Transférabilité du prêt immobilier : tout savoir sur le transfert de crédit

Le transfert de crédit immobilier consiste à utiliser le prêt immobilier octroyé servant à payer le premier bien pour financer le second. Vous gardez toutes les caractéristiques de votre prêt initial.

La transférabilité du prêt est une option méconnue qui a la grande vertu de vous faire économiser beaucoup d’argent.

Transférer son prêt revient à garder votre prêt aux conditions de départ (taux, modulation d’échéances, etc.) pour un autre bien que celui initialement adossé au prêt. C’est utile lorsque vous avez eu de très bonnes conditions de prêt, meilleures en réalité que ce que vous pourriez avoir actuellement, et que vous souhaitez déménager. Au lieu de solder le prêt actuel et d’en prendre un nouveau, vous « déplacez » simplement votre prêt de l’ancien au nouveau bien.

L’avantage du changement d’objet de votre prêt immobilier est que vous conservez les mêmes conditions. Vous êtes donc un sacré chanceux si le taux est amené à doubler : vous pourrez conserver le taux initial et éviter de prendre un crédit au taux actuel plus élevé.

Mettre en place cette option ne représente pas un coût supplémentaire. En revanche, si vous utilisez la clause de transfert, la banque vous demandera des frais de gestion. Cela lui permet de rémunérer l’effort administratif consenti. Selon les banques, les prestations peuvent varier dans une fourchette de 0 € à 1 000 €.

Mais cela sera toujours moins cher que si vous aviez mis en place un nouveau financement !

En effet, souscrire un nouveau prêt implique entre autres :

• de payer à nouveau la garantie (jusqu’à 1 % du prix du bien)
• de payer à nouveau des frais de dossier (qui dépendent des banques)
• de payer des intérêts plus élevés, puisque vous ne bénéficiez plus de votre taux avantageux

Ce qui fait vite monter la note !

Vous pouvez bien-sûr changer de maison en cours de prêt. Mais sans la possibilité de transférer votre prêt, vous devrez le rembourser et souscrire à un nouvel emprunt.

Or, lors de la clôture de l’ancien prêt, la banque facture souvent des indemnités de remboursement anticipé (les IRA), sauf si celles-ci ont été négociées à la signature du prêt.

Ces frais représentent 3 % du montant du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. La banque sélectionne le plus petit de ces deux montants, mais si vous changez de bien quelques années seulement après votre emprunt, vous remboursez encore beaucoup d’intérêts : la facture s’élève facilement à plusieurs centaines d’euros !

De même, lorsque vous remboursez un crédit puis contractez un nouveau prêt, vous payerez à nouveau des frais de garantie. Avec la transférabilité du prêt, vous évitez la charge d’une nouvelle garantie à mettre en place sur le financement (gain d’environ 1 % du financement)

Bien que cette option soit assez avantageuse pour l’emprunteur, elle reste bien encadrée.

Mais, cela n’empêche pas certaines banques de la prévoir. De toute façon, vous pouvez toujours vérifier les options de votre contrat ou encore demander à votre banque si elle propose le transfert de crédit et si oui suivant quelles modalités.

Cependant, cette option ne sera pas appliquée sur simple demande. Le nouveau bien doit respecter certaines conditions :

• Le prix de votre nouvelle maison doit être au minimum de la même valeur que le capital qu’il vous reste à rembourser. Sans cela, le transfert ne sera pas possible.
• Il faut respecter l’objet du bien.

Si le prêt a été fait pour votre résidence principale à l’origine, vous devrez pouvoir le transférer uniquement sur votre résidence principale. Si votre objectif est de faire le transfert sur un investissement locatif, cela ne sera pas possible.

• Aucun rejet de prélèvement de la mensualité du crédit ne doit avoir eu lieu.
• Si vous avez besoin d’un prêt complémentaire, il devra être fait dans la même banque que celle qui possède le prêt transférable.
• Le délai maximal entre les deux prêts doit être de 6 mois.
• La clause de transférabilité de prêt immobilier doit être indiquée dans l'offre.
• L’autorisation du crédit logement et de l’assureur sont obligatoires, sans quoi vous ne pourrez pas poursuivre vos démarches de transfert de prêt.

Eh oui ! Vous ne pouvez pas transférer le prêt et changer de garantie : celle-ci ne peut s’annuler que si le prêt est remboursé. Par conséquent, sans accord de la garantie, la transférabilité ne peut pas s’appliquer.

Soyez donc vigilants si, avec la transférabilité, vous acceptez une offre avec des conditions plus chères.

Le but premier de la transférabilité est de vous permettre de souscrire votre nouveau prêt tout en gardant les conditions particulièrement avantageuses auxquelles le prêt initial a été conclu.

Mais cela ne veut pas non plus dire que l’utilisation de cette clause est obligatoire. En effet, il peut arriver qu’un contrat prévoit le transfert de crédit et qu’au moment de souscrire un nouvel emprunt, vous n’y trouvez pas d’intérêt.

Cela veut donc tout simplement dire que lorsque les nouveaux taux ne sont pas plus avantageux que les anciens ou pas assez, vous pouvez tout à fait légitimement en être exonéré. Ce qui implique que vous y renonciez et que vous n’y fassiez pas appel.

Et aucune banque ne pourra vous obliger à l’utiliser, bien sûr.

Le coût de l’assurance emprunteur peut faire toute la différence. En effet, le transfert de prêt s’applique à la fois sur le capital restant mais aussi sur votre assurance.

Mais, il y a deux situations à distinguer :

• Cotisation fixe : sur toute la durée du prêt, vous serez appelé à verser le même montant au titre de votre assurance emprunteur ;
• Cotisation dégressive : cette option peut être très avantageuse dans le cas où le calcul du montant de l’assurance se fait sur la base du capital restant dû.

Ce qui implique que vos mensualités d’assurance diminuent au fur et à mesure du remboursement du capital emprunté.

Vous pouvez faire jouer la loi Lemoine qui vous permet de modifier votre contrat d’assurance à n’importe quel moment au cours de votre emprunt pour trouver les conditions qui correspondent au mieux à votre situation.

La banque n'a aucune obligation à mettre en place la transférabilité et elle n’a pas à justifier son refus. Mais cela est forcément en relation avec le contexte financier.

La banque devra alors se financer avec des conditions plus chères que vous.

En période de taux bas, moins de banques proposent donc la transférabilité du prêt. Mais gardez bien en tête qu'il s'agit alors d'un geste commercial, et elle se demandera dans quelle mesure vous êtes prêt à faire des efforts de votre côté, c’est-à-dire souscrire à d’autres produits (carte bleue, compte épargne etc.).

Mais l’organisme de garantie a aussi son mot à dire. Il analyse votre situation financière lors de votre demande de nouveau financement. Il s’assure aussi que le nouveau bien ne présente pas de risques (mauvais état, travaux trop importants,...). Si la garantie ne se positionne pas sur le nouveau financement vous ne pourrez pas transférer votre prêt.

M. Bourbon souhaite déménager de Paris à Versailles. Il a emprunté il y a deux ans à un taux de 1,50 %, et il lui reste 150 000 € de capital à rembourser.

Son prêt immobilier contient une clause de transfert ; il a également pu négocier une exonération d’IRA. Imaginons que depuis cet emprunt, les taux sont fortement remontés. Pour son nouveau bien, il a besoin de 200 000 €. Il souhaite savoir ce qui serait le plus intéressant entre ces deux solutions :

• transférer les 150 000 € qu’il lui reste à rembourser, et emprunter les 50 000 € restants aux conditions du marché
• ou bien solder son prêt actuel et emprunter un nouveau montant de 200 000 €

Dans cet exemple, le fait de garder votre ancien financement et de l’associer à un autre prêt lui permet de réaliser une économie de 27 471 € !