Acheter dans un quartier en cours de gentrification : le bon plan ?

Vous avez certainement déjà entendu parler du terme de gentrification. Très à la mode, et souvent utilisé de manière négative, il s’agit en réalité d’un terme de sociologie urbaine décrivant un phénomène bien précis.

La sociologue et maître de conférence Anaïs Collet a étudié le phénomène de très près, plus spécifiquement dans le quartier du Bas-Montreuil. Et elle est formelle : le processus est en cours à Paris depuis la fin des années 70, même s’il s’accélère fortement depuis les années 2000. Il est initié par un mouvement de désindustrialisation des villes qui ont laissé de grands espaces de friches (et le départ des ouvriers qui y travaillaient), ce qui permet à des habitants de classe moyenne de les investir. Avec pour effet final un emballement des loyers et des prix au m² à l'achat qui chasse les ménages plus modestes vers la périphérie.

“Oui, mais si les classes moyennes viennent dans ces quartiers, c’est bien pour profiter des prix plus bas, donc pourquoi augmentent-ils ?” me direz-vous. Les sociologues expliquent ce phénomène par les changements de mode de vie que les classes moyennes imposent au quartier -avec le concours des pouvoirs publics.

Ces quartiers voient donc leurs conditions s’améliorer avec l’arrivée de ces classes souvent militantes et porteuses d’un projet urbain défini : embellissement et rénovations de l’espace urbain s’ensuivent afin de correspondre aux aspirations des nouveaux habitants.

Ce phénomène est désormais bien connu, et parfois même pleinement assumé, par les acteurs publics. D’autres mairies se posent la question de réussir à améliorer physiquement la ville sans perdre en mixité sociale. Mais c’est un autre sujet !

Pour un acheteur immobilier, le quartier en cours de gentrification présente des avantages non négligeables.

Le contre-argument évident ici est que, si les prix sont plus bas, c’est parce que ces quartiers sont moins agréables à vivre au quotidien. Manque d’infrastructures, de commerces, ou questions de sécurité, le bât peut blesser à plusieurs endroits.

Pour reprendre notre exemple parisien, une carte des prix détaillée permet en un rapide coup d’oeil de voir ces effets en réalité : le Nord-Est, à peine touché par le phénomène de gentrification, bénéficie encore de prix avantageux par rapport au reste de la capitale.

Autre stratégie sur le plus long terme : un quartier en cours de gentrification promet généralement une belle plus-value sur le bien au moment de la revente. Effectivement, si les prix s’envolent, vous êtes certain d’amortir rapidement les frais annexes à la vente, et d’empocher au passage quelques milliers d’euros supplémentaires qui faciliteront l’achat de votre bien suivant.

Mais alors, comment reconnaître un quartier en cours de gentrification, ce qui vous permettrait de joindre l’utile à l’agréable ?

Il s’avère que certains indices ne trompent pas : en voici quelques uns.

• Qui dit gentrification dit amélioration des infrastructures. Observer le développement des transports, ou la quantité de travaux dans le quartier, est donc un indicateur fiable. A ce titre, le projet du Grand Paris est souvent cité en exemple, car associé à un fort développement des transports en commun.

• Autre indice qui y est lié, les travaux visibles dans le quartier (rénovations d’appartements, ravalements de façades, travaux de réaménagements) permettent de juger rapidement de son dynamisme.

• Enfin d’autres critères peuvent vous aiguiller. L’évolution des commerces par exemple : enseignes bien connues, magasins bios ou bar “branchés” indiquent un quartier en pleine évolution.