Fonctionnaire : tout ce qu’il faut savoir pour obtenir le meilleur prêt immobilier

Vous êtes fonctionnaire et vous comptez acheter ? Bonne nouvelle, les titulaires et les CDI de la fonction publique sont considérés par les banques comme des statuts très stables et donc des dossiers peu risqués. Les CDD de la fonction publique bénéficient également de conditions plus avantageuses par rapport aux salariés en CDD privé, à condition de justifier d’une certaine ancienneté.

En tant que fonctionnaire, vous disposez donc d’un double avantage par rapport à un dossier d’emprunt soumis par un salarié du privé :

• Vous disposez d’une grille d’évolution salariale claire et précise sur laquelle la banque peut se baser pour voir l’évolution de vos revenus dans le temps.

• Vous ne risquez pas un licenciement économique et donc le chômage.

Plus les choses sont prévisibles, moins la banque prend de risques. Le statut de fonctionnaire est donc particulièrement apprécié des banques.

Le statut de fonctionnaire vous donne des avantages, mais certains corps de métiers au sein de la fonction publique bénéficient encore d’autres spécificités.

Dans certaines situations, il est possible de travailler dans la fonction publique territoriale sans avoir le statut de fonctionnaire, mais en étant sous contrat (CDI ou CDD). Si c’est votre cas, pas d’inquiétude. Votre statut est tout aussi intéressant pour les banques dans la mesure où vous bénéficiez vous aussi des règles de recrutement, d'avancement, d'évolution professionnelle et de mobilité régies par décrets.

En tant que stagiaire dans la fonction publique, vous n’avez pas encore le statut de fonctionnaire. Cependant, vous êtes en bonne voie pour l’obtenir et c’est un élément que les banques prennent en compte dans l’étude de votre dossier. Ainsi, il n'est pas impossible d'obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque même si vous n'avez pas encore terminé votre stage.

En fonction de votre situation et des établissements bancaires, il pourra parfois être judicieux de patienter quelques mois, le temps de la titularisation, afin de bénéficier de meilleurs revenus.

Dans le cas où vous êtes en CDD de la fonction publique, la banque pourra vous accorder un emprunt sous certaines conditions. Elle va notamment se pencher sur la question de l’ancienneté. Il vous faudra en effet impérativement justifier de trois ans d’ancienneté sans période de creux.

Si vous n’êtes pas fonctionnaire mais que vous êtes contractuel en CDI dans une entreprise avec une mission de service public comme la SNCF ou EDF par exemple, sachez que votre statut est, lui aussi, très avantageux et très apprécié auprès des banques.

La caution, ou garantie, est obligatoire pour tous les prêts. Elle permet à la banque de se prémunir en cas de défaut de paiement et d’assurer le remboursement du crédit immobilier. Il peut s’agir d’une garantie personnelle souscrite au travers d’une société de cautionnement (comme le Crédit Logement par exemple) ou d'une garantie réelle (comme une hypothèque sur votre bien). C’est la banque qui choisit le type de cautionnement à privilégier en fonction de votre profil mais aussi de votre projet.

Bien-sûr la garantie est un coût supplémentaire dans votre emprunt. La caution coûte entre 1 % et 1,5 % du montant emprunté en fonction de la société qui cautionne, tandis qu’une garantie réelle coûte entre 0,8 % et 1,5 % du montant emprunté.

Dans la loi, rien ne vous oblige à assurer votre emprunt, mais dans les faits, toutes les banques l’exigent, au moins pour la garantie décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). En fonction de votre projet, d'autres garanties peuvent être exigées pour vous prévenir des arrêts de travail, incapacité, ou encore contre la perte d’emploi.

Les banques proposent des contrats d’assurance associées au prêt qu’elles vous accordent, mais vous avez toujours la possibilité d’opter pour la délégation d’assurance si vous le souhaitez. Vous pouvez alors souscrire un contrat d’assurance de prêt immobilier auprès d’un autre organisme. La banque ne peut vous le refuser qu’à condition que vous respectiez l’équivalence de garanties.

En tant que fonctionnaire, vous pouvez demander à votre mutuelle quels contrats d’assurance de prêt sont proposés. Vous bénéficiez peut-être de conditions préférentielles, adaptées à votre secteur d’activité. C’est particulièrement utile si vous pratiquez un métier dit à risques (ex : militaire, pompier), puisque les contrats d’assurance classiques peuvent exclure certaines garanties, c’est-à-dire qu’ils refusent de vous couvrir pour certaines situations. Il vaut alors mieux choisir une assurance adaptée, fournie ou non par votre mutuelle. Elle peut en effet vous proposer un contrat spécifique à vos besoins et au risque que vous représentez.

L’assurance de la banque peut être tout à fait adaptée à votre situation, mais n’hésitez pas à comparer les différentes offres avant de faire votre choix.

Au-delà de votre statut, les banques vont s’intéresser à la gestion de vos comptes. Vous devez prouver votre bonne gestion financière, ainsi que votre capacité à épargner, et ce même si vous êtes fonctionnaire depuis 10 ans. Il faut donc à tout prix éviter les découverts bancaires, qui risqueraient de vous décrédibiliser auprès de la banque.

Heureusement pour vous, votre courtier immobilier sait comment mettre votre dossier en valeur et vous accompagne à chaque étape de votre crédit. Il connaît vos problématiques et pourra vous conseiller en fonction de votre situation unique.

Chez Pretto, vous êtes suivi par un conseiller, qui prend en charge votre projet et travaille avec vous jusqu’à son aboutissement. Nos experts sont proches des banques et connaissent les manières de fonctionner de chacune d’entre-elles. Ils sauront donc parfaitement comment valoriser votre dossier en fonction de l’établissement bancaire visé.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.

L’apport personnel sert à couvrir les frais de notaire et les frais de garantie qui sont généralement estimés à 10 % du prix du bien. Il sert également à prouver à la banque que vous avez été capable d’épargner et que vous savez gérer vos comptes de manière saine.

Si vous êtes en début de carrière et que vous n'avez pas encore eu la possibilité de mettre beaucoup d'argent de côté, la banque pourrait accepter de vous financer un prêt à 110 % (ce qui correspond au prix du bien et aux frais de notaire et de garantie). Cependant, depuis décembre 2019 et les recommandations du HCSF, les banques acceptent de moins en moins de financer les projets immobiliers à hauteur de 110 %, même pour les fonctionnaires.

En effet, les recommandations du HCSF préconisent de limiter l'endettement des ménages et encouragent les banques à limiter ce type de projets, considérés comme dérogatoires. Elles peuvent ainsi toujours s’écarter des règles strictes, mais priorisent les achats de résidence principale et les projets des primo-accédants.

Si vous avez des fonds disponibles pour moduler votre apport personnel, cela pourrait vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt :

• De façon mécanique : plus votre apport personnel est élevé, moins vous devrez emprunter, ainsi vos échéances seront moindres résultant un taux d’endettement moindre également. Le taux d'endettement étant d’une manière générale fixé à 35 %, vous avez donc plus de marge de manœuvre pour avoir un prêt plus élevé.

• En négociant le taux de votre emprunt avec votre banque. En effet, votre apport est un excellent levier de négociation pour faire baisser le taux de votre crédit ou les frais annexes. Comparez les différentes offres de crédits immobilier pour trouver celle qui s'accorde le mieux avec votre apport. Un bon apport prouve à la banque qu’elle peut vous faire confiance.

Avoir un co-emprunteur rassure les banques quant aux risques de défaut de paiement, et vous permet d’obtenir un crédit plus facilement et généralement à un meilleur taux. Faire un achat à deux vous permet également d’emprunter une somme plus importante.

Vous l'avez compris, le statut de fonctionnaire est avantageux lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier. Pour avoir une vue globale de votre situation, faites dès maintenant une simulation sur notre sitet :