La loi SRU : quel impact pour mon achat immobilier ?
La loi SRU du 13 décembre 2000, ou loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (loi n° 2000-1208), modifie profondément le droit de l’urbanisme et du logement. Son article le plus connu (n°55) encadre le nombre de logements sociaux en imposant un nombre minimum aux communes.
Qu’est-ce que la loi SRU ?
La loi SRU s’applique aux “grandes communes”, soit celles de plus de 1 500 habitants en régions parisienne et plus de 3 500 habitants dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants. Elle vise à améliorer la mixité sociale et d’urbanisme, en imposant des normes à ces communes. Elle instaure aussi un droit de rétractation pour l’acquéreur immobilier.
Cette loi a plusieurs grands objectifs :
- améliorer la solidarité et encourager le développement durable
- renforcer l’égalité des territoires et la décentralisation
- protéger les acquéreurs particuliers
En pratique, elle impose aux communes, aux copropriétés et aux parties d’une vente des normes qui permettent de mieux encourager ces objectifs.
L’article 55 : encadrer les logements sociaux
L’article le plus connu de la loi SRU concerne les logements sociaux. Dans le but d’améliorer la mixité sociale sur les territoires où celle-ci peut manquer, la loi SRU impose des quotas de construction de logements sociaux.
Dans les communes de plus de 3 500 habitants, qui se trouvent dans une agglomération de plus de 50 000 personnes, il doit y avoir au moins 20 % ou 25 % de logements sociaux d’ici 2025.
Certains aspects, comme un faible indicateur de tension de la demande de logements, une desserte insuffisante en transports en commun et une mauvaise constructibilité peuvent justifier d’exceptions à cette règle.
Un inventaire annuel des logements sociaux permet de mesurer la bonne application de cet article et de pénaliser par prélèvement les communes qui n’atteignent pas le taux cible.
Le droit de l’urbanisme est modifié
La loi SRU vise à changer la manière d’urbaniser les territoires annexes aux territoires urbains, en encourageant la densification raisonnée d’espaces déjà urbanisés plutôt que l’urbanisation de nouveaux territoires. En effet, cette deuxième option est ce qui se passe le plus naturellement quand il n’y a pas de régulation, et entraîne un étalement urbain parfois difficile à maîtriser.
Cela passe par exemple par la suppression de la taille minimale des terrains constructibles, et la mise en avant des transports en communs.
Et pour mon achat immobilier, qu’est-ce que ça change ?
Au-delà de contraintes pour les communes, la loi SRU a une influence sur votre achat immobilier. En effet, voici les évolutions qui vous concernent directement en tant qu’acheteur.
Les normes de vente et le délai de rétraction
Plusieurs règles sont aussi modifiées en ce qui concerne la vente immobilière : tout d’abord, le bornage du bien est désormais obligatoire au moment de la vente, ainsi qu’un diagnostic amiante.
Pour aller plus loin : Diagnostic immobilier : 4 choses à savoir sur le diagnostic amianteMais le principal avantage que la loi SRU vous apporte en tant qu’acheteur est l’instauration d’un délai de rétractation, ou de réflexion. Ce délai est de dix jours pour l’acquéreur, à partir de la signature du compromis de vente. Cela concerne seulement les acquéreurs particuliers, et vise à les protéger en leur donnant un dernier temps de réflexion.
Cette norme existait déjà pour les logements neufs mais est étendue aux biens immobiliers de tous types (maison, appartement, terrain, neuf et ancien…).
Pendant ce délai, il y a interdiction totale de versement par l’acquéreur à un vendeur non professionnel (si le vendeur est professionnel, ce type de versement reste autorisé) et le remboursement de tout versement s’il a eu lieu, sous 21 jours. Si votre vendeur vous demande le versement d’un montant, vous êtes en droit de ne pas obtempérer avant la fin du délai de rétractation.
La copropriété
La loi SRU impose des normes aux copropriétaires avant la mise en copropriété d’un immeuble (dans le cas par exemple du propriétaire d’un immeuble qui souhaiterait le vendre divisé en lot). Ainsi, le diagnostic technique est désormais nécessaire.
D’autre part, pour une mise en copropriété ou pour les copropriétés existantes, il faut mettre en conformité les règlements de copropriété, avec l’instauration d’un carnet d’entretien de l’immeuble, d’une assemblée générale… Le carnet d’entretien doit mentionner l’état général du bien ainsi que d’éventuels travaux de rénovation qui doivent être entrepris.
La loi SRU instaure aussi des normes comptables et juridiques pour les copropriétés, avec par exemple l’élaboration d’un budget provisionnel trimestriel, la création d’un compte bancaire séparé pour la copropriété, la mise en concurrence des entreprises lors de travaux dépassant un certain montant…
Les sanctions sont accrues pour les copropriétés qui ne respectent pas ces règles. Enfin le régime des copropriétés en difficulté est modifié, permettant un redressement des syndicats qui s’inspire de la procédure de surendettement des particuliers et des règles relatives aux sociétés en difficulté inscrites dans le code du commerce.
- La loi SRU vise à promouvoir à la mixité sociale, le développement durable de l’urbanisation et la protection de l’acheteur, à l’échelle principalement des communes, mais aussi avec des incidences sur les copropriétés et les acheteurs particuliers.
- Pour certaines communes, cela implique un quota minimum de logements sociaux, ainsi que des normes visant à favoriser la densification plutôt que l’étalement urbain
- Pour les acheteurs, votre achat est désormais sécurisé par un bornage du bien et un diagnostic urbain, et vous êtes protégé lors de la vente par un délai de rétractation
- Pour les copropriétés, cela implique de nouvelles normes pratiques d’organisation, des normes d’entretien et des normes comptables.
