Comment inverser votre résidence principale et secondaire ?

Par opposition à la résidence principale, qui est « l'habitation occupée de façon habituelle et à titre principal » par un ménage, la résidence secondaire se définit comme le lieu où vous ne résidez pas durant la majeure partie de l'année. Que ce soit pour vos vacances ou vos week-ends en famille, si vous souhaitez la vendre, vous devez vous poser la question de la fiscalité.

Mais inverser sa résidence principale et secondaire ne s’improvise pas. C’est même une opération risquée car l’administration fiscale veille au grain. Elle n’hésite pas requalifier le logement prétendument « principal » en résidence secondaire si le déménagement ne lui apparaît pas comme réel.

• D’abord, l’adresse de la résidence secondaire devra être utilisée pour des services personnels de base : adresse bancaire, adresse pour la taxe foncière et la taxe d’habitation, adresse reconnue par la Sécurité sociale…
• Ensuite, ce changement d’adresse concernera aussi le conjoint, car le logement sera désormais celui du couple. Pour les enfants, un changement d’école sera également nécessaire.
• Enfin il est préférable de laisser passer un peu de temps entre ces changements administratifs et la vente effective du logement. Par exemple, le temps d’une ou deux échéances fiscales importantes, comme le paiement de la taxe foncière.

Ces éléments sont scrutés de près par l’administration fiscale. Celle-ci n’hésite pas à les vérifier pour s’assurer que le contribuable occupe bel et bien le logement. Et qu’il n’a pas inversé résidence principale et secondaire dans le seul but de réduire sa facture fiscale…

Les avantages fiscaux attachés à la résidence principale sont importants.

D’abord en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le logement principal fait partie du patrimoine du contribuable. Mais lors du calcul de l’IFI lié au logement, la base de calcul est minorée de 30 %. Un abattement qui permet au contribuable de diminuer considérablement son impôt.

Enfin parce que, comme indiqué plus haut, les gains lors de la vente d’un logement principal échappent à la taxation. Cette fois, pas de conditions particulières : il suffit que le logement constitue la résidence principale du vendeur à la date où se déroule la vente.

La vente d’une résidence secondaire ne bénéficie pas d’une fiscalité aussi favorable. C’est la raison principale qui motive de nombreux propriétaires vendeurs à inverser résidence principale et secondaire avant de mettre leur maison en vente.

Une résidence secondaire peut être une maison de vacances ou un pied-à-terre en ville. En somme, un logement dont on est propriétaire mais qu’on n’habite qu’occasionnellement. Sur le plan de la fiscalité, les différences avec la résidence principale sont nombreuses.

D’abord en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : le petit cadeau fiscal (- 30 % sur la base de calcul) ne s’applique plus ! La base retenue est donc la valeur estimative du logement en début d’année. On parle couramment de « valeur vénale » d’une maison, d’un appartement, d’une propriété. Un agent immobilier est souvent à l’œuvre pour estimer cette valeur.

Ensuite en matière de taxe d’habitation et de taxe foncière. Ceux qui possèdent une résidence secondaire doivent payer ces deux taxes. Certaines communes prévoient une majoration de la taxation des résidences secondaires, entre 5 et 60 % !

Enfin, la vente d’une résidence secondaire est moins avantageuse que la vente d’une résidence principale. En cause : la taxe sur la plus-value. Le gain est taxé à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Il est possible de payer 0 impôt, mais à condition d’avoir été propriétaire du logement depuis plus de 22 ans ! Il n’est donc pas étonnant que de nombreux contribuables prennent le temps d’inverser résidence principale et secondaire avant de vendre.

Le deuxième cas de figure : il s'agit de sa résidence secondaire. Là, des formalités doivent être remplies. D’abord, demander à la mairie une autorisation de louer la maison. Ensuite, déclarer la location du logement aux impôts. Les démarches sont sensiblement différentes d’une commune à l’autre. Par exemple, les communes de plus de 200 000 habitants demandent la déclaration avant de délivrer l’autorisation.

Quoiqu’il en soit, cette lourdeur des procédures incite également les propriétaires à vouloir inverser résidence principale et secondaire.

Fiscalement parlant, un logement est considéré comme une résidence principale si vous y vivez principalement dans l’année et que vos intérêts matériels et professionnels s’y trouvent.

Au regard de l'administration fiscale, il n’est pas possible d’avoir deux résidences principales. Dans le cas échéant, vous êtes dans l’obligation de signaler lequel est votre résidence principale lors de votre déclaration annuelle de revenus.

Il est important d’avoir en tête que cette décision peut avoir des conséquences fiscales non négligeables. En effet, la fiscalité de la résidence principale est plus avantageuse que celle de la résidence secondaire.

De plus, afin de s’assurer de la véracité de votre déclaration, l'administration fiscale peut procéder à des vérifications sur la base de votre consommation d'électricité, de gaz ou d'eau, de la situation géographique de l'école de vos enfants ou encore de vos déplacements.

Sachez qu’il est néanmoins possible dans certains cas spécifiques, d’avoir une double résidence. La double résidence signifie donc que, pour des raisons professionnelles, le salarié issu du privé ou du public, est contraint de prendre un second logement.

De ce fait, en tant que salarié, si vous êtes dans l’obligation de changer de lieu de travail et donc de déménager, vous devrez prendre en charge certaines dépenses qui sont considérées comme des frais professionnels (frais de double résidence).

Ces frais sont alors considérés comme des charges et sont déductibles du revenu brut pour la détermination du revenu imposable.

Hormis l’exercice d’une activité professionnelle hors du lieu de résidence, il existe d ‘autres motifs de type : précarité de l’emploi ou impératifs familiaux.

De façon générale, les frais professionnels des salariés sont pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu à travers un abattement forfaitaire de 10 % appliqué automatiquement sur le montant du salaire déclaré.

Pour rappel, un logement ne peut pas être considéré comme principal si l’adresse figurant sur les déclarations d’impôt sur le revenu est située dans une autre commune ou si les factures d’électricité ne permettent pas d’établir que vous y résidez à titre principal.

Afin de concrétiser votre projet, il est donc primordial de déclarer aux impôts votre changement de résidence principale. Vous êtes donc tenu d’informer les services concernés afin que le changement soit pris en compte au cours de l’année ( Fisc, Banques…)

Afin de concrétiser votre projet dans les meilleures conditions, il est important d’avoir en tête les différents organismes qui doivent être informés de votre départ.

Pour vous aider, voici une liste des entités principales à contacter, que vous compléterez en fonction de vos souscriptions spécifiques :

• Le centre des impôts;
• les assurances;
• les fournisseurs d'énergie;
• la banque etc...

Parmi les services concernés cités ci-dessus, le fait d’avertir l’administration fiscale vous permettra de bénéficier d'abattements retenus pour le calcul de la taxe d’habitation. Le changement pourra ainsi être pris en compte au cours de l’année.