Intérêts intercalaires : que demander à votre banquier ?

Mais peut-être êtes vous de ceux dont les fonds ne sont pas débloqués en une seule fois. Cela arrive lorsque vous avez des travaux à réaliser, lorsque vous construisez votre logement ou que vous passez par un constructeur pour un achat en VEFA (Vente en état futur d’achèvement). Dès lors, cette situation crée de nouveaux frais pour l’emprunteur : les fameux intérêts intercalaires.

Les intérêts intercalaires sont les frais appliqués suite au déblocage d'un crédit immobilier en plusieurs fois. Ainsi, la réglementation actuelle demande aux constructeurs de justifier de la bonne avancée des travaux auprès de la banque pour qu’elle débloque une partie des fonds. L’argent ne transite pas sur votre compte et paye directement le constructeur.

Restez vigilants cependant : la banque ne prête jamais gratuitement ! Tant que l’intégralité du prêt immobilier n’a pas été versée, vous devrez payer ces intérêts qui ne participent pas à l’amortissement de votre emprunt. Vous serez donc amené à payer une mensualité comprenant l’assurance emprunteur et les frais intercalaires sur toute la période. Pensez-y ! Nous allons en effet voir dans la suite de cet article qu’ils sont rarement négligeables en fin de compte.

C’est très simple : la banque calcule les intérêts intercalaires en fonction du montant du crédit débloqué. Vous aurez alors besoin de trois informations pour estimer leur montant : le taux de votre crédit, le fractionnement des fonds appelés par le constructeur et la durée restante jusqu’au déblocage total.

• Nous sommes le 1^er Janvier de l’année N. Le bien sera livré le 1er Janvier de l’année N+1, la construction va durer 12 mois. Vous obtenez un prêt de 200 000 € à un taux de 2 % (hors assurance) sur 25 ans.

• Le 1^er janvier de l’année N, votre constructeur fait un premier appel de fonds : par exemple, il demande un déblocage de 30 % des fonds pour l’achèvement des fondations. La banque s’exécute et verse 60 000 €. Votre projet immobilier commence à voir le jour! Mais, à partir de cette date, vous devrez payer des intérêts sur cette somme pendant 12 mois.

Bilan de la période : pour l’instant, la banque a débloqué 60 000 € * 2 % / 12 = 100 € par mois hors assurance. A vous de payer 100€ par mois en intérêts intercalaires.

• Le 1^er mai de l’année N, votre constructeur a bien avancé dans les travaux. Mais pour que le rêve continue, il demande un nouveau déblocage de 35 % des fonds. La banque verse 70 000 € supplémentaires.

Bilan de la période : à partir de mai la mensualité passe donc à (60 000 € + 70 000 €) * 2 % / 12 = 216.67 € par mois hors assurance. Le montant de vos intérêts intercalaires a augmenté.

• Le 1^er octobre de l’année N, votre constructeur fait un dernier appel de fond : 35 % du prêt. De nouveau, la banque agit et vous prête les 70 000 € restants.

Bilan de la période : vous voilà avec un nouveau taux d’intérêt, encore augmenté : (60 000 € + 70 000 € + 70 000 €) * 2 % / 12 = 333.33 € par mois hors assurance.

Ainsi, lors de la remise des clés vous aurez payé 2 483.37 € en intérêts intercalaires.

Voici un tableau d’amortissement reprenant l’exemple précédent. Il résume l’ensemble des appels d’offre faits à votre banque ainsi que l’évolution des intérêts auxquels vous êtes soumis.

Le risque que la période de travaux soit plus longue que prévue est bien réel (météo capricieuse ...). En plus de reculer la date tant attendue de votre déménagement, un contretemps peut augmenter les intérêts intercalaires auxquels vous êtes soumis.

Dans l’exemple plus haut, nous voyons la charge que représentent les intérêts intercalaires : 2 483.37 € sur un an. Sachez qu’il est possible de demander une franchise totale pour alléger vos dépenses le temps des travaux, et ne rien débourser pendant cette période. Mais cela signifie que les intérêts non payés s'ajoutent au capital : en quelque sorte, vous paierez donc des intérêts sur ces intérêts une fois la construction terminée.

Pour les personnes ayant un revenu leur permettant de supporter de plus fortes charges, préférez éventuellement les banques qui permettent de passer directement en amortissement sur les sommes débloquées. Vous rembourserez votre emprunt dès le départ et cela vous coûtera moins cher.

N’hésitez pas à utiliser un comparateur de prêt immobilier pour optimiser le financement de votre projet.