Comment définir votre capacité de remboursement ?

Dans le jargon, la capacité de remboursement est une notion qui correspond à votre taux d'endettement et vos ressources. Elle équivaut au montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque et votre apport personnel.

En estimant votre capacité de remboursement immobilier (ou votre pouvoir d'achat) vous pourrez connaître la somme maximale à ne pas dépasser pour votre achat immobilier. Le but de cette estimation ? Éviter tout refus bancaire et situation de surendettement.

Définir sa capacité de remboursement permet de faire le point sur sa situation financière et de faire les bons choix.

Mais vous vous demandez peut-être encore de quels revenus nous parlons. Il s'agit de vos salaires nets avant impôts ou 70% de vos revenus locatifs. Vos primes exceptionnelles et certaines allocations sociales ne seront pas prises en compte dans ce calcul.

Enfin, il vous faut calculer le montant de votre apport immobilier tout en gardant en tête que les banques privilégient les profils avec une épargne résiduelle, c'est-à-dire ceux qui ont encore de l'apport après l'opération. Pourquoi cette précaution ? Pour que vous puissiez faire face en cas d'imprévu financier et ne pas vous retrouver en difficulté pour rembourser votre mensualité de crédit.

Pour résumer votre capacité de remboursement est votre capacité d'emprunt + votre apport personnel.

Il reste encore une notion à inclure dans votre calcul afin d'être tout à fait exhaustif. Il s'agit du montant des frais de notaire qu'il ne faut surtout pas oublier dans vos calculs puisqu'ils sont financés avec votre apport personnel. Ces frais s'élèvent à 2% dans le neuf et 8% dans l'ancien, calculés sur la valeur du bien.

Vous devez donc considérer ce calcul comme suit  :

• votre capacité d'emprunt : soit 33% environ de vos revenus
• votre apport personnel : soit une partie de votre épargne équivalent à 10% minimum du prix d'achat
• montant des frais de notaire : soit 2 à 3% du prix dans le neuf et 7 à 8% dans l'ancien

Vous connaîtrez ainsi votre capacité à rembourser un bien immobilier. Mais cela ne s'arrête pas là puisque d'autres frais sont à prévoir lorsque l'on achète.

Vos revenus ne sont pas les seuls facteurs qui influent sur votre capacité de remboursement immobilier. Une fois la mensualité maximale connue, il vous faut encore définir une durée de remboursement, le taux et le montant de l'assurance. Ceux-ci varient selon les situations : premier achat jeune, emprunteur retraité, investissement locatif...

Le taux immobilier varie selon les profils et selon les banques. Il est toutefois limité au taux d'usure qui est le taux maximum que les banques ne peuvent pas dépasser lorsqu'elles proposent un crédit. Calculer les intérêts vous donnera une idée du montant total du crédit.

La durée que vous pourrez rarement dépassée est fixée à 25 ans. Et pour les profils séniors, l'âge limite de fin de prêt est généralement de 75 ans.

En allongeant la durée d'emprunt, vous pourrez rembourser un montant plus important et donc acheter un bien d'une valeur plus élevée. Vous serez néanmoins limité par les conditions des banques.

Une durée plus longue signifie un taux plus élevé et donc un coût du prêt plus important.

Autre élément que les emprunteurs oublient parfois dans leurs calculs, le montant de l'assurance emprunteur. Tous les emprunteurs cotisent chaque mois pour assurer leur prêt immobilier. Cette assurance protège à la fois l'emprunteur et la banque en cas d'accident ou de décès. Son coût varie selon les assureurs et les projets. Elle peut peser lourd dans le coût du crédit.

Il ne faut pas hésiter à comparer les tarifs et les conditions pour limiter l'impact de l'assurance sur son budget.

Sur la liste des éléments à prévoir lorsque l'on achète un logement pour y vivre ou pour le mettre en location, il y a aussi les frais annexes tels que les frais de garantie, frais de courtage, frais bancaires ou encore charges de copropriété et taxe foncière.

Tous ces montants sont inclus dans votre mensualité ou sont à prévoir dans votre budget car ils s'additionnent à votre mensualité de prêt. Et cela peut vite vous coûter cher. D'où l'importance de les anticiper... et d'avoir une épargne de sécurité. Ils font donc partie de votre capacité à acheter ou à rembourser.

Pour illustrer la notion de capacité de remboursement, voici un exemple. Alice souhaite profiter des taux bas pour investir dans l'immobilier.

1. Pour calculer son budget, elle estime sa capacité d'emprunt basée sur ses revenus. Elle ajoute son apport immobilier pour obtenir la somme totale donc elle dispose pour acheter, soit : 35% de ses revenus + apport.

2. Souhaitant emprunter sur 20 ans, avec une mensualité maximale de 1 000 euros, le montant du crédit immobilier peut s'établir à environ 220 000 euros avec un taux de 1,35 % (hors assurance). Son apport personnel s'élève à 50 000 euros. Au total, elle pense pouvoir acheter un bien d'une valeur de 270 000 euros.

3. Toutefois, elle oublie le montant des frais de notaire qui doivent être déduits de cette somme, soit environ 20 000 euros dans l'ancien et 5 000 euros dans le neuf. Elle peut donc acheter un bien au maximum au prix de 245 000 euros dans l'ancien.

4. En lisant l'annonce immobilière, elle constate que les charges s'élèvent à 150 euros par mois. Pour avoir une idée plus précise des frais qu'elle déboursera une fois propriétaire, elle ajoute cette somme à sa future mensualité, soit mensualité + charges de copropriété = 1 000 euros + 150 euros.

5. Elle vérifie également le montant de la taxe foncière qui peut représenter l'équivalent de une ou deux mensualités de prêts dans certaines villes, ou mensualité + charges de copropriété + taxes, soit 1150 euros + 100 euros = 1250 euros.

6. Elle peut encore affiner en vérifiant le montant des factures d'énergie pour avoir une idée encore plus claire du budget nécessaire. Par exemple : 1250 euros + 70 euros = 1 320 euros. Il en est de même pour l'assurance habitation qui peut éventuellement être incluse à ce calcul.

Cet exemple éclaire sur la notion de capacité à rembourser, à la fois le crédit, mais aussi toutes les charges liées à la propriété. On se rend compte que la seule mensualité est loin de représenter la somme totale déboursée.

Et il est clair que mal calculer tous ces frais peut parfois représenter un risque pour les emprunteurs. Avoir conscience des charges est donc essentiel avant de se lancer dans un achat immobilier.