Patrimoine immobilier : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Vous avez sûrement envie de faire fructifier votre patrimoine au fil des années, mais gardez bien en tête que le patrimoine est un ensemble de biens et de dettes. Si vous souhaitez constituer votre patrimoine immobilier, commencez tout d’abord par préparer votre projet immobilier avec notre outil en ligne.

Un patrimoine immobilier est avant tout un actif non financier. Il peut venir compléter votre patrimoine financier ou professionnel. Le patrimoine immobilier représente l’ensemble des biens immobiliers d’une personne. Généralement, il est constitué d’une résidence principale qui peut ensuite être complétée par des résidences secondaires ou locatives.

Les biens immobiliers pris en compte dans le calcul d’un patrimoine immobilier sont :

• les biens immeubles (au sens juridique du terme) : maison, appartement ou encore dépendance ;
• les constructions en cours ;
• les bâtiments classés « Monuments Historiques » ;
• les appartements en copropriété ;
• les terrains à bâtir ;
• les forêts, champs et plantations agricoles ;
• les droits portant sur les immeubles (usufruit, par exemple).

Pour comprendre comment investir en immobilier de manière pertinente, il est important de bien faire attention à l’emplacement, la qualité du bien, la construction ou encore la demande locative si vous souhaitez faire un investissement locatif. De plus, vous devez avoir en tête les différents types de patrimoine immobilier :

• L’immobilier d’habitation : ce type de bien concerne l’immobilier détenu uniquement dans le but d’y habiter. Il peut donc faire office de résidence principale ou secondaire. L’immobilier de rapport : ce type de bien fait office d’investissement locatif. Vous pouvez acquérir le bien et ensuite le mettre en location pour obtenir un retour sur investissement. Ainsi, les loyers issus de ces biens constituent un complément de revenu.
• L’immobilier commercial : ces biens immobiliers concernent des biens immobiliers professionnels tels que des bureaux, commerces ou locaux d’activités, acquis par des particuliers. Ces derniers devront acquérir de manière indirecte des actions de sociétés foncières cotées ou des parts de SCPI.
• Les terrains à bâtir : ce sont des terrains vierges achetés par des investisseurs dans le but d’y construire leur maison ou immeuble. En fonction du type d’habitat construit, la taxe appliquée y est très variable.
• Les forêts, les champs et plantations agricoles : ces biens immobiliers peuvent aussi entrer dans votre patrimoine immobilier.

La Société Civile Immobilière Familiale (SCI) est une société permettant aux membres d’une même famille d’être propriétaires d’un bien ensemble. Cela peut être à parts égales ou pas. Ainsi, la gestion du bien ou les revenus qui en sont tirés peuvent être mis en commun et répartis entre les membres. Sur le fonctionnement, chaque membre de la famille apporte une quote-part d’un immeuble, ensuite c’est la société qui en devient propriétaire. Dans le cas où plusieurs personnes se retrouvent à leur insu liées par la possession d’un bien (héritage, divorce…), ce sont les règles de l’indivision qui s’appliquent.

Globalement, si après déduction des dettes, votre patrimoine dépasse les 1,3 millions d’euros au 1er janvier de l'année civile, vous serez imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous n’avez jamais entendu parler de l’IFI ? Cet impôt est le successeur de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Il se concentre désormais sur les possessions immobilières dans le but de favoriser les investissements à destination des entreprises.

Si vous êtes dans ce cas, n’ayez crainte, des abattements existent ! Par exemple, une résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % de sa valeur. Faites tout de même attention car l’IFI ne concerne pas seulement la détention de biens immobiliers physiques, mais aussi les placements immobiliers.

Pour estimer la valorisation d’un bien, il faut bien évidemment prendre en compte l’environnement, l’attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité, les perspectives de développement du territoire, etc.

Sans partir dans des calculs trop complexes, sachez que la valeur nette taxable du patrimoine immobilier à l’IFI se résume à une simple soustraction :

L’essentiel du patrimoine immobilier étant taxable à l’IFI, il est commode de lister les biens exonérés qui n’entrent pas dans le champ de cette imposition :

• tout le patrimoine mobilier auparavant soumis à l’ISF (meubles meublants, épargne financière, actions et parts sociales…) ou déjà exonéré d’ISF (œuvres d’art, antiquités de plus de 100 ans, objets de collection par exemple) ;
• le patrimoine immobilier à usage professionnel, sous conditions ;
• la part d’immobilier logée dans le fonds euros des contrats d’assurance vie ;
• les parts d’OPC (Sicav et FCP) composés de moins de 20 % d’immobilier (si le foyer fiscal possède moins de 10 % des parts du fonds) ;
• les participations de moins de 5 % dans les sociétés foncières ayant opté pour le statut SIIC (société d’investissement immobilier cotée) ;
• biens détenus à l’étranger pour les redevables de l’IFI non-résidents ;
• la nue-propriété d’un bien. En cas de division d’un bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, seul ce dernier est en principe redevable de l’IFI pour la valeur du bien.