Crowdfunding immobilier : investir auprès des promoteurs

Historiquement, les promoteurs immobiliers lançant des projets de construction immobilière se sont tournés vers des investisseurs se rémunérant sur la marge des projets. L’émergence du crowdfunding immobilier permet maintenant aux promoteurs immobiliers de financer leurs projets d’une nouvelle façon.

Le principe du crowdfunding immobilier est de rassembler un grand nombre de petits investisseurs (des épargnants) autour de projets immobiliers : construction ou rénovation d’immeubles. Techniquement, ces investisseurs ne deviennent pas actionnaires mais créanciers. Ainsi, ils avancent les fonds nécessaires au démarrage des programmes immobiliers.

Les promoteurs apprécient ce mode de financement car les créanciers se rémunèrent à un taux fixe (de l’ordre de 9%). Les promoteurs peuvent alors multiplier les projets avec leurs fonds propres. Quant aux investisseurs et épargnants, les avis sur le crowdfunding immobilier indiquent qu’ils sont très satisfaits de cette nouvelle opportunité d’investissement. En somme, c’est une solution qui satisfait les deux parties.

Afin de réunir un grand nombre d’investisseurs autour de différents projets immobiliers, des plateformes de crowdfunding ont fait leur apparition. Ces plateformes jouent le rôle d’intermédiaire entre les promoteurs et les épargnants et prennent une petite commission au promoteur sur chaque projet. Leur rôle est aussi de sélectionner les projets les plus solides et les plus intéressants pour les investisseurs.

Il faut savoir que ce genre d’investissement n’est pas sans risque. En effet, le risque de faillite d’un promoteur n’est pas nul, c’est pourquoi les rendements sont si attractifs (de 8 à 10 %). Actuellement, l’économie tourne bien et le nombre de défauts est très faible (inférieur à 1 % en 2018) mais ce taux de faillite pourrait augmenter si le marché de l’immobilier venait à rencontrer des difficultés économiques. Les plateformes de crowdfunding immobilier sont donc essentielles pour analyser les différents projets et les promoteurs, sélectionner les meilleurs, et les proposer aux investisseurs qui peuvent diversifier.

Le rendement des investissements en crowdfunding immobilier est généralement compris entre 8 et 10 %. Il s’agit d’un excellent rendement au regard de celui des autres classes d’actifs. En effet, l’immobilier locatif ou via des sociétés d’investissement en immobilier ne rapporte pas autant (moitié moins). Et les obligations fournissent également des rendements sensiblement plus bas sauf si l’on s’oriente vers les obligations spéculatives (high yield).

En plus de son excellent rendement, le crowdfunding immobilier présente un autre avantage pour les investisseurs : ils peuvent facilement diversifier leur argent sur différents projets. En effet, il est possible d’investir à partir de 1 000 euros par projet. De cette façon, il est aisé de panacher ses placements sur différents projets et promoteurs, et ainsi de diminuer le risque de l’investissement, en particulier le risque de perte en capital en cas de faillite d’un des promoteurs.

Un mot sur la fiscalité. Étant donné que l’investisseur devient créancier, la fiscalité des revenus du crowdfunding est celle s’appliquant sur les revenus du capital. Ainsi, les intérêts sont imposés à 30 % tout compris à la flat tax (le prélèvement forfaitaire unique). Finalement, l’investisseur gagne donc environ 6 % nets annuels.

En somme, notre avis est que le crowdfunding immobilier est un excellent moyen pour diversifier ses placements vers un placement offrant un bon couple rendement-risque.

D’un point de vue pratique, pour participer à ces projets, il suffit de s’inscrire sur une des plateformes spécialisées dans le crowdfunding immobilier. Les modalités de souscription sont très simples. Ces plateformes proposent généralement de nouveaux programmes toutes les semaines. Vous pouvez choisir de souscrire ou non à chaque nouveau projet. Vous disposez par ailleurs de tous les détails : adresse, état de la commercialisation, montant des travaux, plan, état financier, présentation du promoteur, etc. Concrètement, il peut s’agir de construire un immeuble d’habitation en région Parisienne, ou de financer la réhabilitation d’un chalet à Megève.

Si vous souscrivez à un projet, il faut généralement attendre qu’il soit financé à hauteur de 80 % pour qu’il soit validé. Si ce niveau de financement n’est pas atteint, l’investisseur récupère ses fonds. En tant que créancier, vous devenez propriétaire d’obligations émises par une société créée spécialement pour l’opération de financement du projet. Sachez que la durée des opérations est typiquement de 12 à 24 mois. Il s’agit donc de placements à court/moyen terme. Les investisseurs pourront donc continuellement être en veille de nouveaux projets à financer.

En conclusion, le crowdfunding immobilier est une opportunité intéressante pour tirer la performance de ses placements vers le haut tout en diversifiant dans de l’immobilier concret, sans que ce soit chronophage et sans avoir à s’impliquer personnellement dans des travaux ou de la gestion locative.