Comment se résoudre à racheter un bien quand on a un taux à 1 % ?

Ils ont d’ores et déjà trouvé le nouveau bien qui fait vibrer leur coeur, une longère à rénover en Eure-et-Loir. “Il y a encore des travaux à prévoir - c’est notre destin, apparemment, de retaper des maisons - mais ils sont moins importants. Et la vente de notre premier bien devrait pouvoir permettre de tout financer.” De quoi faire passer la pilule et accepter les nouvelles conditions du marché ? Car si le couple n’a pas eu de difficultés à trouver un prêt, ce dernier affiche un taux bien moins avantageux : 3,60 %, hors assurance.

“C’est sûr qu’on préfère ne pas regarder le coût total du crédit, et le montant mirobolant des intérêts” confesse Cassandre. “Mais dans notre cas, l’achat d’une nouvelle maison est vraiment guidé par une envie profonde, celle de changer de vie. Donc c’est plus facile de faire le deuil de notre ancien taux.”

Et cette dernière remarque n’a rien d’anodine, car elle marque une ligne de front entre les propriétaires, partagés entre leur envie de racheter et de déménager, ou de rester dans leur bien actuel.

Ce dilemme auquel bien des proprios doivent se confronter, c’est de savoir s’il vaut mieux déménager ou rester chez soi et attendre que le marché s’améliore un peu. Le phénomène a été étudié de l’autre côté de l’Atlantique par la Federal Housing Finance Agency (FHFA), qui lui a donné un nom : le “lock-in effect” (“l’effet de verrouillage” en français), qui bloque chez eux des propriétaires qui bénéficient aujourd’hui d’un prêt à un taux très bas et qui devraient accepter de le voir tripler s’ils vendaient leur bien pour en acheter un autre.

Un phénomène qui s’observe partout où les taux immobiliers ont augmenté (c'est-à-dire dans un bon nombre de pays), et qui a un fort impact sur le marché. Car des propriétaires qui refusent de bouger, cela fait des biens en moins disponibles à la vente, et autant d’acquéreurs qui manquent à l’appel. Car un secundo accédant porte la double casquette : celle d’acheteur et de vendeur. Et quand on sait qu’ils sont majoritaires sur le marché (ils comptent pour les ⅔ des acheteurs), cela pèse forcément sur les transactions.

On estime ainsi que pour 100 points de base d’écart entre le taux en vigueur et le taux du crédit en cours (soit un écart d’1%, en français), la probabilité de revente baisse de 18 %. Aux États-Unis, ce lock-in effect explique à lui seul la chute de 57 % du volume des ventes, et a privé le marché américain d’1,33 million de transactions en 2023. On est loin de l’anecdotique.

Même si ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale disposent d’un apport plus conséquent et d’un profil plus séduisant pour les banques que les “primos”, ils subissent eux aussi les effets de la hausse des taux, notamment sur leur pouvoir d’achat immobilier.

C’est le cas de François, 40 ans, qui a acheté fin 2019 un appartement dans les Hauts-de-Seine. À l’époque, lui et sa femme ont emprunté au maximum de leur capacité, à savoir 870 000 euros, à un taux à 1,03 %. “Aujourd’hui, si je voulais réemprunter la même somme, je ne pourrais pas. Notre mensualité devrait passer de 3 400 euros à 5 000 euros.” François a fait le calcul et le constat est brutal : en à peine 5 ans, sa capacité d’emprunt a fondu comme neige au soleil et s’est allégée de 200 000 euros.

“Si je vends pour racheter autre chose dans le coin, j’y perds. Soit en superficie, soit sur la localisation.” Pour l’heure, le couple qui a deux enfants ne se voit pas bouger. “Avant, on était locataires à Paris et on a voulu une maison avec jardin pour les enfants.” D’ici quelques années, l’envie de déménager se fera peut-être sentir. “Ce qui pourrait nous aider à avaler la pilule, c’est un autre projet de vie. Emprunter moins mais plus loin. Ou bien si mon salaire augmentait significativement…”

La seule chose qui lui ferait changer d’avis ? Le fait de passer à temps plein en télétravail. “Dans ce cas là, on partirait loin et on irait s’installer près de la mer.”

Quand on se lance dans l’achat de sa résidence principale, c’est généralement pour y vivre plusieurs années. Quand on sait qu’il faut environ 8 ans pour amortir les frais de notaire engagés, on n’est le plus souvent pas trop pressé de repartir. Et les conditions actuelles de crédit n’aident pas les secundos-accédants à se projeter.

“Pourquoi quitter un logement acheté avec de l’argent quasi gratuit, en échange d’un nouveau crédit beaucoup plus cher ?”, s’interroge François. D’autant plus que son bien n’a pas pris de valeur depuis l’achat, il y a 5 ans, et qu’il craint à juste titre de devoir revendre sans plus-value voire moins cher, et devoir racheter un bien plus cher. Cette peur d’y perdre au change pèse forcément dans la balance pour bon nombre de propriétaires. Sur qui on rejette souvent la faute du blocage du marché.

En effet, quand on pointe du doigt ces vendeurs qui refusent de négocier les prix à la baisse et d’accepter la réalité, on oublie souvent qu’eux-mêmes vont devoir racheter. Et faire le deuil d’un crédit établi à des conditions qu’on ne reverra sans doute plus avant des années. Ce jump là est bien difficile à accepter. Car quand on investit dans la pierre, on a presque toujours en tête l’idée qu’on pourra revendre plus cher et faire un beau retour sur investissement. Et c’est souvent vrai, du fait de l’explosion des prix de l’immobilier ces dernières décennies.

Cela explique en partie pourquoi les prix demandés par les vendeurs demeurent élevés (sauf chez les plus pressés de vendre, plus prompts à négocier). Outre le fait qu’on surévalue souvent son bien (par attachement émotionnel notamment), il faut aussi prendre en compte la perte en pouvoir d’achat de certains vendeurs, pas sûrs de pouvoir s’acheter autant de mètres carrés aujourd’hui qu’hier.

Or, on le rappelle, ce ne sont pas les propriétaires actuels qui sont responsables de la pénurie de biens sur le marché. Ni des règles d’octroi de crédit fixées par le Haut conseil de stabilité financière. Ni de la flambée des taux suite à la guerre en Ukraine.

Ces propriétaires gèrent deux crédits et deux prix, étant à la fois vendeurs et acheteurs. Alors, qu’est-ce qui peut bien leur faire accepter de sauter le pas ?

Revenons au témoignage de Cassandre, qui déménagera à l’automne. Comment aborde-t-elle le fait d’avoir signé un prêt à des conditions bien moins avantageuses que la première fois ? “Dans notre cas, je pense que ce qui nous aide à accepter les conditions actuelles, c’est le fait qu’on change totalement de cadre. On va passer de 85 mètres carrés en banlieue parisienne à près de 400 mètres carrés avec vue sur les champs ! Le fait de changer de région nous permet en soi de gagner en pouvoir d’achat. Donc ça permet de beaucoup relativiser. Et puis même si on n’a pas encore posé nos valises, je pense que la rénovation de notre nouvelle maison nous permettra de la vendre plus chère qu’on l’aura achetée. Et je me dis aussi qu’avec un peu de chance, les taux immobiliers vont continuer à doucement baisser et que dans un ou deux ans, on pourra renégocier notre crédit, comme on l’a fait la première fois.”

C’est aussi le cas pour Julie, qui réside en appartement dans le Val-de-Marne avec sa famille recomposée. “J’attends que les taux baissent un peu, et de revendre un appartement, pour acheter une maison. Même si avec la hausse des prix, ce n’est pas évident. Mais vivre en maison, avec un grand jardin, c’est vraiment un rêve, un life goal et je vis littéralement pour offrir ça à mes enfants. Alors je sais que même si les taux demeurent hauts, je franchirai le pas.”