Quels travaux sont à la charge du propriétaire-bailleur ?

En tant que propriétaire-bailleur d'un logement, vous êtes tenu de respecter certaines obligations légales. Vous devez notamment proposer à vos locataires un logement décent, ne comportant aucun risque ni pour leur santé ni pour leur sécurité.

Vous pouvez ainsi être amené à entreprendre certains travaux d'entretien visant à maintenir le logement en bon état. Mais, quels sont les ouvrages qui vous incombent ?

Le propriétaire doit normalement prendre en charge les travaux d'entretien nécessaires pour garantir à ses locataires un bien décent.

Ainsi, il doit intervenir en urgence en cas de problème électrique, de problème au niveau de la plomberie, de panne du chauffe-eau ou encore pour remplacer une fenêtre déficiente. Certains travaux à la charge du propriétaire sont moins urgents, mais n'en demeurent pas moins obligatoires. Il s'agit principalement des travaux résultant de la vétusté normale du logement.

De manière générale, les travaux à la charge du propriétaire comprennent :

• la remise aux normes des installations électriques et de gaz ;
• le remplacement des menuiseries anciennes ou défaillantes ;
• les travaux de plomberie, comme le changement des robinets, de la canalisation ou d'un siphon ;
• le remplacement des appareils de chauffage et de production d'eau chaude ;
• la mise en place d'un détecteur de fumée, l'entretien de ce dernier revient au locataire ;
• les travaux d’amélioration visant notamment à réduire les dépenses énergétiques dans la maison ou à optimiser le confort des occupants (travaux d'isolation, pose de double vitrage, installation d'un visiophone...) ;
• les travaux résultant d’un vice de construction (comme un glissement de terrain).

Le locataire est également tenu de réaliser de petits travaux d'entretien dans le logement qu'il occupe. On fait référence à des réparations locatives. Il s’agit, entre autres, de :

• l'entretien des revêtements des murs et du sol ;
• l'entretien des placards et des plinthes ;
• l'entretien des équipements de plomberie (détartrage, nettoyage, débouchage des tuyaux, remplacement de joints) ;
• la révision annuelle et l'entretien des équipements de chauffage et d'eau chaude  ;
• l'entretien des équipements électriques ;
• l'entretien des portes et fenêtres ;
• l’entretien courant des parties extérieures (désherbage, nettoyage de la cour, tonte du gazon, etc.)

Toujours pour prévenir les litiges avec votre locataire concernant l'exécution de travaux dans votre logement, il convient de dresser un état des lieux avant qu'il n'emménage. Si la maison ou l'appartement n'est pas en bon état, le locataire est en droit de réclamer les travaux nécessaires. Si votre locataire ne respecte pas son obligation d'entretien courant du logement, vous pouvez déduire de son dépôt de garantie le montant correspondant aux travaux qu'il n'a pas réalisés.

Le locataire peut, avec l'accord écrit du propriétaire, réaliser des travaux visant à améliorer son confort personnel. Il peut repeindre les murs ou aménager des meubles démontables ou des cloisons amovibles. En tant que propriétaire, vous pouvez tout de même exiger qu'il remette les lieux dans leur état d'origine une fois le bail échu. Sans l'autorisation du propriétaire, le locataire ne peut entamer des travaux portant sur la structure du bâtiment.

Avant de pouvoir entamer des travaux de réparation ou d’entretien dans le logement, vous devez prendre certaines mesures.

Vous devez obligatoirement informer votre locataire de votre projet de travaux. Vous pouvez le lui notifier via une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez tout aussi bien délivrer celle-ci en personne.

La lettre doit mentionner la nature des travaux, la date de début, la durée du chantier ainsi que la nécessité d'accès. Votre locataire peut vous donner accès à son logement pour entreprendre des travaux urgents. Il est libre de vous en refuser l'accès le week-end et les jours fériés.

Pour des travaux qui durent plus de 21 jours, votre locataire a droit à une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Dans certaines situations, le locataire peut faire intervenir le juge des contentieux de la protection :

• les travaux ont un caractère abusif ;
• ils ne respectent pas les conditions spécifiées dans la notification qui lui a été remise ;
• le chantier présente un caractère dangereux ou empêche l'utilisation du logement.

Selon les cas, le juge peut ordonner l'arrêt des travaux ou leur interruption. Si le logement n'est pas habitable, le bail peut être résilié sans préavis à la demande du locataire.

Les grosses réparations reviennent au propriétaire. Il en est de même des travaux de remise à neuf visant à proposer au locataire un logement décent.

Vous pouvez cependant convenir avec votre locataire de déduire le coût des travaux du loyer pour une certaine durée. Cela doit toutefois être mentionné dans le contrat de bail de location.

En tant que propriétaire, il est de votre devoir de garantir à votre locataire la jouissance paisible de son logement. Le cas échéant, il dispose de voies de recours. Si un trouble de jouissance est reconnu, vous pouvez être tenu de payer des indemnités de dommages et intérêts, en plus de devoir exécuter les travaux obligatoires dans le logement.

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