La propriété est-elle encore un marqueur social ?

Cette progression constante interroge notre représentation de ce qu’est la propriété. Pourquoi cet engouement ? La propriété est-elle vraiment plus avantageuse que la location ? Finalement, s’il y a de plus en plus de propriétaires, la propriété est-elle encore un marqueur social ? Nous revenons sur ces questions et vous présentons nos constats dans cet article.

Il faut tout d’abord noter que l’augmentation du nombre de propriétaires en France s’est faite en dépit de la hausse des prix de l’immobilier. En effet, en l’espace de 15 ans (1996-2011), les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2,5, alors que les loyers n’étaient multipliés que par 1,6. Si on les rapporte aux revenus disponibles, les loyers sont restés relativement stables depuis 1980, alors que les prix de l’immobilier ont été multipliés par deux !

Conséquence directe de cette hausse des prix, il est souvent nécessaire de cumuler deux salaires pour devenir propriétaire. En effet, 62 % des nouveaux propriétaires sont des couples combinant deux salaires. Cela exclut automatiquement bon nombre de candidats parmi les jeunes, les chômeurs, les familles recomposées, etc. Si les propriétaires sont de plus en plus nombreux en France, leur répartition entre les différentes catégories socioprofessionnelles est restée inégale.

La propriété est bien un marqueur social. Les chiffres parlent d’eux même :

• Tout d’abord, le revenu des locataires est aujourd’hui inférieur de 11 % à la moyenne nationale, alors que celui des propriétaires y est supérieur de 7%.
• Par ailleurs, en 2005, 40 % des foyers les plus modestes (les 25 % les plus modestes) étaient propriétaires contre plus de 80 % pour les foyers les plus aisés (les 25 % les plus aisés). Ce pourcentage de propriétaires a augmenté chez les cadres et régressé chez les employés depuis 1985. Le fossé continue donc de se creuser.

Cette préférence pour la propriété n’est pas historique. Si pour les paysans du Moyen-Âge, elle était associée à l’exploitation d’une terre, elle est devenue beaucoup plus accessoire avec l’apparition du salariat. En fait, avant 1980, la location était bien souvent un choix. Toutes les tranches sociales étaient représentées quasi équitablement dans les locations et il n’était pas rare de voir des foyers aisés choisir la location pour être plus flexibles, plus mobiles.

C’est réellement depuis les années 1990 que les foyers modestes sont majoritaires sur le marché de la location. La location s’est progressivement paupérisée et l’acquisition d’un bien par l’obtention d’un crédit est apparue comme socialement plus « désirable ». Aujourd’hui, la location n’est plus un choix, elle est davantage subie.

Dans les années 1980, l’État français a mené une politique du logement poussant les Français à devenir propriétaires. Les mérites de la propriété ont alors été mis en avant :

• Aucun loyer à payer.
• La sécurité d’un investissement sûr.
• L’assurance d’avoir un logement pour ses vieux jours.
• La possibilité de transmettre un patrimoine à ses enfants.
• La sensation d’être (vraiment) chez soi, et l’impossibilité de voir son bail non renouvelé.
• La possibilité d’aménager son logement à son goût.
• Etc.

Cette campagne a considérablement orienté le comportement des Français et la propriété est rapidement apparue comme le choix le plus désirable. Mais outre les arguments exposés lors de cette campagne, la propriété reste bel et bien un statut plus avantageux que la location.

Certes, la location octroie davantage de liberté. En étant locataire, il est plus facile de suivre les opportunités de la vie, de déménager au gré des mutations, des rencontres, ou des envies. Elle s’accompagne également d’une fiscalité plus avantageuse, avec notamment l’absence de taxe foncière. Mais son coût est aujourd’hui trop important pour les ménages, en l’absence de contreparties à terme.

La cote de la propriété tient également à la conjoncture économique actuelle. Les taux d’intérêt pratiqués par les banques atteignent des niveaux historiquement bas, rendant l’emprunt beaucoup plus accessible. Parallèlement à cette baisse, beaucoup de solutions se sont développées pour faciliter l’emprunt des particuliers.

Les courtiers proposent ainsi un accompagnement complet, et avec internet certains sont accessibles partout !

Depuis le boom de la propriété dans les années 1980, le logement est entré dans une spirale, entre gentrification de la propriété et paupérisation de la location. La propriété attire de plus en plus les foyers les plus aisés, et la location accueil encore davantage les foyers les plus modestes. Cette spirale se mue en véritable cercle vicieux pour les moins aisés d’entre nous. L’Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion sociale rappelle qu’ « En créant des conditions défavorables à la réussite scolaire, le mal-logement contribue indirectement à augmenter le risque de pauvreté à l'âge adulte et peut devenir un canal de transmission intergénérationnelle de la pauvreté. ».

Tant qu’elle coûtera davantage que la propriété à crédit sans proposer de contreparties solides, la location restera un second choix. Si rien n’est fait, la propriété sera un marqueur social de plus en plus fort.

Si on l’entend comme l’ouverture de la propriété aux foyers les moins aisés, la réduction des inégalités de logement sera difficile. Pour réduire ces inégalités, il est aujourd’hui nécessaire de renverser notre vision du problème. En effet, l’accès à la propriété fabriquera moins d’inégalités de logement si l’on rééquilibre l’attrait des deux statuts, en redonnant à la location ses lettres de noblesse. Pour cela, il faut avant toute chose réduire le coût de la location. La location n’offrant pas de contrepartie solide (propriété à terme, capital transmissible, etc.), il faut que son coût soit un atout face à celui de la propriété. L’encadrement des loyers va en ce sens, et c’est certainement une piste à creuser.

À l’opposé, l’équilibre propriétaires-locataires peut également être restauré en réduisant l’attrait de la propriété. La création d’une nouvelle taxe pour les propriétaires ayant terminé le remboursement de leur prêt avait été envisagée par le Président de la République François Hollande. Elle pourrait être une solution.