Annuité de prêt immobilier : définition et calcul

Dans le domaine bancaire, l’annuité désigne la somme déboursée chaque année par un emprunteur pour le remboursement de son crédit. Elle est définie en fonction du montant total du crédit et de sa durée, eux-mêmes déterminés à partir de la capacité d’emprunt du demandeur.

L’annuité est constituée d’une partie du capital emprunté et des intérêts déboursés sur une année. Connaître l’annuité de son crédit immobilier permet donc de définir quelle part représente le remboursement de son crédit dans son budget annuel.

On distingue généralement deux types d’annuité :

les annuités constantes, lorsque le même montant est déboursé chaque année ;
les annuités variables, lorsque le montant des annuités évolue avec le temps (généralement à la baisse).

Comment alors calculer l’annuité d’un prêt immobilier ? Quels sont les différents critères qui peuvent la faire varier ? Quelles sont les données à prendre en compte pour la calculer précisément ? On répond à toutes vos questions sur le calcul des annuités.

Quelle est la formule du calcul de l’annuité constante ?

Les annuités de la plupart des crédits immobiliers sont des annuités constantes. Les banques privilégient en effet des annuités égales pendant toute la durée du prêt afin de rester en adéquation avec les revenus de l’emprunteur. Comme la part des intérêts recule avec le temps, la part représentée par le capital augmente afin de maintenir une annuité constante.

L’annuité constante peut être calculée selon une formule simple :

Comme le montre la formule, le montant total de l’emprunt, le taux nominal du crédit et la durée de remboursement sont les 3 éléments déterminants dans le calcul de l’annuité constante d’un crédit. Il faut donc impérativement avoir ces données sous la main pour pouvoir calculer l’annuité constante de son crédit !

Comment connaître son taux immobilier ?

Le taux immobilier d’un crédit dépend de différents facteurs. Il dépend tout d’abord de l’état du marché bancaire, de l’inflation, et de l’évolution des taux de crédits dans leur ensemble. Il dépend ensuite des établissements bancaires eux-mêmes, leur politique commerciale, et leur volonté ou non d’étendre leurs parts de marché en attirant de nouveaux clients avec des taux immobiliers compétitifs. Enfin, le taux immobilier d’un crédit varie d’un client et d’un projet à l’autre, en fonction de différents critères inhérents au profil emprunteur.

Le taux immobilier qu’une banque propose à un client est à l’image du risque qu’elle prend à lui prêter de l’argent. Plus le risque de non-remboursement est élevé, plus le taux nominal du crédit le sera également. Cela explique notamment le fait que le taux d’intérêt augmente avec la durée de remboursement d’un crédit !

Le taux de crédit peut aussi varier en fonction de l’endettement de l’emprunteur, de sa situation professionnelle, personnelle, ou encore, de la nature de son projet. Il est ainsi basé sur de très nombreux critères, qui sont difficiles à lister de manière exhaustive. Impossible donc de le connaître à l’avance sans faire une simulation de prêt ! Simuler son crédit immobilier est le meilleur moyen de connaître le taux d’intérêt auquel on pourra prétendre pour son crédit, en fonction de son projet, de son profil, de ses revenus, etc.

Comment définir la durée de son prêt ?

La durée d’un prêt immobilier oscille entre 5 et 25 ans, avec des paliers de 5 ans (5, 10, 15, 20, ou 25 ans). Elle dépend principalement du montant à emprunter et des mensualités que l’emprunteur peut assumer chaque mois. Ainsi, s’il peut être intéressant de privilégier une durée de remboursement plus courte, il est souvent plus pertinent de viser un remboursement plus long pour augmenter sa capacité d’emprunt immobilier.

En moyenne, les Français empruntent sur 19 ans, ce qui signifie que la plupart des emprunteurs souscrivent à un crédit sur 15 ou 20 ans. Pour autant, il n’existe pas de durée de prêt idéale valable pour tous les projets ! La seule chose à savoir, c’est que plus la durée de remboursement d’un prêt est longue, plus la capacité d’emprunt de l’emprunteur augmente, et ce pour des mensualités d’un même montant.

Par exemple, des emprunteurs qui peuvent assumer des mensualités de 1 500 € par mois pourront ainsi emprunter :

169 500 € sur 10 ans :
242 500 € sur 15 ans ;
308 500 € sur 20 ans.

Soit des montants très différents !

Quelques exemples d’annuité

Comme évoqué précédemment, l’annuité d’un crédit immobilier dépend du montant emprunté, du taux nominal du crédit et de sa durée. L’annuité d’un crédit peut alors varier en fonction de ces 3 critères. Voici quelques exemples pour vous aider à y voir plus clair.

Prenons un crédit de 300 000 € sur 20 ans avec un taux de 1,58 % (taux moyen observé pour cette durée). Selon la formule de calcul énoncée précédemment, l’annuité constante sera de 17 612 € par an.

Pour une même durée (20 ans) et un même taux (1,58 %), mais un montant de 275 000 €, l’annuité constante sera de 16 144 € par an.
Pour une même durée (20 ans) et un même montant (300 000 €), mais un taux d’intérêt de 1,18 %, l’annuité constante passera à 16 927 € par an.
Pour un même montant (300 000 €) et un même taux (1,58 %), mais une durée de 15 ans, l’annuité constante sera de 22 620 € par an.
Il suffit donc de bouger légèrement un des 3 curseurs pour voir l’annuité d’un crédit évoluer de manière significative !

N’oubliez pas le coût de l’assurance dans le calcul de l’annuité !

La formule de calcul de l’annuité ne prend pas forcément en compte le coût de l’assurance. Pourtant, l’assurance de prêt représente une part non négligeable du coût du crédit, et donc de l’annuité !

N'hésitez pas d'ailleurs à réduire le coût de votre crédit en renégociant votre assurance.

Je fais des économies sur mon assurance

Pourquoi l’assurance est-elle calculée �� part ?

Lorsqu’on parle des taux de crédits, on parle seulement du taux d’intérêt. Le taux d’assurance, bien que celle-ci soit obligatoire, est souvent calculé à part, sauf lorsqu’on parle du TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

L’assurance du crédit dépend de chaque profil emprunteur, et prend en compte des éléments comme la profession exercée (métier à risque ou non), les risques de santé ou l’âge de l’emprunteur. Son taux est un taux annuel, appliqué au montant total du crédit. Sur un crédit de longue durée, elle peut donc représenter une part importante du coût de l’emprunt.

Pour un crédit de 300 000 euros avec un taux d’assurance de 0,31 %, le coût de l’assurance s’établit à 930 euros par an, soit 18 600 € sur 20 ans ! Pour un crédit dont le taux nominal est de 1,58 %, cela représente près d’un cinquième du coût du crédit.

Le calcul de l’annuité avec assurance

Pour calculer l’annuité de son crédit en prenant en compte le coût de l’assurance, il faut considérer le taux d’assurance de son prêt, et l’appliquer au montant total de son crédit. Vous pouvez réaliser une simulation d’assurance de prêt si vous souhaitez connaître son montant à l’avance, sinon, il figurera forcément dans votre offre de prêt.

Pour calculer votre annuité en prenant en compte le coût de l’assurance, vous devez d’abord calculer le coût de votre assurance en utilisant cette formule :

Coût de l'assurance = capital emprunté x taux d'assurance

Il suffit ensuite de l’ajouter à l’annuité précédemment calculée pour obtenir son annuité assurance comprise !

Pour reprendre notre exemple précédent, un crédit de 300 000 € sur 20 ans, avec un taux nominal de 1,58 % et un taux d’assurance de 0,31 % par an (à titre purement indicatif) aura ainsi une annuité assurance comprise égale à : 17 612 + (300 000 x 0,0031) = 17 612 + 930 = 18 542 € par an.

A retenir

Le montant de l’annuité de crédit immobilier dépend du montant emprunté, de la durée du crédit, et de votre taux immobilier.
Le taux immobilier proposé par les banques varie en fonction de nombreux critères. Il est donc impossible de le connaître sans faire de simulation au préalable !
A ne pas négliger : le montant de l’assurance, à ajouter à vos annuité, est une part importante du coût de votre crédit. Elle aura une influence non négligeable sur votre budget annuel.