Quels sont les frais de gestion locative ?

La gestion locative peut être déléguée à différents prestataires : une agence immobilière, un administrateur de biens ou une étude notariale. En contrepartie de leur expertise, ces prestataires perçoivent une rémunération dont le montant est convenu avec le propriétaire bailleur. Ces frais représentent un pourcentage des loyers perçus sur le bien mis en location.

Les frais de gestion locative se présentent sous la forme d'un pourcentage prélevé sur les loyers. Généralement, ils s'élèvent entre 5 et 10 %, taxes non comprises, du montant du loyer. Les agences sont toutefois libres de fixer elles-mêmes leurs coûts de gestion locative.

Lorsque vous signez avec un mandataire immobilier pour de la gestion locative, faites attention aux différentes prestations mises en avant par ce dernier afin de vous prémunir des coûts imprévus. La plupart du temps, les prestations prises en compte dans le cadre d'une gérance locative comprennent :

• la recherche de locataires ;
• l'encaissement des loyers et des charges diverses ;
• le suivi et la relance des impayés ;
• le suivi des dossiers de contentieux ;
• la gestion des dépenses liées à la mise en location (réparations, appels de fonds, etc.) ;
• le versement des loyers au propriétaire après en avoir déduit les honoraires de gestion locative et les frais divers ;
• la gestion des sinistres.

La majorité des mandataires appliquent un forfait unique englobant ces prestations standards. De manière générale, le mandataire va intervenir entre le propriétaire et le locataire en qualité d'intermédiaire.

Mis à part les honoraires d’agence dus par le bailleur, d'autres prestations entrant dans le cadre de la gestion locative sont facturées conjointement au propriétaire et au locataire. Il s'agit notamment des honoraires de location et des frais d’établissement.

Les frais d'établissement représentent les frais de réalisation de l'état des lieux d'entrée et de sortie du locataire. Vérifiez que cette prestation est incluse dans votre contrat de gérance locative, car, le cas échéant, elle vous sera facturée à part. Les frais d'établissement sont normalement perçus sur le 1er et le dernier mois de loyer d'un locataire.

Les frais d'établissement dépendent de la surface habitable du bien immobilier. Ils sont plafonnés à 3 €/m2 TTC, ils sont dus au moment de la prestation, contrairement aux frais d’agence locative, qui sont versés à la signature du bail.

Les frais relatifs à la mise en location d'un bien ne sont généralement pas inclus dans le contrat de gérance locative initial. Ils peuvent porter sur la rédaction des annonces immobilières ou du bail de location, la constitution du dossier des candidats et sur l'organisation des visites.

Les frais d'agence locative peuvent être calculés de deux manières distinctes.

1. Ils peuvent se baser sur les loyers encaissés. Cela sous-entend que le propriétaire versera des honoraires de gestion sur la base des loyers versés par les locataires.
2. Les honoraires peuvent aussi se baser sur le loyer nu et les charges. Dans ce cas, même en l'absence de paiement des loyers de la part des locataires, le propriétaire sera tenu de rétribuer son administrateur de biens.

Les honoraires de location sont le plus souvent réglés par le propriétaire. Toutefois, ils peuvent être en partie dus par le locataire. Le mandataire peut par exemple facturer les visites à ce dernier, qui peut aussi s'acquitter des frais de constitution de son dossier de location, des frais d'établissement, des frais de rédaction du bail de location, etc.

Il est cependant établi que le locataire ne doit pas payer plus que le bailleur. Ainsi, les honoraires de gestion peuvent être réglés par les deux parties, à condition que le propriétaire s'acquitte d'une part plus importante que le locataire.

Dans le cadre d'une gestion locative, le locataire peut être amené à supporter des dépenses liées à l'eau et au chauffage collectif, à l'électricité de l'ascenseur ou aux parties communes. Ne sont ici prises en compte que les petites réparations. Le locataire va s'acquitter des provisions sur charge tous les mois, qui seront régularisées chaque année.

Il peut être demandé au locataire de verser un dépôt de garantie pour couvrir les dégradations éventuelles qu'il peut causer au cours de la location. Le montant de celui-ci ne doit pas dépasser un mois de loyer. À l'échéance du bail, le dépôt de garantie est reversé au locataire dans un délai d’un mois au maximum après la restitution des clés. Si l'état des lieux d'entrée affiche toutefois des différences avec l'état des lieux de sortie, le délai de restitution s'allonge d’un mois supplémentaire.

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