Le prêt relais : comment ça marche ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le vendre pour en acheter un autre ? Vous avez trouvé le bien de vos rêves avant de vendre votre bien actuel ? Et si vous pensiez au prêt relais ? C'est la solution idéale pour acheter votre nouveau bien avant d’avoir vendu votre bien actuel. Malin !

Aussi appelé prêt relais acquisition, le prêt relais permet d’assurer financièrement la période de transition entre votre nouvel achat et la vente de votre bien. Vous envisagez le prêt relais ? Testez notre outil en ligne pour faire votre simulation dès à présent.

Le prêt relais peut s'appliquer dans plusieurs situations. Quelques exemples :

Vous avez décidé d’acheter un autre logement qui convient mieux à vos besoins, mais vous n’avez pas encore le budget pour l’acheter ? Deux solutions s’offrent à vous :

1. Vous vendez votre bien immobilier et vous louez un logement au cours de la phase de recherche et d’achat de votre prochaine acquisition. Il vous faudra alors supporter les coûts liés à cette période de jonction (éventuels frais d’agence immobilière, souscription à divers abonnements, achat de mobilier d’appoint, frais de garde-meubles, frais de renvoi de vos courriers postaux, etc.). Ce surcoût peut être important lorsqu’on ajoute tous les frais relatifs à cette installation provisoire au coût du déménagement.
2. Vous comptez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le premier. Ainsi, en contractant un prêt relais vous pouvez vendre et acheter votre nouveau bien immobilier de manière simultanée. Vous économisez ainsi le budget, le temps et l’énergie liés à la recherche d’un logement provisoire et à votre déménagement.

La commune, le quartier, les commodités à proximité, la surface, l'aménagement intérieur, le nombre de chambres, la présence de certains équipements, le prix... tous vos critères sont réunis. Vous voulez absolument l’acheter dès maintenant, de crainte que d’autres signent un compromis avant vous. Mais votre bien actuel n’est pas encore vendu. Grâce au prêt relais, vous pourrez sécuriser votre achat. Ouf !

Vous pourriez vouloir prendre votre temps pour trouver un acquéreur au meilleur prix et aux conditions les plus favorables pour vous. Et on vous comprend ! Dans ce contexte, si la vente de votre bien prend un peu plus de temps que prévu, vous pourrez tout de même acheter votre futur bien grâce au prêt relais. Le tout sans avoir besoin de brader le bien que vous avez mis en vente pour financer votre achat. Le prêt relais vous permet ainsi de réaliser votre vente à vos conditions et sans la pression de l’urgence.

Comme vous l’avez compris, le prêt relais est destiné aux personnes qui sont déjà propriétaires d’un bien. Il s’agit de trouver un plan de financement pour changer de logement. Il n’est donc pas conçu pour les primo-accédants.

Le prêt relais doit faciliter votre période de transition entre la vente de votre ancien logement et l’achat d’un nouveau logement. En effet, la banque va vous octroyer une avance sur la valeur du bien que vous avez mis en vente. Vous disposez d’une somme avant même que la vente soit réalisée. Une fois la revente de votre bien actuel conclue, la somme prêtée devra être remboursée à la banque.

Le montant du prêt relais est calculé selon la valeur du bien immobilier que vous mettez en vente. L’organisme prêteur qui vous octroie le prêt relais peut réaliser sa propre estimation de la valeur du bien en question et vous indiquer s’il trouve le prix excessif par rapport au marché. Le prêt relais correspond à une somme de 50 à 70 % (voire 80 %) de la valeur de ce bien.

Le calcul dépendra de votre situation lors de votre demande de prêt.

1. Vous avez déjà signé un compromis de vente pour votre bien : la banque sera rassurée par le fait que votre bien a déjà trouvé acquéreur. Elle va donc vous proposer un prêt de courte durée, pour un montant élevé. La somme pourrait même correspondre jusqu’à 90 % de la valeur du bien à vendre.
2. Votre bien actuel n’a pas encore trouvé d’acquéreur : confronté à un risque un peu plus important, l’établissement prêteur aura alors besoin de garanties. Il faudra prouver à la banque que vous êtes en capacité de vendre votre bien et de rembourser les mensualités. À vous de montrer tous les atouts de votre bien.

Le taux d’intérêt d’un crédit relais est légèrement supérieur à celui d’un prêt classique. En 2023, le taux moyen est de 4,25 %. Prenons un exemple concret pour bien comprendre son fonctionnement.

Il existe différents types de prêts relais, plus ou moins adaptés selon les profils d'acheteurs.

Le prêt relais sec est la formule la plus simple : il n’est relié à aucun autre prêt immobilier. Il est utilisé quand le nouveau logement acheté a une valeur inférieure ou égale au bien que vous vendez. La vente de votre bien actuel suffira à financer l’achat de votre nouveau bien. Dans ce cas, vous avez besoin d’une simple avance de trésorerie. Une fois votre bien vendu, vous soldez votre prêt relais sec en une seule fois. Chaque mois, vous remboursez :

• soit le montant des intérêts (il s’agit d’une franchise partielle) ;
• soit aucune somme et dans ce cas, vous payerez les intérêts au moment où vous rembourserez votre crédit (il s’agit alors d’une franchise totale et son coût est plus élevé).

Dans le cas d’un prêt relais sec, ce crédit sera le seul moyen de financer l’achat du nouveau logement. La durée du crédit est fixée à 12 mois, renouvelable une fois.

Le prêt relais adossé à un prêt à long terme est utilisé quand la vente de votre logement actuel ne suffira pas à couvrir l’achat de votre nouveau logement. Ce type de situation peut se présenter quand vous fondez une famille et que vous avez besoin de plus de chambres, par exemple. Vous aurez donc besoin d’un crédit complémentaire pour réaliser ce nouvel achat.

Ce type de crédit immobilier permet de lisser vos deux prêts : le prêt relais et le prêt à long terme pour financer votre nouvel achat. Une fois le bien actuel vendu, vous remboursez le prêt relais grâce au montant reçu de cette vente et vous payez ensuite uniquement les mensualités du prêt à long terme.

Avec un prêt relais adossé, vous avez jusqu’à deux ans pour vendre votre logement actuel.

Une autre possibilité est de recourir à un prêt rachat. Dans ce cas, votre prêt immobilier actuel est racheté par votre nouvelle banque. Vous aurez alors des indemnités de remboursement anticipé (IRA) à verser. Le calcul de la somme prêtée ne soustrait pas le capital restant dû, si bien que le principal intérêt du prêt relais rachat (ou achat-revente) est de pouvoir emprunter un montant plus important que les autres types de prêts relais.

Un doute sur le type de prêt relais le plus adapté à votre projet ? Utilisez notre outil en ligne pour simuler votre projet immobilier et vous projeter plus facilement.

Toutefois, cette exclusion ne s'applique qu'aux prêts relais couplés à un crédit classique. Les prêts relais « secs », qui ne sont pas associés à un crédit classique, restent soumis au calcul du taux d'endettement. Le taux d'endettement maximum dans un prêt relais reste fixé à 35 %, mais cette modification peut donner plus de flexibilité aux ménages souhaitant déménager sans vendre immédiatement leur premier bien.

L'objectif, comme le souligne le HCSF, est de garantir que le fait d'avoir un bien immobilier en cours de vente ne devienne pas un obstacle à l'obtention de nouveaux crédits pour des projets immo. Selon la Banque de France, les prêts relais représentent environ 7 à 8 % des crédits immobiliers. Ces nouvelles mesures, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, devraient aider davantage de propriétaires à concrétiser leurs projets immo sans se heurter à des restrictions liées au taux d'endettement.