PTZ et rachat de prêt immobilier : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Vous détenez actuellement un crédit immobilier assorti d’un prêt à taux zéro (PTZ) et souhaitez profiter d'une période de taux bas en faisant racheter votre crédit ?

La première bonne nouvelle, c’est que c’est possible ! En revanche, il est important de bien vous informer et de considérer les différentes options qui se présentent à vous. Vous faut-il réaliser un rachat global avec PTZ inclus ou sans ce dernier ? Pouvez-vous conserver votre PTZ actuel et renégocier avec votre banque actuelle ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

Dans le cadre d’un rachat d’un crédit, les banques exigent de racheter par la même occasion votre PTZ, et ce pour plusieurs raisons :

• La garantie porte sur la totalité de l’encours et en pratique, il n’est pas possible d’avoir deux cautions de même rang. Ainsi, si la banque initiale conserve le PTZ, elle conserve par la même occasion la garantie de 1er rang et reste prioritaire pour le remboursement en cas de défaut de paiement. Votre nouvelle banque ne sera donc pas prioritaire et devra négocier avec votre ancienne banque en cas de problème.

• Le prêt immobilier principal est lissé avec le PTZ de manière à obtenir des échéances constantes malgré les différences de durée. Il est donc difficile de reconstituer ce lissage dans deux banques et il vaut mieux dans ce cas n’avoir qu’une seule ligne de crédit.

Le rachat de prêt à taux zéro, ou sans, est une opération qui peut être intéressante, à la fois pour des raisons financières et pratiques, mais il faut prendre en compte les avantages autant que les inconvénients.

Il existe deux inconvénients majeurs :

• le rachat de prêt immobilier nécessite d’engager des frais car la banque initiale va considérer que vous réalisez un remboursement anticipé. Ainsi, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé qui peuvent s’élever à six mois d’intérêts. En début de prêt, lorsque les intérêts sont les plus élevés, ces derniers peuvent atteindre plusieurs centaines d’euros par mois.

• si vous avez souscrit à un PTZ, vous en perdrez le bénéfice (autrement dit le taux zéro) pour le reste du remboursement.

La pertinence de l’opération de rachat avec PTZ pour vous dépendra alors d’un calcul entre :

• les frais à engager pour le rachat (remboursement anticipé) et la perte du taux zéro pour la partie PTZ
• les économies réalisées grâce au nouveau taux unique proposé par la nouvelle banque.

Si ces économies permettent de compenser les frais engagés et la perte du PTZ, alors l’opération est intéressante, d’autant plus que la situation devient alors plus simple pour vous, avec une seule ligne de crédit.

Le calcul étant très complexe, Pretto met à votre disposition un simulateur en ligne gratuit et sans engagement. Vous aurez ainsi la certitude de votre intérêt, ou non, à faire racheter votre crédit.

Une autre option est de rester dans votre banque actuelle, d’y conserver votre PTZ et de renégocier votre crédit global. Si cette option est théoriquement possible, les banques ne l’acceptent que rarement car elles prennent alors le risque de ne pas rentrer dans leurs frais. Renégocier un prêt à l’avantage du client revient à renoncer délibérément à des bénéfices qui leur étaient dûs (les intérêts).

D’autre part, les banques ont dû elles-mêmes emprunter de l’argent sur les marchés à un certain taux, il faudrait donc qu’elle vous finance à perte sur ce bien immobilier pour baisser votre taux.

Pour savoir si vous pouvez renégocier votre crédit actuel tout en gardant votre PTZ, utilisez notre simulateur de renégociation de prêt en ligne.