Imaginez : vous avez trouvé la maison de vos rêves avec le jardin aux superficies parfaites, mais, problème, votre appartement n’est pas encore vendu. Pas de panique, c’est à ce moment-là que le prêt relais entre en scène ! Mais attention, cela ne signifie pas pour autant que votre bien sera vendu en un coup de baguette magique. Pour mieux comprendre ses avantages comme ses inconvénients, on a rencontré Liam, 50 ans, son père Paul 73 ans et Lucie, 34 ans, tous trois passés par un prêt relais.
Au fait, c’est quoi un prêt relais ?
Le prêt ou le crédit relais peut être votre meilleur allié dans votre course à la vente immobilière, mais il peut aussi vous faire vivre quelques rebondissements. Concrètement, il s’agit d’une avance réalisée par votre banque pour pouvoir faire l’acquisition de votre nouveau bien en attendant de vendre le premier.
En effet, tout ne se goupille pas forcément comme voulu et, même si vous préfèreriez avoir les finances pour investir, il est parfois compliqué de faire coïncider l’achat d’un bien et la vente d’un autre.
Le prêt relais est un crédit de transition qui peut être accompagné d’un crédit immobilier classique si nécessaire (dans le cas où le nouveau bien que vous achetez est plus cher que le premier). Une banque vous accorde généralement un montant qui représente entre 60 et 80 % (le plus souvent 70 %) de l’estimation du bien à vendre. Il peut être accordé pour un an et est renouvelable pour une durée maximale d’un an.
Pourquoi souscrire à un prêt relais ?
Liam explique sa décision. "Nous avons acheté notre nouvelle maison en mars 2022, mais nous devions rester dans notre précédent logement jusqu’à la fin de l’année scolaire de nos enfants et nous l'avons vendu en juillet. Le prêt relais nous a ét�� conseillé par la banquière qui nous suit depuis des années."
Paul et son épouse souhaitaient changer de région pour se rapprocher de leur famille et bénéficier d’un environnement plus calme. Ils ont rapidement trouvé leur bien coup de coeur. "Le marché immobilier actuel est peu enclin à la vente, et, même si le prix de notre nouvelle maison est deux fois moins élevé que la précédente, nous peinons à vendre. Comme notre fils a déjà souscrit à un prêt relais, nous nous sommes dit que c’était la meilleure solution. Finalement, nous ne savons plus trop…"
Lucie et son mari étaient propriétaires d’un appartement de 45 m2 à Paris. Ils ont pris le parti de rechercher une maison en banlieue avant la mise en vente de leur logement. "Le prêt relais était une évidence. Avec l’arrivée de notre deuxième enfant, nous savions que nous serions contraints de déménager. Nous étions persuadés que la recherche d’une maison serait plus compliquée que la vente de notre appartement, sachant qu’il avait été refait à neuf par un architecte, était vraiment fonctionnel et situé dans un quartier très vivant de Paris !"
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Comment s’est passée la mise en place du prêt relais ?
Pour Lucie et son mari, le domaine bancaire étant un peu abstrait, ils sont rapidement passés par un courtier et ont fait estimer leur bien. "Pour établir le montant du prêt, certaines banques prennent l’estimation la plus haute, d’autres la plus basse. D’autres encore peuvent pousser jusqu’à 80 % de la somme estimée ou maximum à 60 %. Notre courtier nous a aidé à négocier tout cela et à mieux comprendre le système."
Ils ont pu discuter un prêt relais d’1 an renouvelable 1 an. "Selon notre courtier, ce n’était pas nécessaire de nous engager sur 2 ans. Pour lui, ne pas vendre notre bien situé à Paris intra muros dans un laps de temps d’1 an aurait signifié que son prix n’était pas adapté au marché. Nous avons contracté notre prêt relais en septembre 2022 et nous l’avons remboursé 5 mois plus tard. Cela m’a paru une éternité, sachant qu’on a eu une seule offre ferme. Nous nous sommes un peu sentis obligés de l’accepter, d’abord au vu du marché immobilier, ensuite pour ne pas prendre le risque de patienter encore."
À noter
Les conseils de Lucie : "N’essayez pas forcément de vous baser sur l’estimation la plus haute, mais sur une estimation fiable. Conservez un matelas de sécurité car on ne maîtrise pas tout ! De plus, être accompagné par un courtier est vraiment bénéfique pour, par exemple, négocier de meilleures conditions de remboursement auprès des banques ou définir la bonne durée du prêt relais correspondant au plus près à votre projet !"
Le prêt relais de Paul et de son épouse doit lui être déclenché prochainement. "Notre maison a été estimée à 600 000 € et celle que nous avons achetée vaut 340 000 €. Nous n’avons donc pas besoin de la totalité des 70 % proposés par notre banque. Seuls 40 % de la valeur du bien que nous vendons nous suffit !"
Pour autant, si leur maison est sur le marché immobilier depuis quelques mois, ils n’ont reçu aucune proposition d’achat. "J’avoue que nous ne sommes pas très tranquilles étant donné le peu de demandes actuellement et les taux qui restent élevés. J’espère vraiment que ça va se décanter."
Pour Liam, qui a acheté son 6e bien (il est marchand de biens), prendre un crédit était pourtant une démarche toute nouvelle ! "La banque nous a octroyé 70 % de la valeur de la maison que nous voulions vendre. Nous avons dû apporter les 30 % restants. Les intérêts n’étaient pas très élevés, même pas 400 €/mois. Ça serait aujourd’hui, n’en parlons pas !"
Le prêt relais est-il indispensable lorsqu’on achète avant de vendre ?
Liam est sûr de lui. "On aurait pu prendre un prêt amortissable, mais un crédit relais était plus confortable pour que les enfants puissent achever leur scolarité."
Pour Lucie, bénéficier d’un prêt relais avait pourtant l’air simple de prime abord, mais son expérience s’est révélée plus compliquée que prévue à tel point que "Je pense que ça aurait été plus sûr d’aller vivre par exemple dans une location courte durée quelques mois le temps de vendre."
Paul est dans l’expectative : "Pour nous, le crédit relais est un sujet actuel, mais on a bien envie de l’annuler. On va voir avec la banque s’il est possible de basculer sur un prêt amortissable. Nos intérêts sont vraiment trop élevés. Si on prend un prêt amortissable, nous serons à 2 000 €/mois, intérêts compris. Pour nous, ça vaut le coup !"
À savoir
Le prêt relais n’est pas sans risques ! Les taux d’intérêt proposés dans ce cadre sont souvent élevés et peuvent rapidement revenir chers. Dans la vente d’un bien immobilier, chaque mensualité qui s’ajoute signifie forcément un coût supplémentaire à prévoir en raison des intérêts. Cette forme de prêt ajoute un stress financier aux propriétaires qui, parce qu’ils ont hâte de vendre, peuvent aussi se retrouver à baisser le prix de leur bien sous la pression des taux d’intérêt qui s’accumulent.
Et si c’était à refaire ?
Si l’expérience de Liam est plutôt satisfaisante, il ne réitèrerait pourtant pas l’expérience. "On s’est forcément demandé à un moment donné si on allait vendre dans les temps. Mais à cette époque, les taux n’étaient pas élevés et la demande était importante ! Franchement, si le prêt relais peut être évité, ce n’est pas plus mal ! À la limite, il vaut mieux vendre son bien, vivre en tiny house quelques mois et prendre davantage son temps pour chercher un autre bien en parallèle. Tant qu’on sait que c’est temporaire, ça peut se gérer !"
Paul est très sceptique. "Aujourd’hui, vu la situation du marché immobilier, je ne trouve pas que ce soit rentable de prendre un prêt relais. Nous concernant, c’est certain que nous aurions préféré vendre avant d’acheter notre maison, mais un coup de cœur ne se maîtrise pas, c’est comme ça ! Le prêt relais était donc une solution, mais pour l’instant, notre situation n’est pas très confortable !"
Lucie l’avoue très franchement, un crédit relais, plus jamais ! "Je l’ai mal vécu. En prime, lorsque nous avons reçu le DPE, c’était la douche froide, notre appartement refait à neuf était classé G à cause de l’isolation extérieure et du grand nombre des fenêtres. Notre plan financier était pourtant validé. Nous pouvions baisser légèrement le prix de notre appartement, mais le contexte n’était pas simple : les taux commençaient à grimper et beaucoup de biens étaient en vente sur le marché. J’étais vraiment stressée, c’était difficile financièrement et j’ai vraiment eu le sentiment qu’on allait être contraints de dévaluer notre bien. Aujourd’hui, j’ai tendance à ne pas conseiller le prêt relais, d’un point de vue financier en tout cas. Après, j’ai trouvé que c’était assez simple à mettre en place et une fois qu’on a eu les fonds, le remboursement a été très rapide. Ça serait à refaire, nous vendrions avant de racheter. Notre budget serait assuré et non estimé. Pour moi, l’immobilier est trop incertain."
Publié le 09 avr. 2024
Alexandra
Rédactrice
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