédit sera plus élevé.

Le taux d’intérêt reflète le risque pris par la banque lorsqu'elle vous accorde un crédit. Plus le risque est grand et plus les taux de l’emprunt seront élevés. Concrètement, cela signifie que votre taux d’intérêt augmente en même temps que la durée de votre crédit.

Cela a également un impact sur le coût total de votre crédit puisque plus la durée d’emprunt est longue et plus vous allez rembourser d’intérêts. À taux égal, un prêt plus long coûte nécessairement plus cher.

Voici les taux actuellement proposés par les banques en fonction de la durée du prêt immobilier :

Exemple : Rose souhaite acheter un bien à 250 000 € avec un apport de 25 000 €. Comparons le montant des intérêts sur 15 ou 20 ans sans modifier les autres critères.

Le coût du crédit augmente de manière significative lorsque la durée de prêt augmente !

En dehors du coût des intérêts, emprunter sur une durée plus longue permet de réduire le montant de ses mensualités.

Le montant des mensualités est inclus dans l’évaluation de la banque puisqu’elle ne finance pas de projets avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, c’est à dire un peu plus du tiers de vos revenus. Emprunter sur une durée plus longue peut vous permettre d'emprunter un capital plus élevé pour acheter le bien souhaité.

Vous pouvez également préférer réduire vos mensualités même si vous n’atteignez pas les 35 %, afin de ne pas vous serrer la ceinture, ou en prévision de futurs crédits à la consommation. En effet, si vous avez déjà atteint votre taux d’endettement maximal, vous pourriez vous retrouver bloqué pour faire un crédit pour l’achat d’une voiture, par exemple.

N'hésitez pas à calculer votre taux d'endettement grâce à notre simulateur en ligne !

La durée d’emprunt peut aussi avoir un impact sur votre assurance en fonction de votre âge. La plupart des contrats d’assurance prennent fin au 75 ans de l'emprunteur. Au-delà, il est toujours possible de s’assurer, mais le coût de l’assurance augmente en conséquence.

Si vous n'avez pas encore trouvé votre assurance de prêt, faites une simulation en ligne pour trouver votre assurance au meilleur prix.

Cela peut paraître surprenant, mais certains profils peuvent tirer des avantages d’une durée d'emprunt plus longue, notamment si vous envisagez d’investir dans le locatif ou si vous bénéficiez d’une capacité d’épargne importante.

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers puisque ceux-ci sont considérés comme des charges. Augmenter la durée de votre prêt vous permet donc de bénéficier de cet avantage plus longtemps.

Par ailleurs, vous pouvez voir l’endettement comme un moyen d’augmenter votre patrimoine et de créer de la valeur. C’est le principe de l’effet de levier. Cela est particulièrement visible pour les investissements locatifs, puisque l’emprunt permet de financer un bien dont les mensualités sont en partie remboursées par le locataire.

La durée du prêt n’est pas inscrite dans le marbre et certaines solutions sont envisageables si vous souhaitez la modifier.

Vous pouvez ainsi moduler vos échéances à la hausse ou à la baisse.

• Modifier votre échéance à la hausse vous permet de prendre en compte une hausse de revenus et de diminuer la durée totale du prêt.
• Modifier votre échéance à la baisse peut être utile si vous faites face à une augmentation de charges ou une baisse temporaire de revenus. Attention cependant, diminuer vos charges va automatiquement augmenter la durée de prêt !

Les modulations d’échéances sont proposées par toutes les banques, mais les conditions peuvent varier. Ainsi, ces modulations restent soumises à un % de variation du montant des mensualités. La banque peut aussi déterminer une variation maximum concernant l’allongement ou la réduction de la durée du prêt.

Vous pouvez également rembourser votre prêt de manière anticipée, c’est-à-dire que vous versez en une seule fois une partie ou la totalité du capital restant dû. Cependant, la plupart des banques appliquent des frais de remboursement anticipé, il s’agit donc d’évaluer si ces frais ne vous coûtent au final pas plus cher !

Sachez que la banque pourra vous appliquer au maximum une somme égale à 3 % du capital restant dû, ou bien 6 mois d’intérêts. Seul le plus petit de ces deux montants peut vous être facturé.

Sachez enfin que s’il est possible de raccourcir la durée de prêt, ce n’est pas toujours le cas si vous souhaitez le rallonger. Le simulateur Pretto prend en compte toutes ces finesses dans son estimation de rachat de prêt afin de vous proposer la meilleure offre !